В Казани зафиксировано «сильное снижение» предложений на рынке новостроек, говорится в исследовании «Циан.Аналитики». По данным агентства, на начало февраля было выставлено 6 тысяч лотов. Это на 19% меньше по сравнению с началом года.
Есть города, где количество предложений сократилось еще больше. Среди них Кемерово (-52%), Оренбург (спад более чем в два раза), Волгоград (-27%), Ижевск (-23%) и Самара (-22%).
Спад в Казани оказался сильнее, чем в столичных городах. Так, в Москве за месяц количество лотов уменьшилось на 6%, до 52,7 тысячи предложений, а в Санкт-Петербурге на 9%, до 27,5 тысячи предложений. В Набережных Челнах объем предложений снизился на 3% и составляет менее тысячи лотов.
Из городов Приволжского федерального округа аналогичный показатель снижения объема предложений в 19% наблюдается в Уфе. Здесь выставлено 2,5 тысячи квартир. В Ульяновске же, наоборот, наблюдается рост числа лотов на 17%, до 1,3 тысячи квартир.
— 2025 год на рынке новостроек начался с заметного сокращения объема активного предложения. Предложения в абсолютных цифрах пока все равно остаются на высоких уровнях, опасаться дефицита на горизонте IV-VI кварталов пока не стоит, — заявила эксперт «Циан.Аналитики» Елена Бобровская.
Аналитики сообщают, что «на рынке новостроек к февралю 2025 года сформировался устойчивый тренд на снижение объема активного предложения». Среди причин такого спада эксперты выделили «низкую активность по выводу в продажу новых проектов».
Такое сокращение фиксируется с 1 июля 2024 года после завершения льготной ипотеки «Господдержка-2020» со ставкой 8% годовых. В связи с чем во втором полугодии «новых корпусов вышло на 27% меньше».
— Это вызвано снижением спроса, удорожанием бридж-кредитов для приобретения участков (там ставки привязаны к ключевой), ужесточением оценки проектов в банках, высокими ставками по проектному финансированию, а также изменением планов застройщиков, — отметили в «Циане».
Крупнейшие игроки со значительным земельным банком могут управлять объемами для сохранения комфортного для себя уровня цен и для того, чтобы избежать затоваривания на рынке, подчеркнули аналитики.
По их словам, на снижение объема повлияли «неплохие продажи» в IV квартале 2024 года и январе 2025 года. На рост числа сделок повлияла сезонность, из-за чего «спрос на рынке восстановился после летних минимумов».
Увидим стагнацию спроса и предложения
Наблюдается спад объема предложений в Казани и на рынке вторичного жилья. В январе количество доступных предложений сократилось на 11%. Объем снизился во всех городах-миллионниках в среднем на 6,1%.
— Рынок вторичного жилья находится в сезонном состоянии снижения активности, — отмечает коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
По его прогнозу, «в самой ближайшей перспективе спрос на вторичном рынке вернется к показателям осени 2024 года». Объем доступных предложений так же восстановится в феврале за счет возвращения продавцов после праздников.
— В более отдаленной перспективе мы скорее всего увидим стагнацию спроса и предложения. В условиях, когда рыночные ставки по ипотеке остаются на высоком уровне, а средние цены на готовые квартиры стагнируют, их срок экспозиции растет. Поэтому продавцам либо приходится предлагать скидки, либо переходить на рынок долгосрочной аренды. Еще одна тактика — ожидание роста спроса со стороны покупателей. Все эти факторы говорят о том, что значительный рост предложения наступит не раньше начала цикла смягчения денежно-кредитной политики ЦБ РФ, — отмечает Белокуров.
«Не выводим на рынок весь возможный объем»
Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев согласен: «девелоперы отрегулировали количество предложений таким образом, что это соответствует их финансовой стратегии и внутренним планам». Также на это «может указывать формирующийся дефицит».
По словам собеседника, «из-за высокой ключевой ставки и дороговизны денег застройщики не торопятся реализовать полученные разрешения на строительство, ожидая более благоприятных экономических условий». В этом случае количество продаваемых квартир естественным образом снижается и наблюдается недостаток предложения, добавил Галеев.
— Что тоже несколько странно в условиях кризиса и почти полного отсутствия инструментов продаж — в этом случае коэффициент поглощения должен быть довольно высоким и исчисляться несколькими годами, — рассказал KazanFirst эксперт.
Галеев напомнил, что «работа по эскроу-счетам заставляет застройщиков придерживаться определенной стратегии продаж». Он объяснил, что ставка проектного финансирования плавающая и зависит от динамики сделок и наполнения эскроу-счетов. Чем она выше, тем ниже ставка.
