Цены будут повышаться: как введение эскроу-счетов отразится на рынке ИЖС в Татарстане

В марте 2025 года для строительства частного дома застройщикам придется использовать эскроу-счета. В Гильдии риелторов РТ прогнозируют рост цен, но застройщики заявили KazanFirst, что готовы применять этот механизм. В федерации ИЖС опасаются, что эскроу-счета увеличат сроки строительства.

В июле Госдума приняла закон о применении эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Закон вступит в силу с 1 марта 2025 года. Подрядчик сможет подписать договор строительного подряда (он же эскроу-счет) в том случае, если он зарегистрирован в единой информационной системе жилищного строительства.

В 2024 году по линии ИЖС в Татарстане будет введено 1 млн 513 тысяч кв. м жилья, сообщал министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Айзатуллин. На 19 августа годовой план выполнен на 124%. Сдано почти 14 тысяч домов площадью 1 млн 880 тысяч кв. м.

В Татарстане за первое полугодие доля ипотечных кредитов на покупку и строительство объектов ИЖС составила 39%, общее количество выданных кредитов — 10,8 тысячи. Такие данные указаны в исследовании «Циан.Аналитика» на основе данных ЦБ РФ. По России в целом показатель составил 30%, а число — 226 тысяч.

Напомним, эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором хранятся средства на момент строительства жилья. Покупатель, заключив договор на строительство частного дома, будет переводить деньги на этот счет. Банк блокирует его до сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства их перечислят застройщику или вернут покупателю. Строительная компания возводит жилье за свой счет или берет банковский кредит. В Федеральном законе «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» сообщается, что деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). В случае банкротства кредитной организации их компенсируют в размере 100% суммы в полном объеме, но не более 10 млн рублей.

С июля 2019 года эскроу-счет стал обязательным механизмом на рынке многоквартирного жилья. Такое средство дает гарантию на сохранение и безопасность средств дольщиков. Благодаря этому покупатели недвижимости получили надежные гарантии сохранности своих средств. В прошлом году совместный опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ показал, что 76% граждан согласны с тем, что вкладывать деньги в жилье на этапе стройки стало безопаснее.

Замглавы Минстроя России Никита Стасишин заявляет, что спрос на частные дома растет. За пять месяцев этого года доля кредитов на приобретение и создание индивидуального жилья составила 17,8% в общем объеме ипотеки. По его мнению, «у банков появится понятный предмет залога, взять ипотеку по одной из ипотечных программ с государственной поддержкой будет проще, рынок станет цивилизованным, а количество выдач увеличится».

Рынок ИЖС улучшится, но есть вопросы

Замгендиректора ДОМ.РФ Алексей Ниденс считает, что доля граждан, предпочитающих «профессионального подрядчика» при строительстве частного дома увеличится в три раза — с существующих 13 до 39%. Спрос на индивидуальное жилье в ближайшие пять лет составит порядка 1 млн частных домов в год, дополняет Ниденс. С участием профессиональных организаций «может возводиться около 400 тысяч домов ежегодно».

— Понятный механизм взаимодействия между всеми ключевыми участниками — гражданами, подрядчиками и банками — повысит прозрачность частного домостроения. Денежные средства будут защищены, подрядчики смогут планировать развитие бизнеса благодаря банковскому финансированию. Банки в свою очередь могут предоставлять кредитные средства по приемлемым ставкам за счет более качественного управления кредитным риском, — отметил замгендиректора ДОМ.РФ.

Однако «Центр развития и популяризации деятельности застройщиков индивидуального жилищного строительства» (Федерация ИЖС) обеспокоен нововведением. Организация направила письмо вице-премьеру РФ Марату Хуснуллину о доработке пунктов применения эскроу-счетов.

В письме от 19 августа сказано, что, по данным анализа АО «Банк дом.РФ», после отмены льготных программ продажи упали на 90%. Поэтому «необходимо рассмотреть возможность пересмотра оценки рисков и создания дополнительных механизмов обеспечения кредитов». На данный момент ни банки, ни строительные компании технически не готовы к внедрению продукта, что приводит к тому, что договоры подрядных организаций на ИЖС «не выполняют изначально предусмотренные функции».

— Средства на эскроу-счете передаются подрядчику только после завершения всех работ, что создает риски неоплаты за выполненные работы, задерживает получение денежных средств и увеличивает сроки строительства. Предлагаем ввести поэтапную приемку, что позволит ускорить процесс и снизить риски для застройщиков. Модель, применяемая для многоквартирных домов, не учитывает специфику строительства индивидуального жилья и экономическую модель. Это даст возможность рассмотреть варианты введения льготного кредитования для аккредитованных застройщиков, а также меры по улучшению функционирования системы эскроу или поиск альтернативных решений для смягчения негативных последствий, — предупреждает президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.

Что с рынком ИЖС в Татарстане

Гендиректор строительной компании дачных домов и коттеджей «Домакан» Кирилл Никитин рассказал, что введение эскроу-счетов может привести к небольшому увеличению стоимости строительства, так как застройщики будут включать расходы на обслуживание счетов в общую стоимость проекта. Это поможет завоевать доверие покупателей и снизить риски, что может стабилизировать рынок, считает эксперт.

— Я считаю, что принятие этого закона было необходимым шагом. Он повышает прозрачность и безопасность сделок в сфере индивидуального жилищного строительства, что в конечном итоге выгодно как для застройщиков, так и для покупателей. Мы планируем использовать эскроу-счета при строительстве домов. Уверен, что данная схема получит широкое распространение, — рассказал KazanFirst Никитин.

Руководитель агентства недвижимости «Квартет» Рустем Сафин отметил, что не все застройщики подготовились к применению эскроу-счетов, а значит, они не смогут продать объекты по льготной ипотеке. По словам эксперта, рынок ИЖС ждет повышения цен на дом, и аргументом для застройщиков будет работа по эскроу-счетам. При этом они забудут указать, что в рамках механизма для них действует льготная ставка.

— Закон однозначно нужен. К сожалению, там, где высокий спрос, возникают различные схемы мошенничества, которые крайними оставляют покупателей. На слуху последняя история в Казани с двумя застройщиками ИЖС, которые просто не выполнили свои обязательства. Как итог — покупатели с ипотекой и без дома, который уже точно никто не построит, — заключил Сафин.

Самое важное в нововведении — это безопасность средств заказчика, которые он планирует направить на строительство дома. Деньги поступают не застройщику — хранятся на эскроу-счете, а застройщик оплачивает строительство за свой счет либо на кредитные средства, рассказал KazanFirst вице-президент ассоциации «Гильдия риелторов РТ», директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев. Эскроу-счета на примере многоквартирных домов показали себя с положительной стороны, поэтому нововведение было ожидаемым, считает собеседник.

— Многие эксперты говорят о том, что из-за этого цены на ИЖС будут повышаться, и в этом есть доля правды. По моему мнению, рост цены будет не очень существенный — возможно, в пределах 10% на период 1-2 года. Это при условии, что банки будут финансировать застройщика под невысокий процент, в пределах 1-3% годовых, — отметил собеседник.

По словам спикера, все льготные ипотечные программы будут доступны только при условии использования эскроу-счетов, поэтому возможностей приобретения частных домов на выгодных условиях будет больше.