О росте спроса на «вторичку», загородные дома и другие интересные тренды на рынке недвижимости и прогнозах на этот год поговорили с президентом Гильдии риелторов Татарстана Андреем Савельевым.

«Если ключевая ставка перевалит за 12%, то ипотека станет абсолютно недоступной»

О росте спроса на «вторичку», загородные дома и другие интересные тренды на рынке недвижимости и прогнозах на этот год поговорили с президентом Гильдии риелторов Татарстана Андреем Савельевым.

Рост цен на недвижимость в Казани за последний год в полной мере доказал, что бесконечность не предел – стартовые цены на квартиры в новостройках устремились в космос, да и вторичное жилье в хорошем районе с развитой инфраструктурой превратилось в недостижимый идеал. Журналист KazanFirst Алия Резванова встретилась с президентом Гильдии риелторов Татарстана Андреем Савельевым, чтобы обсудить вопрос покупки недвижимости, который уже стал для казанцев больной темой.

- Как вы оцениваете 2021 год с точки зрения недвижимости? Насколько выросла ипотечная ставка с прошлого года? Сколько сейчас стоит квадратный метр в новостройке, вторичке?

- В целом год я описываю как хороший, был рост спроса и цен. Произошел рост цен на «первичку»: цены на квадратный метр к концу года составил 130-150 тысяч рублей в зависимости от объекта и района. На вторичном рынке недвижимости стоимость квадратного метра составила 100-115 тысяч рублей за квадратный метр.

Основным трендом стал переход части клиентов с первичного рынка на вторичный. Ввиду того, что первичный рынок в сравнении с прошлым годом стремительно вырос, прирост с прошлого года составил около 30%. Сейчас на рынке недвижимости уникальная ситуация – в Казани первичный рынок стал дороже вторичного. Раньше «вторичка» всегда была дороже. Сейчас спрос повысился на вторичные квартиры, потому что они стали дешевле квартир в новостройках. Учитывая, что «первичка» – это черновая отделка, дополнительно нужно вкладываться еще в ремонт. Это плюс 5-10 тысяч рублей к квадратному метру. 

Еще одним трендом стала загородная недвижимость. В Казани наблюдается уникальная ситуация, отличающаяся от других регионов России. У нас загородная недвижимость дешевле, чем городская. Если мы обратимся к рынку загородной недвижимости, то там ставка на квадратный метр порядка 50-65 тысяч, то есть почти в два раза дешевле, чем на жилье в городе. Спросом пользуются загородные коттеджи 100-150 кв. м в 6-8 соток земли в пригороде Казани. На этот рынок вернулись застройщики – строительные компании и частные предприниматели, которые строят дома на продажу. 

«Если ключевая ставка перевалит за 12%, то ипотека станет абсолютно недоступной»

Что касается ипотеки, то она стала расти. После существенных изменений в прошлом году коммерческая ипотека упала до 7,8%. Сейчас, к концу года, в Казани средняя ставка стала 9,5%. В любом случае ипотека сейчас очень востребована, работает госпрограмма покупки строящегося жилья. Плюс появилось дополнительное новшество – по льготной субсидированной ипотеке можно будет купить частные дома. 

- Коснемся льготной ипотеки – сейчас она стала менее выгодной: ухудшились условия, процент стал выше. Насколько она востребована сейчас?

- Она востребована в любом случае, потому что ставка повысилась всего на полпроцента. Ограничения на сумму займа, которые ввели в республике, - это три миллиона рублей. Это не значительно, потому что для нашего региона это как раз средняя сумма кредита. В принципе это не сильно повлияло на рынок, повлиял больше именно рост цен. Если мы посмотрим статистику по продажам на первичном рынке, то сделок в этом году значительно меньше. Если мы посмотрим на вторичный рынок, то там, наоборот, прирост. Это говорит о том, что люди, желавшие купить «первичку», посмотрели на цены и решили купить «вторичку». 

- Есть определенная категория инвестиционных квартир – это недвижимость, которая покупается специально для того, чтобы перепродать или сдавать в аренду. Какой процент покупаемых квартир является инвестиционным?

- Если мы говорим про прошлый год, тогда 45% сделок были инвестиционными. Сыграло свою роль и то, что материнский капитал за первого ребенка можно потратить на улучшение жилищных условий. Представьте себе картину: молодая семья, у которой родился ребенок. 485 тысяч рублей - материнский капитал. В прошлом году самая маленькая однокомнатная квартира на первичном рынке стоила в среднем 2,5 млн рублей. Соответственно, на первоначальный взнос нужно 500 тысяч. То есть семье достаточно иметь 20-30 тысяч и они могут купить квартиру в ипотеку с учетом трат на страховку. Естественно, молодые семьи поспешили воспользоваться этой возможностью. Сейчас мы видим, что таких предложений уже нет. 

