Рынок недвижимости Татарстана в шоке: ипотека на стопе

Повышение ключевой ставки более чем в два раза, одобренное накануне Банком России, больно ударило по рынку недвижимости. В первую очередь подорожала ипотека. Сбербанк объявил, что с 1 марта ставки по ипотеке вырастут до 18,6%. ВТБ анонсировал повышение ставки на 4 процентных пункта — теперь минимальная ипотечная ставка на покупку готового или строящегося жилья в банке составляет 15,3%. Попавшие под санкции «Совкомбанк», «Альфа-банк», «Открытие» и «Газпромбанк» приостановили выдачу ипотеки. 

Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев говорит, что рынок недвижимости находится в шоковом состоянии. Для какой-либо внятной аналитики пока прошло слишком мало времени — картина будет ясна через две-три недели. Однако уже сейчас риелтор уверен — классическая ипотека будет начинаться с 20%. 

— Субсидированная льготная ипотека на первичном рынке, семейная и сельская ипотека продолжат работать. Также если ипотека уже выдана, то ставки по ней не поменяются, — успокоил он. 

На вопрос, стоит ли продавать жилье сейчас или же лучше снять объект с торгов, Савельев не дал однозначного ответа. Сейчас известно только одно — эмоциональных сделок в настоящее время однозначно лучше не совершать. 

Заведующий кафедрой Института управления, экономики и финансов КФУ Игорь Кох предположил, что при таких высоких ставках по ипотечным кредитам спрос на жилье резко снизится. Одновременно вырастет стоимость строительства из-за повышения курса валюты. В результате цены на жилье, скорее всего, не снизятся, но количество сделок на рынке недвижимости уменьшится в несколько раз.

Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова сообщила, что некоторые застройщики подняли цены на первичное жилье еще в пятницу в рамках планового повышения. Ряд застройщиков вообще остановили продажи, в особенности на дома в начальной степени готовности. По словам Гизатовой, пока самую устойчивую позицию заявляет Сбербанк — всем клиентам, кому была одобрена ипотека, до 27 марта можно выйти на сделку по старым условиям. Другие банки ограничили выдачу ипотечных кредитов или увеличили ставку. 

В пресс-службе агентства недвижимости «Флэт» заметили, что цены за первые пять дней спецоперации на Украине выросли, но только на два сегмента рынка недвижимости — на бюджетные квартиры и на загородную недвижимость. В остальном цены пока остаются на прежнем уровне, но предпосылки к их росту так же присутствуют. 

А вот спрос, наоборот, упал. В связи с поднятием ключевой ставки интерес к покупке падает — большинство людей просто не могут себе ее позволить. В основном, клиенты агентства сегодня — это люди, которые имеют на руках одобренную ипотеку, — до 5 марта у них есть возможность провести сделку по старым условиям. 

— В дальнейшем спрос на покупку недвижимости именно с участием ипотеки будет снижаться. Для сделок за наличный расчет пока очень сложно дать прогноз, но мы предполагаем, что они останутся на прежнем уровне, — сказали в пресс-службе. 

Эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова подчеркнула, что, помимо повышения ключевой ставки, на строительный сектор влияют и внешние санкции, которые вводятся в отношении России: кроме бетона, кирпича и металлоконструкций вновь возводимые здания подразумевают проведение коммуникаций, оснащение оборудованием и «умными» системами, внутреннюю и внешнюю отделку. Далеко не все сейчас производится в России — некоторые комплектующие планировалось закупать за рубежом, как и саму строительную технику, запчасти и многое другое.

— Вероятно, процесс пересмотра проектов потребует определенных ресурсов, как минимум временных. Насколько это скажется на приостановке строительства, заморозке, упрощении, усложнении, удорожании или удешевлении, предугадать сложно. В любом случае власти намереваются поддержать строительный сектор в его развитии и не допустить, по возможности, приостановок, — рассуждает собеседница.

Анисимова предположила, что объекты на более высокой стадии готовности, подходящие под субсидированную ипотеку, могут возрасти в цене. Новые проекты так же могут возрасти в цене из-за возможности еще большего удорожания строительства, несмотря на то, что спрос на такие объекты может упасть.

— Акцент может сместиться на вторичный рынок жилья, преимущественно в виде альтернативных сделок. Если простая покупка, то за собственные средства, с минимизацией доли займов или их полным исключением, — спрогнозировала Анисимова.

После падения спроса на покупку жилой недвижимости в более дальней перспективе из-за снижения доходов населения и высоких ставок по ипотеке может произойти снижение стоимости объектов жилья и увеличение арендной ставки, считает эксперт. 

— Возможностей купить недвижимость в собственность какое-то время будет меньше, а жить где-то надо, — сказала она.

В качестве еще одного варианта развития событий Анисимова назвала увеличение на рынке жилья количества объектов залоговой ипотечной недвижимости. Все по той же причине — из-за критической невозможности заемщика обслуживать кредит. Также возможны переезды в менее дорогостоящее жилье, с продажей имеющегося более дорогого, и частично — наоборот.

Руководитель центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Ирек Галямов объяснил, что сейчас и застройщики, и банки находятся «на стопе» и пересматривают свои позиции, адаптируются к новым условиям. По снятым объявлениям на «Авито» и «Циан» заметно, что население приостановило продажу недвижимости, у риелторов срываются сделки. Экономист заметил, что за выходные россияне сняли больше 1 трлн рублей и теперь пытаются спасти эти деньги от обесценивания, вложив их в недвижимость или доллары. 

Увеличение стоимости стройматериалов так же играет большую роль при строительстве, поэтому Галямов предположил, что некоторые застройщики будут приостанавливать работу. 

— Чем это грозит, мы представляем — возможно появление долгостроев, возможна нестабильная ситуация по тем договорам, которые уже есть. Тем, кто планирует покупку квартиры, нужно учитывать, что стоимость ремонта возросла на 30-50%, — говорит эксперт.

Собеседник подчеркнул, что ситуация неоднозначна и прогнозы давать в данный момент сложно. Оценивать процессы на рынке недвижимости можно будет тогда, когда геополитическая ситуация стабилизируется.

Тем временем на фоне повышения ключевой ставки Центробанком правительство собралось утвердить антикризисный план, который бы не допустил обвала рынка жилья. Меры поддержки разрабатывают при взаимодействии с азиатскими рынками.

— Он включает в себя поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционно-строительного цикла, вопросы ценообразования, поставки стройматериалов, — рассказал вице-премьер России Марат Хуснуллин.