С 1 июля в России будет сложнее оформить ипотеку, если первоначальный взнос окажется менее 20% стоимости квартиры, а 80% и более доходов семьи будут уходить на кредит. Лимиты банкам установил ЦБ РФ. Опрошенные KazanFirst эксперты говорят, что пока на выдачу ипотеки в РТ это глобально не скажется. Сейчас банки требуют платить сразу до трети стоимости жилья, однако они ожидают ужесточения требований ЦБ.
Банк России установил значения макропруденциальных лимитов (МПЛ) по ипотечным кредитам на III квартал 2025 года, сообщила пресс-служба регулятора.
На этот период ЦБ РФ ввел ограничения для наиболее рискованных клиентов с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 50% и первоначальным взносом менее 20%. Лимит по таким кредитам не должен превышать 2% от объема выдач кредитов на приобретение строящегося жилья (ДДУ) в течение III квартала. По статистике регулятора, доля таких ссуд в I квартале 2025 года составляла 1%. Банк России получил право устанавливать такие лимиты по ипотеке с 1 апреля этого года.
Так, для кредитов на приобретение новостройки с нагрузкой не более 50% и первым взносом менее 20%, а также ипотеки с ПДН более 80% и взносом более 20% составит 5%. Доля таких ссуд в I квартале этого года составляла 3%.
Лимит выдач на приобретение готового жилья с ПДН свыше 50% и показателем LTV (соотношение величины основного долга по кредиту и справедливой стоимости предмета залога) более 80% в III квартале составит 10%. Доля таких ссуд в I квартале этого года составляла 8%.
Как сообщает пресс-служба ЦБ, такое введение не окажет влияния на предложение ипотечных кредитов, поскольку «лимиты установлены с небольшим запасом с учетом неравномерности структуры выдач у отдельных банков».
Кроме того, сообщается, что «макропруденциальные надбавки в ипотеке способствовали улучшению структуры ипотечного кредитования».
Например, доля кредитов с ПДН более 80% снизилась с 47% пиковых значений III квартала 2023 года до 6% в I квартале 2025 года. При этом в сегменте новостроек — с 46 до 3%, на вторичном рынке — с 47 до 12%.
Доля предоставленных кредитов с первоначальным взносом менее 20% снизилась с 51 до 5%. В сегменте ДДУ — с 59 до 2%, на вторичном рынке — с 45 до 12%.
— Некоторое ухудшение качества обслуживания ипотеки (доля кредитов, просроченных более чем на 90 дней, увеличилась с 0,5% на 1 апреля 2024 года до 0,9% на 1 апреля 2025 года) произошло за счет кредитов, выданных во время ажиотажного спроса на ипотеку во второй половине 2023 года — первой половине 2024 года, указывает регулятор, — сообщает регулятор.
Аналогичную ситуацию с лимитами ЦБ вводил с 2023 года для необеспеченных потребкредитов, где сначала были применены мягкие ограничения, а затем их ужесточили. Сначала правила касались наиболее рискованных клиентов, у которых доля дохода на погашение долгов доходила до 80% и более. Сначала банкам установили лимит в 25% от портфеля для таких заемщиков. Затем ограничения коснулись тех граждан, которые тратят на обслуживание долгов 50% и более от дохода. На сегодняшний день всего 3% выдач необеспеченных потребкредитов могут приходиться на людей с долговой нагрузкой в 80%, а доля выдач с нагрузкой от 50 до 80% должна составлять не более 15%.
Банк России будет постепенно ужесточать лимиты
В период снижения ключевой ставки введение лимитов может быть более эффективным, когда банки охотнее кредитуют рискованных заемщиков. Об этом KazanFirst рассказала главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. По ее предположению, такое введение вряд ли будет сильно сдерживать выдачи ипотеки в текущем году, что может усложнить покупку жилья в ипотеку для высоко закредитованных заемщиков.