В прошлом году были инвесторы, которые покупали квартиры для вложения денег. Ипотека была дешевой. Это так называемые инвесторы-одиночки, которые брали по одной квартире просто на всякий случай. Недвижимость была, есть и будет самым надежным инструментом сохранения и умножения денег. Да и спекулятивные сделки (сделки, при которых продавец выигрывает на разнице между стартовой стоимостью квартиры и ее рыночной стоимостью после окончания строительства. – Ред.) на недвижимость никто не отменял, они в любом случае есть. 

Нужно заметить, что с приходом эскроу-счетов на первичный рынок многие застройщики пытаются компенсировать разницу между началом и концом строительства, завышая цены на квадратный метр. Некоторые застройщики, например, "Унистрой", выставляют дома сразу по финальной цене. Есть застройщики, которые начинают продавать квартиры после окончания строительства. Все эти нововведения оттолкнули крупных инвесторов, которые раньше скупали недвижимость этажами и подъездами.

«Если ключевая ставка перевалит за 12%, то ипотека станет абсолютно недоступной»

- В предыдущих интервью нашему изданию вы говорили, что процент ипотеки растет вслед за ключевой ставкой. Какие еще факторы могут повлиять на повышение процента ипотеки?

- Процент ипотеки зависит только от ключевой ставки, потому что ключевая ставка - это процент, под который банки берут кредит у Центробанка. Я думаю, Центробанк будет придерживаться жесткой денежно-кредитной политики и ставка продолжит расти. Не исключено, что к середине следующего года мы получим ставку 11-12%, а это уже на грани доступности ипотеки. Если ставка перевалит за эту цифру, то ипотека станет абсолютно недоступной и неинтересной. Но я надеюсь, что этого не произойдет и на цифре в 11-12% ставка остановится и пойдет вниз.

- Откатимся на полтора-два года назад. Льготная ипотека, по сути, вызвала дикий бум на рынке недвижимости. Если бы такой программы не существовало, не случилось бы такого сильного подорожания недвижимости? Или ценник на квадратный метр все равно бы рос, но не так резко?

- Все равно бы рос. В прошлом году сложилось сразу несколько факторов, которые дали такой мощный синергетический эффект. Одна из основных и самых важных причин, конечно, низкая ипотека. Были и другие причины: рост стройматериалов, отсутствие дешевой рабочей силы, низкие проценты по банковским вкладам, с которых люди снимали деньги и перекладывали в недвижимость. Пандемия тоже сыграла свою роль. Люди стали задумываться, что будет дальше, и вложения начали делать в недвижимость. Еще одним фактором стали противоковидные ограничения – они и вызвали перекос в сторону загородной недвижимости – жесткий локдаун лучше пережидать где-то за городом, а не в квартире. Все это послужило тригером к бешеному росту на рынке недвижимости.

- Вам не кажется, что сейчас строится слишком мало жилых комплексов? Если рассматривать покупку квартиры в новостройке, то это в основном ЖК на окраине города. Не вызовет ли это дефицит жилья? 

- Уже вызывает. Сейчас количество застройщиков уже значительно ниже, чем в прошлом году. Но связано это не с экономическими показателями, а потому что в городе строить уже практически негде. Многие застройщики предпочитают комплексную застройку – то есть несколько домов с внутренней инфраструктурой, объединенных детскими и спортивными площадками. Но для того, чтобы построить жилой комплекс, нужна большая территория, как минимум 2-3 гектара, а желательно больше. А у нас в городе таких мест больше нет: ни в центре, ни в Вахитовском, ни в Авиастроительном, ни в Ново-Савиновском. Если строить в городе, то это будет что-то типа редевелопмента, как делают в Вахитовском районе. Там сейчас сносятся старые постройки в районе речного порта, где будут строить многоквартирные дома.

- Возможно, еще поэтому вырос спрос на первичное жилье. Людям ведь нужно добираться до работы, водить детей в детский сад, школу.

- Этот фактор тоже влияет, но надо понимать, что Казань хоть и считается третьей столицей, но географически это достаточно маленький город, всего 30 км в длину. И поэтому нам есть куда расти, развиваться. Если сейчас юридически линия города проходит где-то в районе Усады-Столбище, то фактически она уже дальше. По факту поселок Усады – это уже Казань, хотя юридически он в Лаишевском районе. Там, в многоэтажных домах, живут казанцы. Этот тренд продолжится, и через 5-7 лет мы увидим реальную границу где-то в районе Песчаных Ковалей. То же самое можно сказать про Зеленодольский район - Салават Купере будет строиться и дальше. 

