Вслед за решением Банка России о повышении ключевой ставки до 8,5% ряд крупных банков ухудшил условия по ипотеке. Первыми отреагировали Газпромбанк, Росбанк и Уралсиб, планирует изменить ставку банк «Открытие». Глава ЦБ Эльвира Набиуллина не исключила, что рост ключевой ставки продолжится, что повлечет за собой еще большее удорожание ипотечных кредитов. 

По данным ЦБ, основным драйвером в июне служила ипотека на рыночных условиях: выдачи выросли на 11%, до 307 миллиардов рублей (в мае было 277 миллиардов). Выдачи ипотеки с господдержкой увеличились на скромные 6% – до 321 миллиарда рублей, с 307 миллиардов в мае. Показатели выросли и за счет «Семейной ипотеки» (около 150 миллиардов в июне против 142 миллиардов в мае) и «Льготной ипотеки» (136 миллиардов против 126 миллиардов рублей). Перераспределение спроса на вторичный рынок аналитики регулятора объясняют повышением цен на первичном рынке, а возможность купить квартиру с ремонтом делает ее еще более привлекательной.

По данным Росреестра Татарстана, в первом полугодии 2023 года в республике зарегистрировали 56,5 тысячи сделок, или на 23% больше, чем за первые шесть месяцев 2022 года. Больше всего ипотек брали на жилые помещения – 27 тысяч (на 26,7% больше, чем годом ранее). Активнее, чем в 2022 году, по ипотеке приобретали и земельные участки – 19,1 тысячи (рост на 17,8%). В ведомстве заметили, что особенностью этого полугодия стало увеличение на 30% ипотечных сделок на нежилые помещения. 

Спрос на первичном рынке недвижимости в Татарстане уменьшился на 19% по результатам полугодия, а на вторичном рынке вырос на 8,2%. 

В банках выросла доля ипотечных кредитов на вторичку 

Мы направили запросы в пресс-службы банков с просьбой прокомментировать повышение ставок. 

Руководитель кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Казани Гульнара Вахитова сообщила, что банк корректирует условия ипотечных кредитов. По рыночным программам ставки поднялись на 0,5%. Однако по государственным программам, напротив, планируется снижение на 0,1%. Актуальные ставки банка: на семейную ипотеку от 5,5%, IT-ипотека от 4,5%, льготная новостройка от 7,5%. Актуальная ставка на новостройку вне программ - от 12,65%, на вторичное жилье базовая ставка осталась без изменений – 12,65%.

Вахитова заметила, что доля ипотечных кредитов на вторичное жилье в денежном выражении в общем объеме выдач «Росбанка Дом» в июне выросла до 53%. В июле тренд сохранился – на данный момент доля выдач на вторичном рынке составила около 55%. 

По словам собеседницы, в Татарстане лидером по объему выдачи ипотечных займов стала ипотека на ИЖС с господдержкой. Только с начала мая в Росбанке выдали кредитов на общую сумму 160 миллионов рублей. На втором месте в Татарстане - приобретение в ипотеку комнат на вторичном рынке. Так, с начала года банк выдал жителям республики таких кредитов на сумму более 41 миллиона рублей.

Повышение ставок по ипотеке подхлестнет спрос 

Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова пояснила, что повышение ипотечных ставок не коснется рынка первичной недвижимости, так как на нее распространяется ипотека с господдержкой, на которую не влияет рост ключевой ставки. Для рынка вторичной недвижимости изменение на 0,5-1% не будет ощутимым – по словам эксперта, эту разницу компенсирует снижение стоимости на объект. 

Собеседница заметила, что на рынке вторичной недвижимости фиксируется оживление спроса и изменение ставки только подтолкнет сомневающихся к покупке. 

– Это повышение побудило многих выйти на сделки в июне и июле, повышение, которое анонсируется в сентябре, тоже подталкивает многих к сделкам, поэтому пока активность достаточно хорошая и высокая. Впоследствии она останется на том же уровне, – рассуждала Гизатова.

Вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев объяснил возросший спрос на рыночную ипотеку отсутствием льготных инструментов на вторичном рынке. Квадратный метр в первичном жилье на 20-30% дороже, поэтому люди пользуются рыночной ипотекой.  

– Как показала практика, покупатели готовы брать ипотеку под 13-14%, пусть и не так активно. Если ставка станет выше 14%, то коммерческая ипотека практически закроется. На строительной отрасли текущее повышение ставок отразится незначительно, с той точки зрения, что на первичном рынке до сих пор действует льготная ипотека. На нее решение ЦБ о повышении ключевой ставки не повлияет. Но есть вероятность, что определенный процент покупателей вторички из-за того, что выросла ставка по ипотеке, переберется на первичный рынок. Ценник на квадратный метр там значительно выше, но действует льготная ипотека. Эта разница в процентах будет компенсировать повышенную стоимость, и часть покупателей с вторичного рынка вернется на первичный, – рассуждал эксперт.