— Скорее всего Банк России будет постепенно ужесточать лимиты. Напомним, что уже действуют повышенные макропруденциальные надбавки (дополнительная сумма или процент, который добавляется к цене, тарифу. — Ред.) по рискованной ипотеке для банков, что сильно ограничило выдачи таких кредитов. Возможно, при установлении лимитов Банк России скорректирует макронадбавки, — сообщила аналитик.
По ее словам, поддержку рынку ипотеки оказывают льготные программы, прежде всего семейная ипотека, на которую приходится 90% всех выдач льготных кредитов.
«Для граждан это означает повышение требований к платежеспособности»
Такие лимиты направлены на ограничение доли выдачи рискованных кредитов в общем кредитном портфеле банка. Для граждан это означает повышение требования к платежеспособности и возможность отказа в случае высокого показателя долговой нагрузки. Об этом KazanFirst рассказал вице-президент по рискам розничного бизнеса Банка ДОМ.РФ Роман Евдокимов.
Он добавил, что влияние данной меры будет зависеть от того, какие именно допустимые лимиты кредитования будут установлены Банком России. По его словам, «для заемщиков с низкой долговой нагрузкой и высоким первоначальным взносом оно будет минимальным».
— Мы наблюдаем стабилизацию спроса на ипотеку, это связано с макроэкономическими условиями и с тем, что льготные ипотечные программы стали более целевыми, направленными на поддержку семьям и строительной отрасли в тех регионах, которые наиболее в этом нуждаются. Чаще всего кредиты оформляются в рамках «Семейной» и ИТ-ипотеки, — заключил эксперт.
Продают текущее жилье и используют полученные средства для первоначального взноса
Ужесточение требований к заемщикам может привести к тому, что многим потенциальным заемщикам будет сложнее пройти кредитный контроль, что в свою очередь может снизить их возможность приобрести собственное жилье. Нововведение окажет влияние на доступ к ипотеке, особенно для молодежи. Об этом KazanFirst рассказала начальник отдела реализации продуктов и развития продаж — Управление ипотечной сети и развития банковых продуктов АО «Татсоцбанк» Дарья Мошная.
По ее словам, «такая мера способна временно уменьшить общий объем выданных ипотечных кредитов, однако в долгосрочной перспективе они способствуют укреплению устойчивости рынка и повышению качества кредитного портфеля.
— У нас действительно есть примеры клиентов, которые оформляли ипотеку с первоначальным взносом менее 20%. Однако такие случаи рассматриваются индивидуально. Мы рекомендуем устанавливать сумму ипотечного кредита таким образом, чтобы она не превышала 80% от справедливой стоимости объекта недвижимости, — сообщила Мошная.
Она объяснила, что для одобрения ипотеки с меньшим первоначальным взносом важно наличие обоснований для краткосрочного погашения долга, например, использование средств материнского капитала, доходов из других источников или поступления от продажи другого имущества.
Кроме того, каждый случай рассматривается индивидуально, и при наличии необходимых гарантий можно предложить более гибкие условия для клиентов, которые не имеют возможности внести значительный первоначальный взнос.
Сейчас наблюдается тренд, что клиенты оформляют ипотеку с большим первоначальным взносом. Эксперт отметила, что это происходит из-за роста стоимости жилья, а также стремления граждан улучшить жилищные условия, выбирая просторные и комфортные варианты проживания.
— Многие из них продают свое текущее жилье и используют полученные средства в качестве первоначального взноса для покупки нового. Такой подход позволяет им существенно сократить размер кредита и, соответственно, ежемесячные платежи, что делает ипотеку более управляемой и финансово устойчивой, — заявила собеседница.
Также есть клиенты, которые оформляют ипотеку с первоначальным взносом в размере 20%. Это часто молодые семьи или впервые покупающие жилье, которые не имеют возможности сделать большой первоначальный взнос.
— Особое внимание заслуживает использование материнского капитала при погашении ипотеки. Для российских семей этот инструмент становится одним из ключевых способов снижения общей стоимости кредита и ускорения процесса покупки жилья. Многие молодые родители успешно применяют средства маткапитала для оплаты первоначального взноса либо досрочного погашения части задолженности по ипотеке, что значительно облегчает финансовое положение молодой семьи и способствует росту популярности ипотечных программ, — заключила Мошная.
