Квартирный вопрос: спрос на жилье падает, а квадратный метр не дешевеет

После начавшегося ажиотажа со снижением ипотечной ставки цены на квадратный метр резко взлетели вверх. Указом президента России Владимира Путина программу льготной ипотеки продлили до 1 июля 2022 года. Ставка на ипотеку снизилась уже давно, но спрос на покупку квартир не падает, причем распространяется это как на вторичное жилье, так и на новостройки.

Застройщики повышали цены на квадратный метр почти каждую неделю, однако в последнее время рост цен приостановился. Во многом это связано с падением спроса из-за завышенного ценника. Многие люди откладывают покупку, потому что субсидированные ставки продолжают действовать. 

— Падения цены в Казани мы пока не фиксируем, — сообщает Марат Галлямов, директор агентства

«Этажи-Казань». — Сентябрь к августу + 0,71%, август к июлю +1,6%, июль к июню +1,25%, июнь к маю +1,22%. По году в среднем цена выросла на 24,1%.

По мнению спикера, инвестиционный «бум» позади. Но квартирный вопрос относится к базовым, и в этом смысле спрос падать цена не может, тем более в очень привлекательной для жизни Казани. В начале 2022 года признаки снижения будут более явными, и в течение двух-трех лет при нынешних рыночных условиях средняя цена по России может снизиться на 10–15%.

На стоимость жилья влияет много факторов. Это объем предложений на рынке, покупательская способность населения, стоимость стройматериалов и самого строительства. На вторичном рынке главным фактором является спрос. Если спрос есть, цены растут, если нет, падают. Также вторичный рынок сильно ориентируется на первичный, и если цены на новостройки растут, на рынке вторичного жилья происходит то же самое.

По данным Авито Недвижимости, средняя стоимость квартир в новостройках Казани по итогам августа 2021 года составила 115 419 руб./кв.м, что на 39% превышает аналогичные значения прошлого года. Одним из ключевых факторов ценообразования в категории купли-продажи квартир стало повышение стоимости большинства строительных материалов — почти на 20%, по данным Росстата. При этом повышению цен на жилые объекты способствовало увеличение затрат на рабочую силу и переход к проектной системе финансирования с внедрением эскроу-счетов.

— Изменения в ценообразовании может вызвать повышение процентной ставки, — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направлений первичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости. — В перспективе динамика цен на рынке недвижимости будет более сдержанной, спрос относительно показателей в период прошлогоднего “покупательского бума” ослабнет и сохранится примерно на текущих отметках.

Очередное заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке должно пройти в конце сентября. Замедлению темпов продаж будет способствовать и изменение условий льготной ипотеки: если ставку оставят без изменения, то ожидается стагнация или небольшой прирост цен, а если понизят, снова пойдут вверх. 

Кстати, снижение стоимости объектов тоже присутствует на рынке, но не за счет стоимости квадратного метра. Аналитики «Этажи-Казань» отметили уменьшение средней площади квартир на 9%. Ожидается, что часть застройщиков будут субсидировать ставки по ипотеке, сдерживая цены на свои объекты, другие — снижать конечную стоимость жилья за счет сокращения площади квартир, а третьи начнут корректировать цену предложения.

— Перед новом годом ожидается прирост в пределах 6-7%. — прогнозирует президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. — Основной фактор, который может привести к снижению цен, это увеличение ключевой процентной ставки. Если Центробанк повысит ставку рефинансирования до 8%, то ипотека вырастет до 11%, и в этом случае цены пойдут вниз.

Вадим Зилаев, эксперт по вторичной недвижимости АН «ФЛЭТ», отмечает, что в конце августа был небольшой рост цен, но в целом, стоимость жилья не изменилась. В начале августа и в начале сентября цены, по его словам, находятся на одном уровне.

— Сейчас на рынке больше покупателей, чем продавцов. Это говорит о том, что интерес к недвижимости сохраняется и будет сохраняться как минимум до нового года — ведь в конце года традиционно начинается ажиотаж, в ходе которого скупают почти все доступные квартиры, — сообщила Наталья Ильина, руководитель отдела новостроек АН «ФЛЭТ». 

По ее прогнозам, на первичном рынке застройщики еще немного повысят стоимость квадратного метра, за ними потянется и «вторичка». А в начале 2022 года цены останутся такими же, как в конце 2021. Первые изменения произойдут в начале 2 квартала следующего года, когда станет понятно, на каком уровне находится спрос после анализа первых трех месяцев.