Савельев также обратил внимание на оживление на рынке недвижимости. Хоть цены не изменились, сделок стало больше, в том числе с участием ипотеки. Июнь-июль – традиционно низкий сезон, однако в этом году повлиял отложенный спрос: после слабого января-февраля появились новости о повышении ставки, что сыграло в плюс ипотеке.

– Люди «пошли» за ипотекой, чтобы успеть взять ее по старым ставкам. Те, кто получил одобрение по ипотеке вчера, будут платить по прежним ставкам, хотя сделка будет в августе, – поделился Савельев. 

Средняя ставка по ипотеке может вырасти до 13-13,5% годовых

Аналитик Аналитического центра Банки.ру Инна Солдатенкова подчеркнула, что ставки начали повышать крупные игроки, которые считаются форвардами на ипотечном рынке, поэтому следует ожидать рост ставок у остальных участников ипотечного рынка в августе. Помимо ключевой ставки влиять на этот процесс будет и политика ЦБ в части сдерживания выдач высокорискованной ипотеки, уверена эксперт.

– По нашим ожиданиям, размер повышения банками ставок может составить до 1-1,5 процентного пункта. Как результат - средняя ставка по рыночной ипотеке до конца лета может вырасти до 13-13,5% годовых, а по льготным программам – приблизиться к установленным государством максимумам, – поделилась мнением Солдатенкова.

По мнению аналитика, тренд на переток спроса на вторичное жилье продолжится, но по сравнению с первой половиной года этот тренд будет проявляться в меньшей степени. Способствовать этому будет несколько факторов. Во-первых, желание нуждающихся в жилье заемщиков успеть получить кредит по сниженным ставкам на фоне опасений в части их повышения в дальнейшем и роста цен на недвижимость. Во-вторых, обозначенный регулятором новый пакет мер по ужесточению регулирования ипотечного сегмента, планирующийся к вступлению в силу осенью этого года. При этом Солдатенкова напомнила, что сдерживать переток спроса могут более высокие ставки по ипотеке на вторичку по сравнению с ипотекой на новостройки.

На вопрос, достигнет ли ипотечное кредитование в России 17-21% в 2023 году, как этого ожидает ЦБ, эксперт ответила, что портфель ипотечных жилищных кредитов банков будет расти в совокупном розничном кредитном портфеле банков. 

– Однако ввиду начавшегося цикла повышения ключевой ставки, введения регуляторных мер ЦБ с целью ограничения высокорискованной ипотеки и отсутствия в большинстве регионов предпосылок для снижения цен на недвижимость считаем, что во втором полугодии темпы прироста ипотеки могут замедлиться, – прогнозирует Солдатенкова.

«Снижение активности на вторичке может повлиять на первичный спрос»

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева заметила, что, помимо повышения ключевой ставки, Банк России второй раз с мая повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке, а это приведет к тому, что банки будут увеличивать ипотечные ставки для заемщиков с первоначальным взносом менее 30%. А поскольку доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%) по договорам долевого участия составляет 63%, а на готовое жилье – 44%, то это будет оказывать негативное влияние на динамику выдачи новых кредитов. 

– В целом ухудшение условий по ипотеке снизит спрос на рынке недвижимости. Тем не менее пока сохраняются льготные программы, тотального обвала спроса ожидать не стоит, а возвращение к средним ставкам по ипотеке было неизбежным, поэтому отчасти текущие изменения не станут сюрпризом для рынка, – рассказала эксперт. 

Банки не заинтересованы в критически серьезном повышении ставок, подчеркнула Пырьева, по этой причине надбавки будут составлять примерно 0,1-1 процентного пункта. 

Эксперт также добавила, что в среднесрочной перспективе наибольшим спросом будут пользоваться альтернативные сделки на рынке жилья, когда собственники продают собственное жилье и покупают с доплатой новое. 

Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов подчеркнул, что ставки на первичном рынке определяются льготными программами, так что влияние будет ограничено снижением активности со стороны инвесторов, рассчитывающих на перепродажу на вторичке.

– В первую очередь ставки растут именно на рынке вторичного жилья, и средние цены там уже ниже, чем от застройщика. Снижение активности на вторичке также косвенно может повлиять на первичный спрос за счет того, что люди не могут реализовать свое старое жилье для покупки нового. Но этот эффект так же пока имеет ограниченный характер. До конца года отрасль девелопмента может оставаться достаточно сильной, – спрогнозировал эксперт. 

Читайте также: «Банковская система, наименее подверженная колебаниям»: для чего Татарстану исламские финансы?