«Кредитная нагрузка связана с большим количеством кредитных карт»
Людей, которые брали ипотеку с первоначальным взносом 20% и меньше, на данный момент практически нет, заявила KazanFirst ипотечный брокер Алина Баюрова. Она подчеркнула, что есть банки, которые могут одобрить такое условие, но это возможно с помощью различных программ и акций.
— Нужно понимать, что в Татарстане сумма лимита по семейной ипотеке составляет 6 млн рублей при ставке 6%. Но если клиент хочет построить большой частный дом или квартиру бизнес-класса, то уже сумма выходит примерно 7,5 млн рублей. Добирать эти суммы получается — выходит, что у нас в среднем идет 30% первоначального взноса, — объяснила Баюрова.
Она считает, что такая мера от Центробанка глобально и резко не отразится на рынке ипотеки. Эксперт согласна, что трудно будет тем, у кого высокая кредитная долговая нагрузка.
Кроме того, «нагрузка кредитная у граждан связана с большим количеством кредитных карт, которые на них оформлены». В этом случае, со слов собеседницы, неиспользованные карты можно уничтожить и провести предкредитную подготовку.
— Для тех категорий заемщиков, которые самостоятельно пойдут подаваться, может появиться риск того, что они будут больше и чаще получать отказы ввиду вот этих количественных ограничений, — заключила спикер.
Это вынужденная мера
Критически низкого спада на рынке ипотеки Татарстана не ожидает и руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин. Однако он предположил, что «будет небольшой спад».
— Я, как руководитель агентства недвижимости, любые регуляторные нормы, которые могут снизить объем продаж, воспринимаю отрицательно. Считаю, это естественно. Но если абстрагироваться от этого и включить финансово-экономические знания, то понимаешь, что это вынужденная мера и она призвана сократить процент закредитованности граждан и увеличение процента просрочек по платежам за кредиты, — рассказал KazanFirst Сафин.
По его словам, сейчас «закредитованные заемщики и так не могут взять ипотеку, если их официальный доход меньше, чем трехкратные платежи по всем кредитам». Что касается изменений в части первого взноса, то с учетом высокой стоимости квартир в Казани в большинстве случаев и первый взнос уже превышает 30%. Увеличение первого взноса в первую очередь отразится на экономклассе и на покупателях квартир-студий, добавил эксперт.
«Дополнительная трудность при оформлении ипотеки»
По статистике, до 30% одобрений по ипотеке осуществляется с минимальным размером первоначального взноса. Соответственно, для покупателей это станет дополнительным фактором повышения порога одобрения ипотек и последующего приобретения недвижимости. Об этом сообщил KazanFirst эксперт в области недвижимости Сабит Сафин. Он уверен, что «приобретать жилье станет сложнее».
Кроме того, «на рынке ипотеки это отразится отрицательно для заемщиков и положительно для банковских организаций». Для первых это станет дополнительной трудностью при оформлении ипотеки, для вторых это будет являться показателем для повышения процента более надежных заемщиков.
— Для государства это положительный фактор, так как в условиях высокой инфляции регулятору нужно остужать экономику и данное нововведение направлено на это. Для банковских организаций это тоже скорее положительное решение, так как будет являться показателем для повышения процента более надежных заемщиков. В свою очередь для конечного потребителя, заемщика, это скорее отрицательный фактор, так как данное решение станет дополнительной трудностью при оформлении ипотеки, — заключил Сафин.
Если спрос на недвижимость снизится, рост цен может замедлиться, что в долгосрочной перспективе сделает рынок более сбалансированным. Надоели эти скачки в цене. На самом деле сложная ситуация, и все палки в колеса втыкают.
Люди с низкими и средними зарплатами окажутся в еще более сложном положении, тогда как состоятельные граждане сохранят доступ к ипотеке.