«Нас намертво привязали»: какую поддержку ждут застройщики Татарстана от правительства РФ

Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин анонсировал новые меры поддержки строительной отрасли. Это должно компенсировать трудности на рынке недвижимости, связанные с высокой ключевой ставкой ЦБ. Опрошенные KazanFirst застройщики говорят, что «строительная отрасль прекрасно способна работать самостоятельно», но сейчас намертво привязана к банковскому сектору.

С заявлением о разработке мер для компенсации негативного влияния на строительную отрасль роста ставки Банка России, повышения себестоимости и инфляции выступил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. На заседании Совета федерации он отметил, что сейчас «непростое время», которое можно преодолеть совместной работой с учетом опыта прошлых лет.

— Вы знаете, ключевая ставка, рост себестоимости, инфляция — все это, конечно, влияет на наши планы. Мы сейчас готовим компенсационные мероприятия, как это можно нивелировать. Надеемся, что найдем возможности пережить эти сложности, — заявил Хуснуллин.

Вице-премьер добавил, что пакет мер обсуждается на уровне правительства РФ и некоторые из них потребуют изменения законодательства. Так, он перечислил инициативы в области регулирования потребительского терроризма, развития судосберегательных касс и внебюджетных инвестиций.

Напомним, с 1 июля была прекращена льготная ипотека по программе «Господдержка-2020» со ставкой 8% годовых. Следом были изменены условия для приобретения IT-ипотеки. Максимальная ставка составила 6% годовых, а сумма кредита доходит до 9 млн рублей. Несмотря на снижение суммы кредита, требуемый доход в городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях до вычета НДФЛ составляет от 150 тысяч рублей. В остальных городах и населенных пунктах — от 90 тысяч рублей.

Кроме того, в августе ЦБ РФ поднял ключевую ставку с 16 до 18%. В сентябре ставка выросла до 19%. А 25 октября Банк России поднял ключевую ставку до 21%. Вместе с этим многие крупные банки подняли рыночную ставку по ипотеке до 20% и выше. Также временно приостановили выдачу сельской ипотеки со ставкой 3% годовых из-за исчерпанных лимитов в банке.

В конце лета количество проданных квартир в новостройках Татарстана сократилось на 20%. В начале III квартала количество сделок на первичном рынке достигало 1,2 тысячи, а в августе уже менее тысячи, сообщал региональный Росреестр. А вот по данным исследования ЦБ РФ объем ипотечного кредитования составил почти 13 млрд рублей, что в 2,3 раза меньше, чем в аналогичном месяце прошлого года (было почти 30 млрд рублей). Количество выданных ипотечных кредитов тоже упало. В августе их выдали трем с половиной тысячам человек.

В сентябре 2024 года в Татарстане было выдано 2,87 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 13,28 млрд рублей, что на 2% больше по количеству и на 15% по объему по сравнению с августом, сообщало Объединенное Кредитное Бюро (ОКБ).

В октябре, по данным исследования сервиса Домклик, в республике на первичном рынке недвижимости был выдан 21% ипотечных кредитов, а на вторичном — 74%. По данным Росреестра регионального, в Татарстане приобрели 6 тысяч квартир вторички, что на 26% превышает показатели сентября этого года (4,8 тыс.).

В Казани число подобных сделок увеличилось на 10%, достигнув отметки в 2,1 тысячи против 1,9 тысячи в предыдущем месяце. Кроме того, октябрь ознаменовался увеличением числа ипотечных сделок на жилую недвижимость — их количество выросло на 28%, составив более 3 тысяч, но осталось ниже уровня прошлого года.

На рынке ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) Татарстан является лидером в Приволжском федеральном округе (ПФО). Всего в ПФО за девять месяцев 2024 года построено более 84 тысяч частных домов общей площадью 10,7 млн кв. м. Годовой план строительства индивидуальных жилых домов в республике был выполнен уже в июне. В начале лета было сдано 12 тысяч домов площадью 1,6 млн кв. м. К октябрю план перевыполнен на 136%. Возведено 15 тысяч домов площадью 2,6 млн квадратов. При этом застройщики отмечали резкий спад с отрицательными показателями в почти -10% из-за отмены льготной программы и введения эскроу-счетов.

От государства ничего не нужно

Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев считает, что «главной поддержкой стала бы возможность распоряжаться своими деньгами». По его словам, «строительная отрасль прекрасно способна работать самостоятельно», а от государства ничего не нужно. При этом «намерение поддержки» он приветствует, но отметил, что «правильнее дождаться анонса конкретных мер».

В беседе с KazanFirst Галеев подчеркнул, что «сегодня созданы условия, когда нас (застройщиков. – Ред.) намертво привязали к банковскому сектору и подчинили влиянию ключевой ставки ЦБ». Он признает, что она влияет на все сферы экономики, «ограничивая доступ к заемным средствам, но сегодня именно строительная отрасль наиболее остро чувствует все минусы решений, принятых ЦБ».

