Новый год — новые ставки: как начинается 2024-й на рынке ипотеки

«Сбер» меняет условия и вводит комиссии для застройщиков, за ним следуют другие банки. Застройщики отказываются сотрудничать на таких условиях, а жилье в любом случае дорожает.

2023 год запомнился рынку недвижимости резким повышением ставок. С июля по декабрь ключевая ставка ЦБ РФ выросла с 7,5 до 16%. Цена на квадратный метр по нарастающей менялась, а стоимость жилья уходила в космос. Нам казалось, что цены уже были в космосе в 2022-м, но мы ошибались. 

Росреестр Татарстана за 11 месяцев 2023 года зарегистрировал более 101 тысячи сделок на первичном рынке, что почти на 60% больше аналогичного периода 2022 года.

«Благодаря программам господдержки в последние три года спрос на первичное жилье растет, что подтверждается данными статистики. В настоящее время активно действуют субсидирование ипотеки на покупку квартиры со ставкой до 8% годовых, семейная ипотека со ставкой до 6%, что позволяет выгоднее приобрести квартиру у застройщика. Семьи с детьми используют для покупки средства материнского капитала. Если такие программы будут и дальше действовать, то высокий спрос на новостройки сохранится», — передает Росреестр РТ слова вице-президента Гильдии риелторов по Татарстану Руслана Садреева.

На вторичном рынке за те же 11 месяцев Росреестр Татарстана зарегистрировал почти 219 тысяч сделок по договорам купли-продажи, что на 22,5% больше аналогичного периода 2022-го. 

При этом, несмотря на рост, который показывают данные Росреестра, риелторы фиксируют спад спроса на вторичном рынке со второй половины 2023 года и ожидают его в последующем. 

Изменения льготной ипотеки и комиссия от «Сбера»

Напомним, что во второй половине декабря правительство внесло изменения в условия льготной ипотеки. Теперь ее оформить можно лишь один раз, максимальный размер стоимости кредита приравняли к 6 млн рублей во всех регионах, а первоначальный взнос увеличили до 30% (ставка остается на уровне 8%. — Ред.). Такое решение однозначно приведет к снижению количества сделок.

• — Во-первых, это убирает инвесторов. Во-вторых, люди будут долго думать, прежде чем покупать. Возможно, спрос сдвинется не в сторону маленьких однокомнатных квартир, а больших – двушек или трешек. Даже больше трешек. Раньше можно было купить однушку и закрыть ипотеку за 3-4 года либо, с учетом роста цен, в дальнейшем продать и взять вторую ипотеку уже на двушку, а потом на трешку. Теперь эта лазейка закрыта. И люди либо откажутся от покупки, либо будут покупать сразу трешку, — говорит вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев.

Но вершина айсберга — это принятое правительством сокращение размера надбавки банкам. Банки возмещали недополученные доходы по льготным кредитам по принципу: ключевая ставка с надбавкой минус ставка по кредитному договору. При этом надбавку решили уменьшить, а ключевая ставка, напомним, выросла до 16%. То есть банки теряют немалые доходы из-за разницы между льготной и рыночной ставкой. 

«Сбер» в ответ изменил свои условия: повысил ставки на 1,1% по базовым ипотечным программам (базовая ставка на вторичке теперь 16,7%. — Ред.) и ограничил оформление льготных ипотек у застройщиков, которые не являются его партнёрами. Застройщики-партнеры участвуют в программе субсидирования, то есть они платят комиссию банку за ипотеку, чем тот компенсирует разницу по ставкам.

Новые условия от «Сбера» по застройщикам-партнерам касаются льготной ипотеки с господдержкой (от 8%), семейной (от 6%), дальневосточной и арктической (от 2%), IТ-ипотеки (от 5%).

Вслед за «Сбером» пошел ВТБ: с 12 января банк ограничил выдачу льготных ипотек у застройщиков, которые не являются партнерами. «Совкомбанк» в свою очередь увеличил первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой до 50%, если покупатель не участвует в акции или не берет жилье у аккредитованного банком застройщика. РБК сообщает, что тенденцию подхватили «Открытие», Альфа-банк и Промсвязьбанк. 

• — «Сбербанк», конечно, имеет право так делать: это банк и это его условия. Но насколько это решение правильное? По крайней мере уже два застройщика федеральных отказались от продаж через «Сбербанк». И есть большая вероятность, что за ними последуют и другие застройщики, — рассуждает Савельев.

Речь идет о застройщиках ПИК, Setl Group и «Строительный трест» (последние два не представлены в Татарстане). 

Комиссия банку добавит финансовой нагрузки застройщику в среднем на 6%. И эти проценты, как считают собеседники KazanFirst, заложат в стоимость недвижимости.

• — Если говорить о том, как все «Сбер» задумал, то по идее это никак не должно отразиться на покупателе. Но, скорее всего, эту комиссию застройщик переложит на покупателя. С большой долей вероятности застройщики сейчас поднимут цены, которые и так уже в космосе, — говорит Савельев.

  

На противостояние банков и застройщиков обратила внимание ФАС. Как сообщает ТАСС, антимонопольщики получили несколько жалоб. 

— Мы наблюдаем за противостоянием застройщиков и банков. Так как было подано заявление в антимонопольный комитет, возможно, ситуация изменится, — говорит руководитель отдела новостроек АН «Флэт» Анна Смирнова.

Надежда на дисконты от застройщиков 

Тем временем прогнозы риелторов по активности на рынке недвижимости не самые оптимистичные. 

• — Количество предложения пока не изменилось, а вот спрос на вторичном рынке просел процентов на 30 с июля-августа. И, скорее всего, продолжит проседать дальше. По первичному рынку сделки шли хорошо, но сейчас, скорее всего, тоже просядут из-за дополнительных условий по ипотеке, — рассуждает Савельев. — Что будет потом – тяжело сказать. Единственное, можно сказать, что, если в декабре у нас все плохо было с ипотекой на вторичном рынке, то теперь будет плохо и на первичном рынке. Прогнозы неутешительные.

Смирнова отмечает, что большая часть клиентов находится в выжидательной позиции. Но те, у кого были деньги на первоначальный взнос, торопились успеть выйти на сделки до 11-12 января. 

Сейчас, по данным АН «Флэт», средняя ставка банков на вторичном рынке — 16,5%. Стоимость квадратного метра колеблется от 100 до 150 тысяч рублей. 

• — Людям, которым надо срочно продать, уходят вниз по цене. И мы увидели, что цены на 5-10% уже просели, — замечает Савельев.

  

А на первичном рынке ситуация хуже: цены на квадратный метр в Казани составляют от 170 до 300 тысяч рублей. 

— Разброс цен колоссальный. Если в прошлом году я говорил, что цены сильно разбросаны, то сейчас еще больше. И давать среднюю оценку некорректно, потому что верхняя и нижняя границы отличаются практически в два раза, — пояснил вице-президент Гильдии риелторов Татарстана. 

С учетом такого роста цен покупателям остается надеяться на специальные программы от застройщиков. 

— Я рекомендую покупателям обращаться к риелторам, чтобы держать руку на пульсе. В связи с этими требованиями, скорее всего, количество сделок сократится на первичном рынке. А застройщику нужно продавать, потому что у него есть свое финансовое планирование, ему в любом случае нужны продажи. Поэтому однозначно будут какие-то акции и скидки. Но это все будет не длительный период, а разовое предложение. Например, 10 квартир продадут с каким-то дисконтом. И такой инсайдерской информацией обладают именно агентства недвижимости, — говорит Савельев. 

Читайте также: Казань попала в топ-25 российских городов по росту цен на вторичное жилье