«Не ажиотаж, но и не кризис»: рынок новостроек Татарстана растет, а вторичка — в минусе

По итогам января число сделок на первичном рынке жилья в республике выросло почти в полтора раза к прошлому году. Как отмечают эксперты KazanFirst, покупатели старались успеть оформить жилье до ужесточения условий по семейной ипотеке. На вторичном рынке обратная динамика — минус 3,8%. Высокие ипотечные ставки «не тянут» многие потенциальные покупатели, а ликвидных объектов становится все меньше. По прогнозам экспертов, вторичный рынок сможет оживиться лишь при снижении ипотечной нагрузки.

По итогам января 2026 года в Татарстане зарегистрировано 2 тысячи договоров долевого участия (ДДУ). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост числа сделок составил 46,6%. Тогда в начале года было зарегистрировано 1,3 тысячи ДДУ. Такие данные сообщает Росреестр по РТ.

На вторичном рынке жилья в январе 2026 года зарегистрировано около 3,6 тысячи переходов прав собственности на основании договоров купли-продажи (ДКП). Это на 3,8% меньше, чем в январе 2025 года, когда показатель составлял 3,7 тысячи.

— Мы проанализировали наши статистические данные по количеству регистраций договоров участия в долевом строительстве за последние семь лет. Начиная с 2020-го по данному показателю самым результативным стал январь этого года. Сопоставимое количество ДДУ – чуть более двух тысяч — было зарегистрировано только в 2021 году. Самое минимальное — в январе 2020 года — всего 796 ДДУ, — заявила замруководителя управления Росреестра республики Лилия Бурганова.

Драйвером спроса на первичном рынке жилья в январе текущего года стало изменение условий предоставления семейной ипотеки, добавил вице-президент Гильдии риелторов РТ Руслан Садреев. Он напомнил, что «с февраля субсидированной ставкой семьи смогут воспользоваться только один раз, хотя до этого времени имелась возможность получить две семейные ипотеки — по одной на каждого из супругов».

— Данный фактор сыграл ключевую роль, и спрос на квартиры в новостройках существенно вырос в этот период. В дальнейшем спрос на новостройки сохранится, но, возможно, уже с меньшей динамикой, — рассказал эксперт.

Напомним, по итогам 2025 года число договоров долевого участия (ДДУ) составило 23,6 тысячи. Это на 14,3% больше, чем в 2024 году, когда было 20,7 тысячи сделок. На рынке вторичного жилья было также зафиксировано падение. Количество сделок сократилось с 188 до 162,6 тысячи — на 13,4%.

«Если адекватная локация и цена, то объект продается за неделю»

— По новостройкам рост логичен, так как он наблюдался начиная с ноября 2025 года. Он связан в первую очередь с изменениями по семейной ипотеке и желанием многих скорее оформиться. Что касается вторички, то падением это назвать нельзя. Просто небольшое изменение, — сообщил KazanFirst руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин.

Он отметил, что рынок новостроек «сейчас в определенном затишье». Те, кто давно хотел купить квартиру, сделали это до января. При этом «сделки продолжают идти, но уже не так активно». По его словам, «по вторичке рынок очень интересный — осталось мало действительно ликвидных объектов». Если адекватная локация и цена, то объект продается за неделю.

Эксперт добавил, что в рассрочку покупают новостройки инвесторы, а в ипотеку — квартиры для жизни. Однако «на вторичном рынке конкретный портрет покупателя нарисовать сложно, так как есть почти все категории клиентов».

— По новостройкам предполагаю, что в марте объем продаж сохранится на уровне февраля 2026 года, а уже с апреля должен наметиться вновь рост рынка. По вторичке рынок станет расти, и чем больше будет ограничений по семейной ипотеке, тем больше покупатели будут принимать решений о покупке квартиры на вторичном рынке, — прогнозирует Сафин.

 «Это уже не ажиотаж 2020–2022 годов, но и не кризисный сценарий»

Рост по ДДУ — это не взрыв спроса, а эффект отложенных решений и работы инструментов господдержки. В декабре многие покупатели заняли выжидательную позицию, а в январе начали закрывать сделки, опасаясь дальнейшего пересмотра условий по ипотеке и программам. Об этом рассказал KazanFirst специалист по недвижимости Сабит Сафин.

