Казань часто называют третьей столицей России. И к первым двум самый крупный город Татарстана подбирается не только по качеству жизни и благоустройству, но и по ценам на жилье. На фоне экономических пертурбаций, причиной которых стали, в том числе, введенные зарубежными «партнерами» санкции и их последствия, рынок жилья еще больше взбудоражился.

По данным аналитиков портала «Авито Недвижимость», за I квартал 2022 года «вторичка» в Казани подорожала на 12%. А средняя цена «квадрата» достигла 123 137 рублей. В сравнении с аналогичным периодом 2021 года рост и вовсе составил 38%. Это привело и к падению спроса. Количество продаваемых квартир снизилось на 4% за год и на 10% в сравнении с предыдущим кварталом. А по данным «Циан.Аналитики», средневзвешенная стоимость 1 кв. метра среди объявлений о продаже жилой недвижимости, опубликованных в марте, составила 145,4 тысячи рублей.

Собственно, купить жилье в столице Татарстана без ипотечного кредита уже давно задача, достойная средней руки олигарха. Не удивительно, что подобный финансовый инструмент пользовался спросом. Особенно если поддержку в какой-то мере оказывало государство. Однако в конце февраля Центробанк повысил ключевую ставку до 20%, снизив к середине апреля до 17%.

Ключевая ставка — процент, под который ЦБ кредитует прочие коммерческие банки. Само собой, условный «Ляпунофф-банк» не будет давать ипотеку гражданам под 2%, если сам вынужден платить в разы больше. Иначе разорится. По разным данным, при помощи ипотечных инструментов заключается от 40 до 70% сделок по покупке жилья. Логично предположить, что для многих высокие ставки станут дополнительной сложностью. И дело не только в размерах переплат (хотя и в них тоже), но и в размере одобряемой суммы. Ведь возможность «потянуть» платежи часто привязана к подтвержденному доходу человек. А зарплаты, увы, к ключевой ставке ЦБ не привязаны.

Самые низкие ставки предлагали «Альфа-Банк» (14,98%) и банк «Дом.рф» (17,64%). Максимальные же доходили до 24,43% (у «Абсолют Банка»).

Впрочем, повышение ключевой ставки изначально воспринималось многими экспертами как краткосрочная мера. Какое уж развитие экономики без доступных кредитов? На середину апреля многие банки начали снижать ставки по ипотеке. Первым на днях стал Сбербанк, спустив значения к 16,9%. Эксперты считают, что к лету можно ожидать ставок по 12-14%, которые значительно оживят рынок «вторички».

Еще одним вариантом для приобретения жилья была и остается льготная ипотека с господдержкой. Правда, распространяется она только на новостройки. А квартиры в новых домах обычно дороже «вторички». Кроме того, с 1 апреля немного изменились и условия этого финансового продукта.

Собственно, даже при таких, более мягких условиях ипотека остается дорогим удовольствием. К примеру, если в Казани взять в кредит максимальную сумму на 30 лет, то ежемесячный платеж составит 62 тысячи рублей. Даже для бюджета семейной пары, где оба супруга получают среднюю по Татарстану зарплату в 45 тысяч рублей, —  статья расходов довольно серьезная.

Чтобы детальнее разобраться в происходящем на рынке недвижимости Казани, редакция KazanFirst изучила более двух тысяч объявлений о продаже жилой недвижимости, опубликованных на сайте «Авито» за период со 2 марта по 12 апреля 2022 года, разделив их по районам. Предпочтение было отдано двухкомнатным квартирам, как наиболее типовому решению в плане приобретения среднестатистической семьей.

Отдельно были рассмотрены предложения о квартирах в новостройках. Для формирования полноценной картины мы фиксировали цену на начало и конец изучаемого временного отрезка. А также посмотрели, какая доля объявлений была закрыта или снята (что предполагает, что продавец либо передумал продавать, либо совершил сделку).

Средняя цена квартир на начало марта (с учетом новостроек) по всей Казани составляла 7,4 млн рублей. К середине апреля стоимость поднялась примерно на 103 тысячи рублей (+1,3%).

При этом значительную роль в росте цен сыграл именно первичный рынок жилья. Цены на «вторичку» в среднем практически не изменились. В трех же районах — Советском, Московском и Кировском — средняя стоимость квартиры за период исследования даже несколько снизилась.

