Свой дом VS квартира: Татарстан — лидер по застройке частным жильем

В республике по итогам девяти месяцев построили почти 15 тысяч частных домов. За год спрос увеличился на 16%, отчитался региональный Росреестр. Эксперты указывает, что цена «квадрата» своего жилья в два раза дешевле, чем в новой квартире. В среднем дом в Татарстане стоит 6-7 млн рублей. Но цены растут и в этом сегменте.

В Татарстане в январе-сентябре было построено более 14,5 тысячи индивидуальных жилых домов. Общая площадь построенных и поставленных на кадастровый учет объектов составила 2 млн квадратных метров. Об этом сообщило управление Росреестра по республике.

По этому показателю Татарстан является лидером в Приволжском федеральном округе (ПФО). Всего в ПФО за девять месяцев 2024 года построено более 84 тысячи частных домов общей площадью 10,7 млн кв. м. При этом в сельской местности построено свыше 8 тысяч домов, а на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, — более 2,8 тысячи домов.

— Жители нашей республики проявляют стабильный интерес к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). По сравнению с прошлым годом его количество увеличилось более чем на 16%. В 2023 году за этот же промежуток времени было поставлено на кадастровый учет порядка 12,4 тысячи частных домов общей площадью около 1,7 млн кв. м, — рассказала замруководителя управления Лилия Бурганова.

Напомним, годовой план строительства индивидуальных жилых домов в Татарстане был выполнен уже в июне. В начале лета было сдано 12 тысяч домов площадью 1,6 млн кв. м. К октябрю план перевыполнен на 136%. Возведено 15 тысяч домов площадью 2,6 млн квадратов.

В аналогичный период прошлого года план по ИЖС в республике перевыполнен на 6%. Общая площадь частных домов составляла 1,6 млн кв. м.

Данные рынка ИЖС по стране

Всего по России с начала года построено более 400 тысяч объектов ИЖС. К октябрю его площадь составила 55,4 млн кв. м, что почти на 16% больше, чем в аналогичном периоде 2023 года. Такие данные приводит Росреестр. В тройку лидеров среди федеральных округов страны вошли Центральный, Приволжский и Южный.

Лидер по площади построенных индивидуальных жилых домов — Центральный федеральный округ (ЦФО). На него пришлось 15,5 млн кв. м. Так, в Московской области возведено 47 тысяч объектов ИЖС, что составляет почти 47% от общего количества по ЦФО.

Замыкает топ-3 Южный федеральный округ (ЮФО), где возведено почти 56 тысяч объектов ИЖС площадью 7,2 млн кв. м. Лучшие показатели у Краснодарского края — 26 тысяч частных домов.

По данным исследования «Домклик», всего на рынке ИЖС в текущем году с января по октябрь (неполные десять месяцев) было заключено около 80 тысяч ипотечных сделок на сумму 429 млрд рублей. Количество выдач на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Так, в Татарстане количество ипотечных сделок на ИЖС составило 4,4 тысячи. Республика занимает четвертое место по спросу на ипотеку. В тройку лидеров попали Московская область (8,9 тысячи), Краснодарский край (6,6 тысячи), Башкортостан (5,3 тысячи).

Согласно исследованию ДОМ.РФ, большинство ипотечных заемщиков на ИЖС — это семьи с детьми, средний возраст заемщика — 36 лет.

— По нашим наблюдениям, самая большая целевая аудитория в частном домостроении — это миллениалы. Около 60% клиентов — это семьи с детьми, причем в сделках этого года преобладают клиенты с одним ребенком (30%), с двумя детьми каждый четвертый заемщик, — сообщил заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков.

Свой дом дешевле квартиры

Спрос на загородную недвижимость связан с тем, что цена на жилье в два раза дешевле, чем в многоквартирных домах, а также с льготной сельской ипотекой со ставкой до 3% годовых. При этом средняя цена на частный дом — 6-7 млн рублей. Такую оценку KazanFirst дал руководитель агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев.

— В сельской ипотеке периодически заканчиваются лимиты. Спрос на нее всегда был высоким, ставка ниже, чем в программе «Господдержка-2020» со ставкой 6% годовых. Поэтому она всегда востребована и бывают очереди. Люди буквально в течение месяца выбирали все, — рассказал Савельев.