«Если ключевая ставка перевалит за 12%, то ипотека станет абсолютно недоступной»

- А в городе есть интересные ЖК? На что обратить внимание нашим читателям, которые хотят купить квартиру в новостройке?

- В таких случаях я рекомендую обратиться к профессионалам – объектов в Казани действительно очень много. Меня очень радует тот факт, что за последние 7 лет мы видим достаточно жесткую конкурентную борьбу между застройщиками. Они начинают изобретать новые инструменты привлечения клиентов. Не маркетинговые ходы, как было раньше, а реальное развитие инфраструктуры. 

Один застройщик, например, сделал безбарьерный вход в подъезд - в такой будет удобно заходить маме с коляской. Другой застройщик делает стеклянные двери в подъезде, чтобы с улицы было видно, что происходит внутри. Есть застройщик, который ставит двойные двери в подъезде – не надо стоять на морозе, пока ищешь ключи. Появились дома, в которых домофоны открываются через приложения в телефоне. 

Многие застройщики сейчас стали разрабатывать приложения, в которых можно оплачивать коммуналку, вызвать сантехника или слесаря. Есть такие новшества, как зеленые крыши, солнечные батареи, парки для выгула собак. Меня радует, что между крупнейшими застройщиками в Казани идет достаточно жесткая конкуренция, ведь именно конкуренция мотивирует застройщиков улучшать качество жизни будущих жильцов. Один из коммерческих директоров, с которым я знаком, сам ездит по всей стране и даже за границу и ищет, что бы такого привезти, чтобы создавать более качественное и комфортное жилье. 

У нас было много нареканий в строительном секторе от жильцов, сейчас мы видим, что качество строительства повышается и качество жизни населения в этих комплексах улучшается, и это положительный тренд.

«Если ключевая ставка перевалит за 12%, то ипотека станет абсолютно недоступной»

- Насколько я знаю по отзывам моих знакомых, основная претензия - это плохая звукоизоляция в новостройках. 

- Это головная боль и бич практически всех строительных компаний. Мало кто тратится на хорошую звукоизоляцию, и такие проблемы есть даже в комплексах, которые считаются очень престижными и востребованными. Есть куда работать дальше.

- Такое происходит из-за того, что застройщики пытаются удешевить процесс?

- Это скорее стремление избежать удорожания. Строят по стандарту, но если дополнительно вложиться, можно сделать более качественную звукоизоляцию, а это мало кто делает. Но, с другой стороны, звукоизоляцию каждый собственник может сделать самостоятельно. 

- Недавно Минстрой РТ выпустил пресс-релиз, в котором указывал, что план по ИЖС перевыполнен на 47%. Как дальше будет развиваться эта сфера? 

- Однозначно она будет расти. Как я уже говорил в этом и предыдущем году, у нас вырос спрос на данное направление. Считается, что загородное жилье более комфортное. Вторым важным фактором является цена. Продав однокомнатную «ленинградку» в 54 квадратных метра, можно купить дом площадью 100-120 метров в 15 километрах от Казани. Эта разница – один из основных факторов, почему спрос растет. 

- Поговорим о рынке аренды жилья. Сейчас плата за месяц уже равняется взносу по ипотеке. Ожидается ли подорожание в этом сегменте?

- Нет, не ожидается. Хоть я и говорил, что аренда стоит на месте, но в этом году мы увидели рост спроса на аренду. Например, в августе. Это самый жаркий месяц, когда происходит заселение студентов, а Казань не зря носит звание города студентов. Только в одном КФУ учится 55 тысяч человек – это только в одном университете! Общежитий на всех не хватает, поэтому спрос на квартиры в августе был просто ажиотажный. 

Для понимания: в августе только в моем агентстве на одну квартиру приходилось 30 потенциальных арендаторов. Сейчас, конечно, ситуация меняется в обратную сторону, потому что зимой спрос традиционно падает. Ценник в сентябре поднялся на 10-20%. Мы ожидали, что к зиме ценник станет ниже, но он остался таким же. Возможно, это связано с тем, что цены на квартиры выросли, а большая часть собственников, которые сдают квартиры в аренду, купили квартиры специально для того, чтобы они приносили арендный доход. Они и повышают цены на аренду, чтобы отбить свои траты на ипотеку. Средний долг по ипотеке сейчас в среднем – 3 миллиона, а ежемесячный взнос в районе 20-25 тысяч. И аренда квартиры приблизилась в районе 20 тысяч. Можно, конечно, найти «хрущевку» подешевле – и за 15, и за 13 тысяч, но мы говорим про востребованные квартиры.