Самыми высокими ценами отметились Вахитовский и Ново-Савиновский районы, что неудивительно. Средняя цена квартир на вторичном рынке здесь достигла 9,96 млн и 8,17 млн рублей соответственно. Ново-Савиновский район при этом отметился одной из самых высоких активностей рынка, а также оказался на второй строчке по числу опубликованных предложений. Несмотря на то, что за «квадрат» в среднем продавцы здесь просят 148,8 тысячи рублей.

В центре столицы, Вахитовском районе, стоимость 1 кв. метра в среднем даже выше, чем в новостройках, — 178,2 тысячи рублей. Однако ажиотажа на жилую недвижимость здесь не наблюдается. Причин, на которые можно указать по результатам исследования, может быть несколько. Помимо высоких ценников это малое количество предложений (на пятом месте среди всех районов). Кроме того, здесь продают одни из самых габаритных квартир — средняя площадь достигает 55,9 кв. метров против 53 «квадратов» по Казани в целом.

Самое дешевое жилье — в Московском (5,82 млн рублей) и Авиастроительном (5,64 млн) районах. В первом средняя цена «квадрата» немного снизилась, во втором — чуть выросла. Но в обоих районах осталась на уровне 117-119 тысяч рублей за 1 кв. метр. Средняя площадь квартир — в районе 48 «квадратов». Более низкие ценовые предложения, однако, не сказались на активности рынка жилья — ажиотажа здесь так же не наблюдается. По количеству опубликованных объявлений Московский район занимает шестое место, а Авиастроительный — седьмое, отставая от ближайшего конкурента по этому показателю почти в два раза.

Меньшая активность наблюдается только в Кировском районе. За период исследования здесь было закрыто наименьшее количество объявлений. Хотя по количеству предложений район ровно по серединке — на четвертом месте из семи. В Кировском продают самые габаритные квартиры — 56,9 «квадрата» в среднем. Но по стоимости 1 кв. метра район на пятом месте с показателем в 125,9 тысячи рублей. Квартира здесь обойдется в среднем в 7,16 млн рублей.

Два «середняка» — Приволжский (6,85 млн рублей) и Советский (7,2 млн рублей) районы. В Советском цена «квадрата» чуть снизилась, но все равно остается выше средней по Казани. Тем не менее рынок жилья в этой части столицы Татарстана достаточно активный, а число предложений о продаже — наибольшее. В Приволжском цены незначительно поднялись. В целом район — крепкий середняк по всем значениям. Но, несмотря на достаточно большое количество предложений о продаже, рынок оказался не самым активным.

Первичный рынок жилья в исследуемый период оказался наименее оживленным, несмотря на действующую господдержку. В отличие от «вторички» новостройки подорожали — средняя цена поднялась с 8,46 млн рублей до 9,19 млн, цена «квадрата» поднялась почти до 150 тысяч рублей.

Стоит, однако, оговориться, что речь идет о средних значениях. В целом же предложения могут сильно разниться в зависимости от расположения, готовности и престижности жилого комплекса. К примеру, «двушка» в 67 «квадратов» в ЖК Atlantis Delux обойдется в 20,89 млн рублей, или больше 311 тысяч рублей за 1 кв. метр. А в «Светлой долине» «квадрат» бы обошелся в 121 тысячу рублей — двухкомнатная квартира в 51,7 кв. метров выставлена на продажу за 6,29 млн рублей.

Интерактивная карта позволяет наглядно увидеть ранжирование районов Казани по стоимости жилья, а также то, как цены на квартиры («вторичку» и новостройки) и «квадрат» изменились за период исследования.
Для того, чтобы увидеть детальную информацию об изменении цен на жилье, необходимо кликнуть на иконку в той или иной части столицы Татарстана. Помимо общей информации доступны и наглядные примеры — предложения о продаже реальных квартир и то, как менялась их стоимость.

По словам директора компании «Этажи-Казань» Марата Галлямова, в феврале-марте количество сделок значительно увеличилось — примерно на 45% по отношению к показателям прошлого года.

— Из-за неопределенной ситуации в стране люди бросились скупать недвижимость, вкладывать рубли и доллары в бетон. Цены выросли практически на все, — рассуждает Галлямов.

В основном покупателями стали те, у кого уже была одобрена ипотека, продолжает эксперт. Кроме того, была заметна и активность инвесторов — кто-то избавлялся от активов и выводил деньги, кто-то, напротив, вкладывался. Однако краткосрочная перспектива вырисовывается не самая радужная.