Кроме того, «застройщики в начале года традиционно активнее стимулируют продажи: субсидированные ставки, рассрочки, скидки на стартовые лоты». В условиях дорогих рыночных кредитов это становится ключевым фактором.

Он отметил: на вторичке «собственники не готовы массово снижать цены, а покупатели брать ипотеку по высоким ставкам». В результате происходит стагнация. По его словам, «-3,8% это не обвал, но сигнал: ликвидность на вторичке ограничена».

— По новостройкам активность есть, особенно в проектах с понятной ценой входа и господдержкой. По вторичке рынок более опциональный. Продаются объекты с адекватной ценой. Переоцененные квартиры могут стоять месяцами. Это уже не ажиотаж 2020–2022 годов, но и не кризисный сценарий. Скорее рынок баланса, где выигрывает тот, кто гибче, — сообщил Сафин.

Однокомнатные квартиры и студии, с его слов, выбирают как самый доступный формат входа, а также «компактные «двушки» для семей с одним ребенком». При этом «трехкомнатные квартиры покупаются значительно реже, в основном при альтернативных сделках или с существенным первоначальным взносом».

По районам Казани «активность сохраняется в локациях с активной застройкой и инфраструктурным развитием»: Приволжский, Советский районы, а также часть Кировского района. Вторичный рынок «лучше чувствует себя в районах с готовой социальной инфраструктурой и транспортной доступностью там, где покупатель понимает, за что он платит».

— Резкого скачка сделок ожидать не стоит. По новостройкам динамика, вероятнее всего, сохранится на уровне I квартала. Возможны локальные всплески спроса на фоне слухов о корректировке ипотечных программ. По вторичке — без снижения ипотечной нагрузки значительного роста не будет. Если ставки пойдут вниз, мы увидим оживление уже в течение двух-трех месяцев. Если нет, то рынок останется в режиме точечных сделок, — резюмировал эксперт.

«Ипотечные ставки на приобретение вторичной недвижимости высокие, практически неподъемные»

Состояние рынка недвижимости оставляет желать лучшего. Об этом KazanFirst заявил руководитель АН «Современник», член Гильдии риелторов РТ Тимур Муратов. Это связано с тем, что «основные драйверы для сделок пока ограничены, но застройщики ощущают себя более комфортно с учетом возможностей, связанных с продажей по рассрочкам, субсидированием стандартной ипотеки на новостройки».

— Действительно, количество сделок по новостройкам увеличилось, потому что как застройщик, так и риелторы воспользовались ситуацией с ограничением льготной семейной ипотеки. На сегодняшний день ипотечные ставки на приобретение вторичной недвижимости высокие, практически неподъемные, соответственно, и количество сделок тоже ниже. Спрос падает, люди откладывают на время, — отметил эксперт.

По его словам, восстановление рынка жилья зависит от улучшения ситуации с доходами населения, а также «от наличия инструментов, рассрочек, ипотек на достаточно оптимальных подъемных условиях, которые позволят покупателям не брать долги». Кроме того, необходимо создавать условия, чтобы «население задумывалось не только о первостепенных потребностях, но и о приобретении недвижимости на перспективу себе, детям».

На первое полугодие 2026 года он прогнозирует «снижение количества сделок с ипотекой, но повышение сделок больше за наличный расчет, то есть без применения ипотеки». При возможности снижения ключевой ставки «в течение полугода возможно увеличение количества сделок с ипотекой по вторичной недвижимости, но суммы кредитов будут небольшие».

— Рост цен будет сдерживаться отсутствием достаточного спроса, то есть относительно в стабильном состоянии будут цены на недвижимость. Те собственники, которым необходимо в кратчайшие сроки избавиться от недвижимости, будут давать скидки. Застройщики, которым необходимо будет накопить определенный капитал за счет продажи квартир в строящихся домах, также будут расширять предложения по каким-то акциям, по скидкам, — заключил Муратов.