— Если мы все-таки говорим именно о мерах поддержки, не привязанных к бюджетным дотациям, то тут возможны два варианта. Первый — ипотечные программы, не привязанные к «ключу». Например, через механизм стройсберкасс. Когда у тебя есть стабильный и понятный инструмент продаж, то у тебя не будет сильных колебаний относительно объема строительства и его стоимости — дешевая ипотека компенсирует дороговизну себестоимости жилья, — рассказал участник рынка.

В противном же случае высокий «ключ» для стройки грозит множеством трудностей и проблем. Среди них гендиректор «СМУ-88» выделил рост стоимости денег для работы, падение покупательной способности, сокращение объемов строительства, сужение инвестиционных возможностей.

— Последнее — растет угроза банкротств. А это уже потеря рабочих мест, ухудшение инвестиционного климата и другие негативные эффекты, которые растут, как снежный ком. Пока удается удержать количество сделок в плановом коридоре. Недобираем где-то в пределах 7-9%, но с учетом пессимистичных прогнозов III квартала ситуация вполне приемлема, — заключил Галеев.

Пока ипотека недоступна. Единственный выход купить жилье – рассрочка

Коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова подтвердила, что «о различных мерах поддержки строительной отрасли сейчас активно говорят». При этом она отметила, что «никакой конкретики о том, в каком виде это будет реализовано, нет».

По ее словам, продолжается общая тенденция снижения рынка более чем на 50% по общему количеству сделок, если сравнивать с показателями стабильного месяца в первой половине года. Снижение объемов напрямую связано с высокой ставкой по стандартной ипотеке и с отсутствием у банков лимитов по семейной ипотеке, необходимостью ждать окна для проведения этого типа сделок, считает Дарчинова.

— Мы, как и другие застройщики, ввели программы рассрочки как альтернативу недоступной на данный момент ипотеке. Например, можно приобрести в рассрочку без удорожания с первоначальным вносом 20% с оплатой остальной суммы равными платежами до ввода или с оплатой от 20 тысяч рублей в месяц, в зависимости от количества комнат. В ближайшей перспективе именно беспроцентные рассрочки от застройщиков являются оптимальной альтернативой недоступной многим ипотеке и позволяют удержать объемы реализации в текущих значениях, — рассказала KazanFirst коммерческий директор ГК «Новастрой».

Клиентов нет, и бизнес падает?

Генеральный директор строительной компании «Амана» Денис Гарифьянов в разговоре с KazanFirst отметил, что лучшее, что может предложить государство для поддержки бизнеса, — гранты для предпринимателей сроком на 15-20 лет. Вторая мера поддержки, согласно его предложению, — уменьшение налога по упрощенной системы налогообложения (УСН). По его словам, на данный момент, наоборот, идет увеличение налога, что «приведет бизнес к стагнации либо упадку».

Среди проблем высокой ключевой ставки собеседник назвал отсутствие клиентов.

— Люди инвестируют деньги в банках, а не в собственное жилье, оставляя до лучших времен, — указал Гарифьянов.

Он добавил, что «льготные программы непосредственно нужны для молодых семей, потому что они сейчас берут жилье».

— Нужно делать акцент на льготные программы и вытащить бизнес из пробела. Если разработают меры, которые будут улучшать положение строительства домов, реализации и их продажи, то они очень необходимы. Строительная ниша проседает в связи с тем, что уже не хватает рабочих, из-за этого строительные компании закрываются, — рассказал гендиректор компании «Амана».

Спикер подтверждает, что спрос на новостройки падает, «но не так активно, как было ранее». Со слов Гарифьянова, люди жилье берут, обращая внимание на программы от застройщиков, а также на рассрочки.

Пока непонятно, как будет работать новая поддержка

Непонятно, как будет выглядеть новая поддержка в строительной отрасли, заявил KazanFirst руководитель АН «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев. По его предположению, «могут сделать дешевые кредиты или выплачивать компенсацию». Но если выберут первое, то застройщики от этого будут в плюсе, но «на уровень потребителя это никак не повлияет». Если же «сделают льготы, но в ответ будут снижать цены, то это будет полезная мера поддержки».

— В любом случае любую меру поддержки в сфере недвижимости, в строительной отрасли я воспринимаю положительно. Вопрос, будет ли это полезно действительно для рынка или это будет медвежья услуга? — рассуждает Савельев.

По словам собеседника, мера поддержки, которая нужна, — льготная программа, отмененная с 1 июля 2024 года («Господдержка-2020» со ставкой 8%).

— Пусть она будет в другом виде, более адресная, но сейчас по факту покупательная способность населения снизилась очень сильно. Купить новостройку практически невозможно. Цены очень высокие, ипотека недоступна, высокая ключевая ставка, поэтому вот в эту сторону надо все-таки думать, — заключил эксперт.