«Откладывают решения и реже выходят с крупными запросами»: чем живет рынок офисов в Казани

В Казани в 2025 году был построен всего один новый офисный объект площадью 7,8 тысячи кв. м. При низкой вакантности в 2,8% наблюдается дефицит качественных площадей класса А. Найти свободное помещение больше 500 кв. метров в городе уже практически невозможно. Эксперты KazanFirst прогнозируют, что стагнация в строительстве продлится, а для арендаторов важным станет наличие инфраструктуры возле офиса, а не его класс.

В Казани по итогам 2025 года объем ввода новых офисных помещений составил 7,8 тысячи кв. м, то есть один объект. Об этом сообщается в исследовании компании CORE.XP (занимается консалтингом и управлением инвестициями).

Всего в городе построено 220 тысяч кв. м офисной недвижимости.

Объем офисных площадей, доступных на рынке для аренды и продажи, составляет порядка 6,1 тысячи квадратов, или 2,8% от общего фонда существующих объектов.

На конец прошлого года диапазон арендных ставок в столице Татарстана составлял от 1,3 до 3 тысяч рублей в месяц за квадратный метр. Среднемесячная цена аренды офисов класса А достигала 2,5 тысячи рублей, а класса В — 1,9 тысячи рублей. Аналитики отмечают, что «за 2025 год ставки аренды офисов в регионах выросли в среднем на 30%».

Напомним, к классу А относятся премиум-офисы, которые располагаются в центре города или в его деловой зоне. К классу В относятся так же офисные помещения, но уже более бюджетные.

Казань заняла четвертое место по объему нового строительства в 2026-2027 годы. Татарстанскую столицу обогнали Екатеринбург, Новосибирск и Краснодар.

В целом среди городов-миллионников (без Москвы и Санкт-Петербурга) на конец 2025 года общий объем предложений составил 3,6 млн кв. м. За год было построено 17 тысяч квадратных метров, что на 55% меньше, чем в 2024 году, когда показатель был 37 тысяч кв. м. Средняя доля свободных площадей выросла с 2 до 2,2%. Доля офисов класса А в новом строительстве 2025 года составила 47% против 100% годом ранее.

Свободные офисы в городах-миллионниках России «продолжают вымываться на фоне отсутствия нового строительства».

Согласно заявленным планам девелоперов, в 2026 году объем строительства новых офисов в регионах составит 52 тысячи кв. м, что в 3,2 раза больше к прошлому году. 84% объема составят бизнес-центры класса А.

— В регионах формируется тенденция строительства бизнес-центров в составе жилых комплексов. Новые объекты объединяют торговые галереи, офисы, коворкинги, рестораны, фитнес-клубы и социальную инфраструктуру. На этот процесс влияет программа комплексного развития территорий (КРТ), предусматривающая редевелопмент неэффективно используемых зон в жилую, коммерческую и социальную недвижимость, — сообщается в исследовании.

«Наблюдается спрос на офисные пространства больших площадей класса А»

На ввод офисных площадей по итогам 2025 года в Казани повлияло дорогое финансирование, стоимость земельных участков, высокие процентные ставки, рост себестоимости строительства и оплаты труда строителей. Об этом KazanFirst рассказал генеральный директор компании A-Development Владимир Шайхиев. Он добавил, что из-за нестабильной экономической ситуации присутствует осторожность инвесторов в этом вопросе.

— У нас есть опыт положительный, с точки зрения ввода в эксплуатацию. Это здание «Сувар Плаза», которое реконструировали из бывшего торгового центра в офисный центр, — отметил эксперт.

Шайхиев указал, что стагнация в строительстве коммерческой недвижимости наблюдается не только в офисных, но и в торговых площадях. По его словам, «можно сказать, это замерзший рынок». При этом «наблюдается спрос на офисные пространства больших площадей класса А».

Собеседник подчеркнул, что к современным офисным центрам класса А в Казани, соответствующим тенденциям, относятся два объекта: «Сувар Плаза» и «Бизнес-центр Урбан». При поиске больших площадей арендаторами выступают федеральные компании, банковский и IT-сектор.

— Какие-то локальные бизнесы регионального уровня могут занимать площадь 200-500 квадратных метров. Мелкие офисы достигают 50-70 квадратов. Спрос на мелкие офисы присутствует, и вакантных площадей тоже немало. Если это крупная федеральная или международная компания, у них могут возникать дополнительные требования по инфраструктуре. Очень частая проблематика с парковками в центре города. Например, в Советском районе есть бизнес-центр хорошего класса в хорошей локации, транспортной доступности, в идеале там станция метро, у них парковка, современное здание. Это более приоритетно, чем находиться в центре города без парковки, — резюмировал генеральный директор компании A-Development.