По словам эксперта, участки земли ближе к Казани — ликвидные, но, тем не менее, из-за роста спроса на ИЖС закончиться не могут. «Также есть вторичный рынок, когда перепродают землю, старые дома сносят, а новые строят, поэтому нехватки земли нет».

— Последние 15-20 лет те земли, которые выдают семьям за третьего ребенка, – это переведенные из сельскохозяйственных, — заключил собеседник.

Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова добавила, что сейчас на ИЖС распространяется материнский капитал, семейная ипотека и IT-ипотека, а также сельская. «Что не могло не сказаться на таком активном спросе». Она отметила, что ранее банки «неохотно кредитовали такие объекты, а занимались только квартирами».

Руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин рассказал KazanFirst, что «рынок ИЖС растет стабильно последние несколько лет и будет продолжать расти». Этому способствовало «улучшение уровня жизни населения, то, что частный дом дешевле, когда нужно расширение жилплощади (в городе большая квартира 100 кв. м будет стоить от 18 млн рублей), а также возможность строить по договору подряда по своему проекту».

— Цены повышаться будут точно. Но о перегреве рынка пока речи не идет. Пока спрос и предложения достаточно сбалансированы. Рост цены идет в первую очередь из-за роста стоимости стройматериалов и обязательства по эскроу-счетам, — отметил собеседник.

«Земля для строительства — это ограниченный ресурс»

Однако, по мнению менеджера по связям с общественностью строительной компании DOMTAT Алии Султановой, спрос на ИЖС на сегодняшний день снизился. Она отмечает, что до отмены льготной ипотеки спрос на частные дома до 1 июля 2024 года был повышенным. Среди причин было «желание людей иметь больше личного пространства, изменения в предпочтениях жилья, экономические факторы и государственные программы поддержки, которые давали эту возможность людям».

Алия Султанова обратила внимание на статистику Росстата, где за сентябрь в России ввели более 5,7 млн кв.м , что на 4,4% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. Например, в июле по сравнению с июнем изменение ввода частного жилья составило прирост почти 16%. В авугсте же показатель показатель был отрицательный -8,8%.

— Пригодная земля для строительства — это ограниченный ресурс, и ее доступность зависит от множества факторов, включая географическое расположение, плотность населения, экологические ограничения и законодательные нормы. В некоторых регионах, особенно в густонаселенных или экологически чувствительных зонах, может возникнуть дефицит пригодной земли для строительства. Это, в свою очередь, приведет к необходимости более эффективного использования существующих земель, например, через уплотнение застройки или реновацию старых зданий. Думаю, что могут быть разработаны новые технологии и методы строительства, которые позволят использовать менее пригодные земли, — рассказала KazanFirst менеджер.

По словам собеседницы, «бум строительства частного жилья» может привести к экономическому росту, создавая рабочие места в стройотрасли, развитие инфраструктуры, изменение природного ландшафта, рост цен на землю и недвижимость, а также «с развитием новых жилых поселений» могут привлечься «новые группы населения».

Больше домов — больше границ

Основатель строительной компании «Грата» Евгений Менов подтверждает, что спрос на ИЖС спал. Основная причина — введение эскроу-счетов. По его словам, «много застройщиков отказалось от этого, потому что нет аккредитации в банках, и это связано с тем-то, что много недобросовестных застройщиков пренебрегали теми условиями, которые давало государство и использовали деньги заказчиков на нецелевые нужды, и много домов не достроилось».

— Также ограничения по субсидированию всех льготных программ. Изменение требований по банкам, IT-ипотека, быстро кончаются лимиты по семейной ипотеке, что, соответственно, тоже сократило спрос, — рассказал KazanFirst застройщик.

Менов отметил, что стоимость квадратного метра в многоквартирных домах (МКД) превышает стоимость квадратного метра в ИЖС в три раза. Также из-за возможности планировать свой дом «идет расширение в пользу малоэтажного строительства».

— Планируются сельскую ипотеку расширить в диапазон в 50 километров удаления от города-миллионника, что опять же расширяет границу застройки частного дома. Это спровоцирует тот фактор, что все больше и больше границы будут расширяться. Там будут строиться социальные объекты, школы, садики, организовываться рабочие места. Соответственно, расширит территорию Казани, и уже будет она укрупняться, — заключил собеседник.