В «СМУ-88» добавили, что ориентируются «на план продаж, который позволит сохранить приемлемую ставку проектного финансирования». По словам гендиректора, «нет задачи сразу все продать — это не выгодно, тогда в оставшееся время строительства придется платить банку высокий процент».
— Что касается наших проектов, то продажи во всех строящихся ЖК оправдывают наши внутренние планы. Разумеется, мы несколько скорректировали график запуска новых проектов и не выводим на рынок весь возможный объем. Несмотря на то, что сегменты бизнес- и премиум-класса менее восприимчивы к колебаниям спроса, целесообразнее дождаться более стабильной и понятной обстановки, — заключил собеседник.
В Казани на сегодняшний день в новостройках строится более 30 тысяч квартир. По Татарстану — более 63 тысяч квартир. Такие данные привела в беседе с KazanFirst коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова.
Она подчеркнула, что «около 50% всей продаваемой площади уже распродано, по 11% ЖК продажи еще не стартовали». Собеседница согласна, что «в связи с сокращением возможностей для потребителей по покупке квартир застройщики сейчас приостанавливают старт новых проектов и предложение на рынке в ближайшее время будет снижаться». Однако это снижение будет очень постепенное, добавила коммерческий директор.
— Мы в ГК «Новастрой» так же не торопимся выпускать на рынок новые очереди наших ЖК, но никакого замедления по ходу текущих проектов нет — стройки идут в рамках изначально запланированных сроков, — поделилась она.
Прогноз по спросу на жилье все так же очень плохой
В начале года объем предложений на первичном и вторичном рынке «традиционно низкий», заверил руководитель АН «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев.
Он пояснил, что на первичном рынке такие показатели, потому что в начале года «редко кто стартует» с продажами и вводит в эксплуатацию жилье.
— Вполне нормальная ситуация. Плюс не будем забывать, что сейчас на рынке все-таки кризисная обстановка, — рассказал KazanFirst Савельев.
По прогнозу собеседника, в течение года на рынке недвижимости «ситуация будет неизменная, то есть количество лотов будет одинаковое». В связи с кризисной ситуацией сейчас на рынке скорее всего оно увеличиваться не будет, потому что многие застройщики немного притормаживают свои объекты, добавил эксперт.
— Прогноз по спросу на жилье все так же очень плохой. Будет стагнация, продолжение текущего тренда, — заключил Савельев.
Специалист по недвижимости АН «Жилье Групп» Сабит Сафин согласен, что за месяц количество объявлений снизилось на 19%. По его словам, «на сегодняшний день ввиду наличия узкого пула покупателей падает спрос, соответственно, падает предложение».
— Спад будет длиться не один месяц, но точные сроки назвать тяжело. Возможно, ситуация выправится, когда участники рынка почувствуют, что рынок вернулся в положительную динамику, — рассказал KazanFirst эксперт.
Сафин считает, что «предложения и спрос на рынке начнут расти тогда, когда ключевая ставка вернется в более низкие значения и льготное кредитование станет более доступным». Однако это будет не раньше чем через год.
«Чем меньше предложений на рынке, тем стабильнее цена»
Руководитель АН «Современник» и член Гильдии риелторов РТ Тимур Муратов считает, что такое сокращение было «ожидаемо из-за высокой ключевой ставки Центробанка, экономические условия сейчас напряженные для строительства, и некоторые застройщики пока переносят новые проекты».
— Главный момент — ключевая ставка Центробанка, от нее следуют кредитные ставки банков. Застройщики, чтобы начать строить жилые комплексы, получают проектное финансирование. Если ставка в проектном финансировании будет ниже, чем сейчас на начальных этапах, то количество предложений может возрасти. Застройщики учитывают уровень спроса. С понижением ипотечных ставок уровень спроса увеличится, а значит, и количество предложений будет увеличиваться. Но есть такой момент, что чем меньше предложений на рынке, тем стабильнее цена, — рассказал KazanFirst Муратов.
Он подчеркнул, что если «застройщики выкладывают очень много предложений по квартирам, соответственно, это повод для того, чтобы снизить цены, застройщики это понимают и таким образом регулируют ситуацию».
— В первую очередь все зависит от ипотечной ставки: насколько она в этом году будет меняться. Льготные ипотечные программы подогревают спрос. Их наличие позволит сохранить спрос на должном уровне, но если будет снижаться ключевая ставка, — заключил собеседник.