Рынок новостроек Казани продолжает охлаждаться: в апреле 2026 года девелоперы заключили всего 550 договоров долевого участия — на 20% меньше, чем год назад, и на 32% меньше, чем два года назад. Средняя цена квартиры при этом выросла за год сразу на 14,8% — до 12,4 млн рублей, в четыре раза обогнав общероссийский темп. Но даже подорожание не спасает: выручка застройщиков все равно сократилась почти на треть. Эксперты, опрошенные KazanFirst, объясняют парадокс просто: ставки по ипотеке держатся выше 18%, и казанцы выбирают подождать, а не лезть в кредит.
По итогам апреля 2026 года в столице Татарстана было зарегистрировано всего 550 договоров долевого участия (ДДУ) — это на 20% меньше, чем годом ранее (687 ДДУ), и сразу на 32% меньше, чем в апреле 2024 года, когда заключили 807 сделок. Такие данные KazanFirst предоставил аналитический сервис DataFlat, который опирается на статистику Росреестра по сделкам на первичном рынке многоквартирного жилья.
Падение видно и в квадратных метрах. За год продажи просели на 12,2% — с 30,5 тысячи до 26,8 тысячи кв. м. А если брать двухлетний разрыв, провал еще нагляднее: почти 39% — с 43,8 до 26,8 тысячи кв. м. То есть казанцы покупают почти вдвое меньше нового жилья, чем два года назад.
Цены, в отличие от спроса, идут только вверх. Средняя стоимость квартиры в новостройке за год выросла на 14,8% — до 12,4 млн рублей (годом ранее — 10,8 млн, в апреле 2024-го — 11,8 млн). Квадратный метр за год подорожал скромнее, на 4,7%: с 243,3 тысячи до 254,6 тысячи рублей. Но если смотреть в двухлетней перспективе, рост уже ощутимый — плюс 17,4%, с 217 тысяч.
При этом суммарная выручка казанских застройщиков все равно проседает. За год она сократилась на 8,1% — с 7,4 до 6,8 млрд рублей, а за два года — почти на треть, на 28,4% (в апреле 2024-го было 9,5 млрд). То есть продавать дороже застройщики научились, но компенсировать падение спроса этим уже не получается.
Любопытно, что меняется и сам формат покупаемого жилья. За год средняя площадь проданной квартиры выросла на 9,7% — с 44,4 до 48,8 кв. м. Но если сравнивать с апрелем 2024-го (54,4 кв. м), то падение все еще значительное — 10,3%. То есть казанцы постепенно возвращаются к более просторным квартирам, но до прежнего формата еще далеко.
Казанский рынок при этом перегрет сильнее, чем общероссийский. По стране в апреле продажи новостроек упали на 14,9% — до 34,93 тысячи квартир, в квадратных метрах — на 13,6% (до 1,65 млн кв. м). Средняя цена квартиры выросла всего на 4% (до 9,8 млн рублей), квадратного метра — на 2,5% (до 207,3 тысячи рублей). Выручка застройщиков по России сократилась на 11,5% — до 342,3 млрд рублей. Средняя площадь проданного жилья — 47,3 кв. м (+1,5%).
Двухлетний срез по стране еще показательнее: число проданных квартир рухнуло на 44,5% — с 62,9 до 34,9 тысячи, площадь — на 45,6% (с 3,03 до 1,65 млн кв. м), выручка — на 28% (с 475,4 до 342,3 млрд рублей). Цены при этом все равно подросли: квадратный метр — на 12% (с 185,1 до 207,3 тысячи рублей), квартира целиком — на 12,8% (с 8,69 до 9,8 млн рублей).
То есть тенденция одна и та же по всей стране — сделок меньше, цены выше, выручка падает. Но в Казани цены растут почти в четыре раза быстрее, чем в среднем по России (14,8% против 4%), а спрос при этом проседает сопоставимо.
Чтобы понять, у каких застройщиков положение тяжелее всего, KazanFirst проанализировал крупнейших девелоперов Татарстана по объемам текущего строительства на апрель 2026 года и посмотрел, где накопилось больше всего нераспроданного жилья.
Лучше всех в этом топе выглядит «ПИК»: при стройготовности 39% (то есть доле уже выполненных работ от запланированного объема) у компании не распродано 49% жилья — меньше половины. Хуже всего ситуация у «Унистроя»: готовность объектов — 47%, но не продано 74% квартир. То есть стройка идет к экватору, а покупателей нашли лишь на четверть площадей.
У «Суварстроит» картина чуть лучше, но тоже тревожная: при стройготовности 65% не распродано 68%. У «Ак Барс Дома» — 60% нераспроданных квартир при готовности 62%, то есть продажи примерно успевают за темпами стройки.