- А если сравнивать с августом прошлого или позапрошлого года - был ли такой ажиотаж на съемное жилье?

- Не было. Возможно, это связано с тем, что выросло количество студентов и два-три года назад квартиры стоили дешевле, родители могли купить ребенку квартиру. А сейчас доступность квартир уже не та.

«Если ключевая ставка перевалит за 12%, то ипотека станет абсолютно недоступной»

- Недавно я писала материал о коммерческой недвижимости. И эксперты сказали, что интерес перетекает из центра в спальные районы. Сейчас больше покупают помещения под небольшие магазины у дома и пункты выдачи маркетплейсов. Какие тенденции вы заметили в этой области?

- Действительно, есть тенденция, когда коммерческая недвижимость уходит в спальные районы. Один из классических примеров – наш офис. Сейчас мы находимся на Горках, хотя 8 лет назад офис был в центре города на улице Ершова. Переехали мы по одной банальной причине - парковка. Если у офисного здания нет парковки, то это беда. 

Самый главный тренд - большой разрыв между разными видами помещений. Есть сегменты помещений, которые востребованы очень сильно и их днем с огнем не сыщешь, на них очередь из покупателей. А есть помещения, которые годами не реализуются и не сдаются в аренду. К примеру, цоколи, подвалы. Если они приспособлены под офис и рядом нет парковок, то они не интересны. А вот помещения рядом с «Пятерочками» и «Магнитами» очень востребованы. У нас есть много потенциальных арендодателей, которые готовы купить помещение в здании, в котором уже расположился федеральный игрок. 

- Перейдем к финальному вопросу: каковы ваши прогнозы на 2022 год?

- Я думаю, первые полгода цена на рынке будут умеренно расти. Но при условии повышения ипотеки спрос начнет падать. Поэтому если в первую половину года рынок будет чувствовать себя хорошо, то вторая половина года будет достаточно тяжелая. Спрос резко упадет, при том что цены останутся прежними – никаких тенденций к снижению я не вижу. Единственный сценарий, при котором цены на недвижимость могут упасть, - это если ставки по ипотеке вырастут выше 12%. Сейчас 60% сделок происходит при участии ипотеки, но если мы преодолеем эту планку, то количество таких сделок упадет до 30%. Рынок схлопнется почти в два раза. В этом случае, возможно, цены упадут. Для покупателей это, конечно, хорошо, но для продавцов и застройщиков это худший вариант.

Понравился материал? Поделись в соцсетях
9 КОММЕНТАРИЕВ
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Ирина
Как же нам повезло, что успели купить квартиру в 18 году по хорошей цене, хотя тогда нам казалось, что дорого. Сейчас мы свою двушку можем с ремонтом продать чуть ли не в 2 раза дороже...
1
1
Ответить

Читатель
@Ирина Попробуйте продать...половина объявлений это фейк
0
2
Ответить

Гость
Многие вынуждены брать ипотеку, даже не смотря на то, что цены на недвижимость выросли и процент растет, потому что это в любом случае выгодней, чем платить арендную плату, которая кстати тоже поднялась
0
3
Ответить

Р
Застройщики сами надули этот пузырь, и он явно сдуется если не в 22 году, так в 23. Правительству давно пора рассмотреть целесообразность этой льготной ипотеки, в свое время она помогла и повысила спрос. А сейчас она только раздувает цены, они уже стали неадекватными для нашего региона.
4
1
Ответить

Влад
От части да, к тому же на руку им еще сыграла пандемия, за которую многие пытаются зацепится и оправдать такой стремительный рост цен. Все еще зависит от ключевой ставки и проценту по ипотеке.
0
1
Ответить

Анон
Застройщики и так уже оборзели, установив такие цены. Так что если цены упадут они не сильно пострадают, поскольку спрос увеличится и люди смогут купить квартиры по адекватной цене!
2
0
Ответить

Александр
@Анон Это вряд ли, цены ведь тоже не просто так выросли, а из-за того что подорожали стройматериалы и топливо, да сейчас в принципе все подорожало, так что застройщики тут не при чем...
0
3
Ответить

Читатель
Жадность фраера сгубила
1
0
Ответить

?
Цены на жилье росли всегда, и нам опять пытаются скормить, что "завтра будет дороже, чем сегодня", но...не следует забывать о доходах!!! Доходы у людей падают который год подряд, цены растут - очень благопритяная почва для "пузыря". В конце концов, все это дело лопнет и многие останутся у разбитого корыта!
0
0
Ответить

downloadfile-iconquotessocial-inst_colorwrite