«Существенного изменения ситуации ожидать не стоит»

Низкая вакантность и ограниченное количество свободных площадей не говорят о перегреве рынка, это показатель дефицита качественных офисов, особенно класса А. Об этом KazanFirst рассказала эксперт в области коммерческой недвижимости компании «Этажи» Лия Раянова.

С ее слов, «найти крупный офис площадью более 500 кв. м сегодня практически невозможно — свободные лоты уходят ещё на этапе слухов об освобождении».

— На стоимость аренды одновременно воздействует несколько факторов. Основной драйвер — дефицит качественных площадей: при вакантности ниже 3% собственники имеют возможность индексировать ставки выше инфляции. Кроме того, большое значение имеют класс и оснащение офиса, локация и наличие парковки — в центральных районах это может давать премию до 15–20%. Также учитываются условия договора, срок и включенные услуги, — сообщила эксперт.

Собеседница согласна, что спрос остается высоким и стабильным среди арендаторов.

Рост стоимости стройматериалов и дефицит рабочих рук «увеличили сроки окупаемости офисных проектов до 12–15 лет, что снижает их привлекательность для инвесторов». Между тем «девелоперы также выжидают, адаптируя новые проекты под современные требования — гибкие планировки, энергоэффективность и современные стандарты, — чтобы не выходить на рынок с устаревшим продуктом».

— Существенного изменения ситуации ожидать не стоит: новых крупных проектов в стадии строительства мало, поэтому дефицит качественных офисов сохранится, а ставки аренды, особенно в сегменте класса А, продолжат рост. Спрос сместится в сторону гибких офисов и коворкингов. При снижении ключевой ставки можно ожидать старт новых циклов строительства, однако физический ввод новых площадей произойдет не ранее 2027–2028 годов. Арендаторы будут всё более требовательны к стандартам офисов, — прогнозирует собеседница.

«Ключевой тенденцией на офисном рынке Казани останется оптимизация арендуемых площадей»

— По нашим оценкам, к концу 2025 года уровень вакансии в качественных бизнес-центрах класса А, B+ и B достиг 6,8%, что соответствует примерно 32 тыс. кв. м свободных площадей и заметно превышает показатели, приведенные в исследовании CORE.XP. Говорить о перегреве преждевременно. Такая доля вакантных помещений демонстрирует баланс спроса и предложения. Впервые за долгое время выбор для арендаторов становится шире, — рассказала KazanFirst управляющий партнер Perfect RED, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елена Стрюкова.

Она отметила, что «арендаторы оптимизируют площади, откладывают решения и реже выходят с крупными запросами, что снижает предсказуемость будущих денежных потоков по новым объектам». В результате «значительная часть проектов находится на стадии проектирования и концептуальной проработки».

— Рост ставок аренды в офисном сегменте в значительной степени носит инфляционный характер. По нашим данным на конец года, средняя ставка аренды в офисах класса А составляет 2,8 тысячи рублей в месяц за квадратный метр, в сегменте B+ — 1,6 тысячи рублей в месяц за кв. м, — заявила Стрюкова.

Так, «усредненные рыночные показатели не в полной мере отражают реальную ценовую картину в качественных объектах». По ее словам, «рост ставок в классе А обусловлен индексацией действующих договоров и ростом операционных расходов, тогда как в классе B+ динамика остается более сдержанной». Кроме того, «рынок скорее стремится компенсировать рост издержек, чем перейти в фазу агрессивного удорожания аренды».

По прогнозу собеседницы, «в 2026 году ключевой тенденцией на офисном рынке Казани останется оптимизация арендуемых площадей». Процесс принятия решений арендаторами по-прежнему будет растянут во времени, а количество новых крупных запросов останется ограниченным.

— Согласно нашим оценкам, в первом полугодии 2026 года возможно высвобождение порядка 3,5 тысячи кв. м офисных площадей, что может увеличить уровень вакансии примерно на 0,6 процентных пункта. Дополнительное предложение создаст ввод в эксплуатацию бизнес-центра «А5 Premium» и ряд других небольших объектов, что может усилить давление на рынок аренды в сегменте качественных офисов. В целом в условиях высокой стоимости капитала девелоперы и инвесторы сосредоточатся на редевелопменте и проработке концепций, формируя задел для реализации проектов при улучшении конъюнктуры, — заключила эксперт.