— Ближайшие месяцы, апрель-май, будут, мягко говоря, хуже. Ожидаем сокращение спроса и, как следствие, падение продаж. Если отталкиваться от прошлого года, то можно предположить, что снижение будет в районе 30%, — добавляет директор компании «Этажи-Казань».

С учетом всех событий февраль и март были достаточно хорошими и активными, рассказала руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Ни о какой стагнации речь не шла. Однако начало апреля оказалось уже менее радужным.

— Острое уменьшение количества сделок на рынке недвижимости мы начали ощущать в апреле. Особенно на вторичном рынке. Первичный рынок еще как-то держится за счет продления программ господдержки, — рассуждает эксперт. — Цены с началом ажиотажа подросли. Как правило, подросли на бюджетные варианты с низким порогом вхождения. Потому что была паника в связи с ростом валюты по отношению к рублю. Все рванули в недвижимость.

Основной спрос при этом был сосредоточен в сегменте «гостинок», комнат и однокомнатных квартир. Крупногабаритные же квартиры и дома приобретались реже.

— В этот момент был хорошо ощутим дефицит дешевых объектов. Очень многие сняли свои объекты с продажи, потому что они не знали, что будет с рублем. И не знали, если они реализуют свою квартиру, как они дальше поступят с деньгами, — рассказала Гизатова.

Если в феврале еще были инвестиционные сделки, то в марте инвесторы стали уходить с рынка.

— Люди снимали с вкладов, уходили в валюту, кто-то уходил в квадратные метры. Часть инвесторов ушла во вклады под 20%. Через какое-то время мы их ждем на рынке недвижимости. Они ждут интересных вариантов и снижения цен, — подводит итог руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом».

Временный уход с рынка инвесторов подтверждает и президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. По его словам, сейчас основные сделки — для личного пользования. Однако количество их сильно упало, а с ценами ситуация остается непонятной.

— Нет ни падения, ни роста. Количество сделок на вторичном рынке снизилось существенно, можно сказать, почти в два раза. Спад коснулся всей «вторички» ввиду того, что ипотека сейчас практически недоступна. А порядка 60-70% сделок — это ипотечные сделки. Соответственно, вот эти 60% и ушли, — приводит цифры Савельев.

Несмотря на продление господдержки, первичный рынок не особенно ожил. Виной тому достаточно высокий ценник.

— Прогнозы пока тяжело делать. Потому что у нас ситуация не экономическая, а политическая. Единственное, можно сказать, что трендом на апрель-май будет загородная недвижимость, — считает президент Гильдии риелторов Татарстана.

По мнению эксперта, именно «загородка» в ближайшей перспективе будет расти и в спросе, и в цене, и в количестве сделок.

Итоги

Подводя итог, можно заметить, что повышенного ажиотажа на рынке жилой недвижимости в Казани в период со 2 марта по 12 апреля не наблюдалось. В наименее престижных районах и вовсе затишье. А популярностью пользуются квартиры с наиболее сопоставимыми параметрами цены и качества. Там, где в течение месяца фиксировался рост цен в предложениях о продаже, он незначительный и не превышает 1-1,5%, а местами стоимость жилья даже снизилась. За скобки в этом плане необходимо выносить новостройки — за месяц они поднялись в цене чуть менее чем на 10%. И в результате остаются наименее доступным и популярным видом жилой недвижимости из тех, что попали в исследование.

Эксперты при этом дают не самые радужные прогнозы на ближайшие месяцы. Хотя март, по ряду оценок, был более-менее стандартным, апрель начался хуже, и в краткосрочной перспективе количество сделок на рынке жилой недвижимости будет снижаться за счет снижения спроса. Основная причина — высокие ставки по ипотеке, с использованием которой проходило порядка 70% приобретений квартир. Со стабилизацией политической и экономической ситуации ожидается, что на рынок вернутся и инвесторы, часть из которых вывела деньги во вклады с высокой ставкой, когда такие предложения были доступны. Один из ожидаемых трендов на весенне-летний сезон — загородная недвижимость, которая будет расти по всем параметрам.

Над материалом работали: 

Текст — Даниил Ляпунов

Продюсер — Ирина Егорова

Инфографика — Александр Павлов