«Любое снижение объемов продаж до июня не будет критичным»
Снижение ключевой ставки никак не сказывается на количестве сделок по новостройкам — ставки по государственным программам фиксированные. А вот на вторичке закономерность четкая: снижение ключевой ставки на 1% увеличивает количество сделок на 20%. Об этом KazanFirst рассказал руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин.
Он отметил, что предпосылок для падения цен нет: «Есть застройщики, которые запустили систему скидок на некоторые лоты, но это не повально на все квартиры — ликвидные варианты остаются без скидок».
— Если вы планировали покупку новостройки в 2026 году, то сейчас наиболее благоприятное время, так как можно согласовать выгодные условия покупки. Думаю, уже после июля такое будет сделать намного сложнее, так как рынок должен активизироваться, — рассказал Сафин.
По его словам, предпочитают приобретать жилье на первичном рынке те, «кто не обладает всей суммой для покупки за наличные квартиры на вторичном рынке». При этом «в новостройках можно купить в рассрочку на выгодных условиях или же по стандартной ипотеке, где ставка от 12%, что значительно ниже ставки на вторичку».
Между тем «с учетом объемов продаж в ноябре-январе задел создан значительный и эскроу-счета застройщиков пополнены на нужные суммы». Поэтому «как минимум любое снижение объемов продаж до июня 2026 года не будет настолько критичным, как его многие представляют».
— Однако наиболее сложная ситуация у тех застройщиков, кто строил там, где нет хорошей инфраструктуры — спрос на такие объекты упал значительнее. И даже какие-либо скидки не могут изменить ситуацию. Таким застройщикам приходится просто ждать лучших времен. Если посмотреть на все стройки Казани и пригорода, то можно отметить тот факт, что везде строительные работы продолжаются, что наглядно говорит о том, что наши застройщики справляются с ситуацией. У всех плюс-минус относительно хорошо, — заключил эксперт.
«Если цены упадут, то многие стройки просто не достроятся»
Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова согласна, что «незначительное снижение ключевой ставки никак не может повлиять пока на рынок недвижимости». Связано это с тем, что «депозиты выгоднее, чем вложение в бетон».
— Люди не забирают оттуда денежные средства, и это снижение не позволяет получить ипотеку на нормальных условиях, потому что вы не можете ее получить меньше 18%, а с учетом падающего либо стагнирующего рынка, то есть цены не растут, будет огромная переплата, поэтому выжидательная позиция, ту, которую выбирают сейчас большинство покупателей, она на самом деле правильная, вот она отражается в статистике, — рассказала KazanFirst Гизатова.
Она подчеркнула, что падения цен ждать не стоит: «если они упадут, то многие стройки просто не достроятся». Связано это с тем, что рынок новостроек привязан к проектному финансированию. За застройщиками стоят банки с утвержденной финансовой моделью. Резко снижать цены нельзя — это нарушит модель и поставит под угрозу достройку объектов. Поэтому девелоперы скорее займут выжидательную позицию или растянут проект во времени, но не будут продавать квартиры себе в убыток.
— На статистике апреля сказалась статистика декабря-января, потому что весь отложенный спрос реализовался из-за изменений условий семейной ипотеки. Следовательно, те, кто планировал купить квартиру в течение года сделали усилие и вышли на сделку раньше, — резюмировала собеседница.
Также эксперт сослалась на исследование платформы bnMAP.pro, где сообщается, что в Казани площадь нереализованных остатков составляет 1,2 миллиона квадратных метров, то есть 63% от проектных объемов. Свыше 24 месяцев, по прогнозам сервиса, будут продаваться 50% из них — 11,7 тысяч лотов площадью 641 тысяч кв. м.
Лучше подождать, когда ставки станут еще меньше, чем сейчас платить по 18-20%
— Не стоит сравнивать показатели по сделкам на первичном жилье с прошлогодними. Так как с февраля этого года ужесточились условия по семейной ипотеке. Если бы были равные условия, то еще можно проанализировать, а так ситуации разные. Кроме того, в апреле 2024 года еще действовала льготная ипотека с господдержкой под 8%, поэтому показатели двухлетней давности еще лучше, чем год назад и сейчас, — рассказал KazanFirst специалист по недвижимости Игорь Титов.
По его прогнозу, до середины лета ситуация на рынке новостроек будет такой же, однако после показатели могут стать хуже из-за предполагаемых изменений условий в льготной ипотеке.
— В основном первичку приобретают через рассрочку у застройщиков либо траншевую ипотеку. Бывают случаи, когда покупают от продажи другого жилья, но иногда этой стоимости может не хватать. Лучше подождать, когда ставки станут еще меньше, чем сейчас платить по 18-20%, — резюмировал эксперт.
Comment section