В Татарстане продолжает расти спрос на ипотеку. По данным Национального банка республики, ипотечный портфель с начала 2020 года вырос на 20,8% и на 1 ноября составил 256,7 млрд рублей. Всего за девять месяцев было выдано ипотечных кредитов на 100,5 млрд рублей.

— По объему ипотечного портфеля Татарстан занимает первое место в Приволжском федеральном округе. Республика лидирует в округе также по количеству и сумме выданных ипотечных кредитов в октябре. Поддержку ипотечному рынку по-прежнему оказывают программы льготной ипотеки, в том числе под 6,5% годовых, – отметил управляющий Отделением – Национальным банком по Татарстану Волго-Вятского ГУ Банка России Марат Шарифуллин.

При этом доля просроченной задолженности на 1 ноября составила 0,61% от общего объема портфеля, уменьшившись на 0,05% за год.

Рост ипотеки в этом году произошел в том числе за счет введения «путинской ипотеки» под 6,5%. Изначально программа действовала с 17 апреля до 1 ноября этого года. Затем ее продлили до 1 июля 2021 года, не исключено, что ее продлят вновь. Однако есть мнение, что из-за падения доходов население не сможет платить по кредитам, в результате чего возникнет «ипотечный пузырь». Насколько он вероятен, кто выиграл от «путинских кредитов», ожидать ли снижения цен на вторичку, KazanFirst обсудил с экспертами.

Выиграли застройщики

По данным ДОМ.РФ, на 3 декабря в Татарстане было выдано более 9 тысяч кредитов под 6,5% на 23,6 млрд рублей. Республика оказалась в лидерах по спросу.

— По России выдано 127,5 тысячи льготных кредитов в рамках данной программы, причем в лидеры по спросу на этот продукт вышло Поволжье, то есть программой пользуются не только в «обеспеченных» столицах. Активно брали ипотеку в Татарстане, Краснодарском крае и других регионах. Это говорит о том, что благодаря снижению ставки жители регионов смогли приобрести квартиры именно сейчас, — замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», на конференции ГК «ФИНАМ».

Несмотря на снижение ставок, нельзя сказать, что жилье стало доступнее. По словам аналитика ИГ «ФИНАМ» Натальи Пырьевой, степень доступности жилья для населения определяется в первую очередь за счет динамики доходов. 

— А в текущем году доходы населения снизились, чему способствовали карантинные меры и режим самоизоляции. Кроме того, ажиотажный спрос на рынке недвижимости повлек за собой существенный рост цен за квадратный метр. Таким образом, максимальную выгоду смогли получить россияне, воспользовавшиеся программой льготной ипотеки в первые 3-4 месяца ее действия. Удорожание цен на жилье, по разным оценкам, в среднем составило порядка 10% на текущий день относительно начала года, — отмечает Пырьева.

Более того, эксперты считают, что от льготной ипотеки выиграли вовсе не граждане, а застройщики. Советник по макроэкономике генерального директора «Открытие Брокер» Сергей Хестанов говорит, что на первом месте – строители, а на втором – банки. 

— Выгода покупателя вообще не очевидна. Так, с момента запуска льготной ипотеки рост цен на недвижимость поднял стоимость ежемесячного взноса больше, чем его снизила льготная ставка. То есть без программы покупатели платили бы меньше, — замечает он.

Юлия Антясова, управляющий директор сети офисов «МИЭЛЬ», добавляет, что рост цен более чем на 12% позволил застройщикам нивелировать эффект льготной программы полностью. 

Предпосылок для возникновения «ипотечного пузыря» нет

Программу льготной ипотеки хотят продлить на весь 2021 год. Председатель Банк России Эльвира Набиуллина отметила, что уже виден рост цен на новостройки, который даже опережает инфляцию. В связи с этим она считает, что программу нужно вовремя закрыть, чтобы избежать появления «пузырей» и сбалансировать рынок. 

Наталья Пырьева отмечает, что на данный момент не видит предпосылок для возникновения «ипотечного пузыря», поскольку ипотечный портфель банков в России пока находится на достаточно низком уровне по сравнению с ведущими странами мира и даже развивающимися экономиками. 

— Стоит также отметить, что банки заметно ужесточили систему оценки кредитоспособности, опасаясь ухудшения качества кредитных портфелей и роста просроченной задолженности. В частности, кредитные организации отказывают потенциальным заемщикам, если те вносят первоначальный взнос за счет, например, средств материнского капитала, что специалисты определяют как один из признаков низкой платежеспособности клиента, а также отслеживают наличие у потенциального заемщика прочих кредитов. Люди, в свою очередь, тоже взвешенно оценивают свои возможности при получении ипотечного кредита, осознавая, что в случае неуплаты они могут потерять и уже выплаченные средства, и купленное жилье, — считает она.

Исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников добавляет, что доля просроченной ипотеки в России не превышает 1,5%. Считается нормальным, если доля «плохих долгов» не выходит за пределы 2% от объема выдачи. 

— Пока ситуация такова, что предпосылок для возникновения «пузыря» нет, — так же считает он.

Генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова считает, что продление ипотеки до конца 2021 года будет стабилизирующей мерой. Это снимет ажиотажный характер спроса потребителей, когда они будут знать, что есть время на принятие решения.

Цены на вторичку снизились

Повышенный спрос на новостройки, пусть и опосредованно, повлиял на вторичный рынок. Средневзвешенная ставка находится на самом низком уровне за всю современную историю рынка недвижимости, говорит Антясова. По данным Кузнецовой, по России она составляет 8,48%, что меньше на 1,5%, чем в октябре 2019 года.

 — Также важно понимать, что сейчас очень сложно дать корректный прогноз – слишком непростая ситуация вокруг, это касается и вероятных ограничений, и экономических сложностей. Однако при текущих условиях нет предпосылок для роста доходов населения, а спрос на вторичную недвижимость начал понемногу снижаться, так как уже произошло насыщение. При этом объекты постепенно возвращаются на рынок. Таким образом, не исключено постепенное снижение средней цены на регулярном рынке примерно на 0,5-1% за месяц. Но повторюсь — этот прогноз оправдан только при текущих условиях, если они изменятся, то и движение цен может быть иным, — замечает Антясова.

Кроме новостроек спрос немного повысился и на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). По словам директора «БОН ТОН», введенная льготная ипотека на ИЖС и планы крупных застройщиков подстегнут этот сегмент рынка. К тому же этому поспособствует переход на удаленную работу сотрудников многих компаний.

Роман Мирошников отмечает, что спрос на ИЖС есть, но он ограничивается сразу несколькими мощными факторами. Во-первых, это платежеспособность покупателя: построить и отремонтировать дом намного дороже, чем типовую квартиру. Во-вторых, меньший выбор программ ипотечного кредитования на строительство и покупку частных домов. В-третьих, скорость стройки. Застройщик чаще всего строит быстрее и может сразу передать покупателю квартиру с отделкой.

— В-четвертых, это более низкая транспортная доступность поселков ИЖС, а также обеспеченность социальной инфраструктурой – детсады, школы, поликлиники. Кстати, один из этих факторов в перспективе может быть нивелирован: власти хотят развить ипотеку с господдержкой на сектор индивидуального домостроения. Тем не менее уверенно говорить о том, что ИЖС-строительство станет основным трендом в 2021 году, я бы не стал, — подытожил директор компании «Ойкумена».