«Пик продаж мы уже прожили»: спрос на элитное жилье в Казани упал почти вдвое

Во II квартале 2025 года в Казани продано на 48% меньше элитных квартир, чем в начале года. При этом средние цены в премиум-сегменте держатся, по разным оценкам, на уровне 350-420 тысяч рублей за квадрат. Эксперты связывают спад с насыщением рынка и осторожностью застройщиков. Однако, по их словам, даже сейчас в столице Татарстана найдутся те, кто готов заплатить миллион рублей за квадратный метр в центре города.

В Казани в сентябре медианная стоимость квадратного метра в элитном сегменте жилья составила 352 тысячи рублей. За год она увеличилась на 5,1% — такие данные предоставили KazanFirst в пресс-службе «Яндекс Недвижимость».

За месяц зафиксировано снижение цены на 4,3%. Это «можно объяснить тем, что в сентябре чаще покупали квартиры с более высокой ценой за квадратный метр, из-за чего средняя стоимость квадрата немного снизилась», пояснили аналитики.

— По предложению элитного жилья в Казани картина стабильная. В сентябре мы фиксируем небольшое снижение к августу — около 2,4%, что связано с вымыванием лотов с более низкой стоимостью. В целом элитный рынок Казани растет медленнее, чем в среднем по миллионникам. Спрос сохраняется, поскольку покупатели элитного жилья, как правило, меньше зависят от ипотечных программ. В этой связи в этом сегменте во всех крупных городах наблюдается схожая стабильная динамика без резких изменений, — сообщили в компании.

В целом по городам-миллионникам в элитном сегменте медианная стоимость квадратного метра в сентябре составила 647 тысяч рублей. За год метр подорожал почти на 16%, а за месяц динамика составила +1,3%.

В исследовании «Домклик» сообщается, что в Татарстане элитное жилье от общего объема предложения новостроек по классам недвижимости занимает 2,4%. Бизнес-сегмент занимает 18,6% общего объема, самый большой показатель у комфорта — 69,1%, а в экономе — 9,8%.

Республику по показателям элитной недвижимости обогнала Калининградская область (3,7%), Краснодарский край (4,2%) и Москва (14%).

— В целом по России наибольшей популярностью пользуется недорогое жилье: на сегменты эконом и комфорт приходится 85% всего предложения. Спрос по ипотечным сделкам так же сосредоточен на комфорт-классе: в 2025 году на него приходится более 63% кредитов. На эконом пришлось 29% ипотек, на бизнес — 7%, на элитную недвижимость — лишь 0,5%, — сказано в исследовании.

Кроме того, в Татарстане медианная площадь элитного жилья в новостройках составляет 67,2 кв. м. Что касается других классов, то там параметры меньше. Так, в бизнес-сегменте — 59,7 кв. м, комфорт — 53,6 кв. м, эконом — 49,7 кв. м.

По стране медианная площадь лота увеличивается от эконом (43,2 кв. м) и комфорт (45,1 кв. м) к бизнес (52,5 кв. м) и элитному (66,4 квадрата) классам.

За три месяца спрос на элитное жилье упал на 48%

Во II квартале 2025 года в Казани было реализовано 3,6 тысячи кв. м, или 58 лотов элитной недвижимости. Об этом KazanFirst рассказала руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

В сравнении с I кварталом этого года спрос на такой класс на первичном рынке снизился на 48%. С начала года за три месяца было реализовано 6,9 тысячи кв. м, или 97 лотов. В аналогичный период прошлого года было реализовано на 57% больше, чем во II квартале 2024 года.

Для сравнения Ломтева привела данные по старой Москве. Так, во II квартале 2025 года было реализовано 67,4 тысячи кв. м, или 825 лотов элитной недвижимости. В сравнении с I кварталом спрос снизился на 27%, а относительно II квартала 2024 года — на 18%.

— Москва опережает Казань по спросу на элитное жилье не только по объемам. В Москве элитная недвижимость выступает как инвестиционный актив, направленный не только на внутренний спрос, но и на региональный, в то время как Казань больше ориентируется на внутренний рынок и спрос идет на улучшение жилищных условий, нежели как инвестиция, — отметила руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Снижение спроса на элитную недвижимость она объясняет ростом спроса в конце 2024 года. В столице Татарстана по итогам III квартала было реализовано 4,5 тысячи кв. м, а в IV квартале — 6,8 тысячи кв. м.

По данным исследования CORE.XP, на долю ипотеки в элитном жилье Казани во II квартале текущего года приходится всего 16% от всех сделок, в то время как на рассрочку 40%. Другие финансовые инструменты занимают 44%.

— За 2024 год в Казани было реализовано суммарно 23,1 тысячи кв. м, или 363 лота элитного жилья. Средневзвешенная цена кв. м за прошлый год на первичном рынке элитного жилья Казани составила почти 426 тысяч рублей. За период с апреля по июнь 2025 года средневзвешенная цена квадратного метра элитного жилья составила 424 тысячи рублей, что на 1% больше, чем годом ранее, — заключила собеседница.

«90% всех сделок проходят за наличный расчет»

На рынке элитного класса жилья в Казани, несмотря на высокий спрос, «не так много интересных предложений». Об этом в беседе с KazanFirst рассказал руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин.

По его словам, дорогое жилье в столице Татарстана всегда приобретали, так как «продажи бизнес-сегмента редко показывают снижение и держатся достаточно стабильно».

— На жилье бизнес- и премиум-класса ключевая ставка редко оказывает сильное влияние, так как 90% всех сделок проходят за наличный расчет, — объяснил Сафин.

В стандартные условия бизнес-класса входит локация, а именно центр города, высотность не более пяти этажей, минимальное количество квартир в доме, а также большие площади жилья «для отсутствия интереса со стороны арендного бизнеса».

— Чаще всего покупатели преследуют две цели: для жизни или как еще один актив для вложения. Главная задача — приобрести такой лот, который будет соответствовать всем требованиям, которые сформировал для себя покупатель, — заключил Сафин.

«Пик продаж элитного жилья мы уже прожили год назад»

Руководитель агентства недвижимости «Альта-Хоум» Никита Григорьев согласен, что «сильного спада по спросу нет». Однако он отмечает, что «застройщики все осторожнее запускают свои проекты».

— При этом финансовая модель не всем застройщикам позволяет строить такие объекты, так как многие покупают элитное жилье в рассрочку, а значит, застройщик не может получить полный расчет в моменте. Пик продаж элитного жилья, на мой взгляд, мы уже прожили примерно год назад, — рассказал KazanFirst Григорьев.

По его словам, «такие объекты покупают в первую очередь для себя». Кроме того, «заметно, что те, кто таким жильем уже владеет, покупают квартиры и для инвестиций».

— В Казани еще никогда не было в моменте столько строящегося жилья бизнес- и премиум-класса. Но все же небольшая стагнация есть. Здесь добавлю, что стабильно есть покупатель за 600-800 тысяч и за 1 млн рублей за квадратный метр в центре города. Вообще, считаю, что если класс комфорт, особенно студии и однокомнатные, уже немного переоценен, то бизнес-класс еще получит свой значительный рост, — заключил эксперт.

Эксперт по элитной недвижимости АН «Флэт» Айдар Валлиулин согласен, что рынок элитного сегмента жилья находится «в очень активном состоянии». По его словам, сейчас видно, как рынок стал активным в сравнении с началом года, когда наблюдалось затишье. По прогнозу эксперта, в ближайшее время цена на элитную недвижимость вырастет и продолжит расти.