Эффект Ларисы Долиной: жертвы мошенников оставляют казанских покупателей без квартир и денег

Казань стала эпицентром новой волны мошенничеств с недвижимостью, когда пожилые люди, поверившие аферистам, через суд отменяют уже состоявшиеся сделки. Добросовестные покупатели, прошедшие все юридические процедуры, остаются и без жилья, и без миллионов рублей, оказавшись в долговой яме. KazanFirst разбирался, как новая схема работает в столице Татарстана и почему закон не защищает тех, кто купил квартиру по всем правилам.

Истории о том, как мошенники лишают пенсионеров жилья, у всех на слуху. Но сейчас набирает обороты новая схема, при которой жертвами становятся добросовестные покупатели квартир. Соцсети массово заполняются рассказами о тех, кто, приобретя жилье на вторичном рынке, внезапно получает иск о признании сделки недействительной от продавца, утверждающего, что он стал жертвой аферистов.

Недавняя история из Хабаровска, где суд впервые признал дееспособной пенсионерку, продавшую квартиру «под влиянием мошенников», стала тревожным прецедентом. Как сообщает «База», девушка по имени Алена тщательно подготовилась к покупке двухкомнатной квартиры за 3 млн рублей: проверила документы, познакомилась с продавцом, провела сделку через банк и МФЦ.

Однако как только покупка состоялась и пенсионерка получила деньги, то заявила, что в свои годы не может адекватно оценивать свои действия, попала под влияние мошенников, и на основе этого подала иск о признании сделки недействительной. Судебная экспертиза показала, что пенсионерка абсолютно здорова в психическом плане и в момент продажи отдавала себе отчёт в своих действиях.

После 2,5 лет разбирательств суд решил, что пенсионерка забирает квартиру, но при этом должна вернуть все средства покупательнице. Однако денег у женщины уже не оказалось, и Алена осталась без жилья, средств и с тремя кредитами.

«Сделка со стороны продавца выглядела добропорядочной и привлекательной»

Житель Ижевска Владислав Гайнуллин решил перебраться в Казань осенью прошлого года. Собеседник KazanFirst искал жилплощадь по объявлениям. И вот, спустя 18 просмотренных объектов, Гайнуллин нашёл идеальный для себя вариант — двухкомнатную квартиру на проспекте Победы в Советском районе, в панельном доме. Цена была средней по рынку — не демпинговой, но и не завышенной.

— На плановом осмотре квартиры нас встретила собственница Дания Даутова и риелтор с её стороны — Мария Дудолина. При осмотре я и моя подруга опрашивали продавца: почему хочет продать, как хочет распорядиться вырученными средствами, куда переедет, всё ли у неё хорошо и не мошенникам ли отдаёт деньги, обсуждали вопросы по документам на жильё — на всё были получены уверенные ответы, которые подтверждали добропорядочные намерения о продаже квартиры, вывозе мебели и съезде к племяннику, — рассказывает собеседник, добавляя, что квартиру смотрели и другие желающие её купить. — Это подтверждало, что сделка со стороны продавца выглядела рыночной, добропорядочной и привлекательной для покупки.

В конечном итоге Даутова решила продать квартиру Владиславу Гайнуллину. Как рассказал собеседник, он постарался предусмотреть всё, чтобы не потерять деньги на сомнительной сделке. Он даже попросил женщину предоставить справку из психоневрологического диспансера, и она это сделала. А при подписании договора купли-продажи велась аудиозапись.

— Продавец сказала, что хотела продать квартиру без афиширования и быстро, поэтому, как я понял, и цена не была высокой. Я купил её за 6,75 миллиона рублей. Информация была преподнесена как особенность взгляда старшего поколения на продажу жилья — это не должно быть публично. На сайте «Домклик» цена отображалась выше рынка. Собственница говорила, что хотела продать только за наличные, объяснив это своим житейским опытом, а также чтобы покупатель был по душе, — вспоминает Владислав Гайнуллин.

Покупка, как утверждает собеседник KazanFirst, состоялась по всем правилам — через банк, с проверкой документов и записью в Росреестре. Деньги Гайнуллин передал в отделении банка при свидетелях с распиской. В конце прошлого октября уроженец Удмуртии должен был стать владельцем двухкомнатной квартиры в Казани.

Через неделю продавцы отказались впускать его в жильё. Дания Даутова заявила, что «сделку аннулируют через ФСБ». По словам Гайнуллина, пожилая женщина угрожала ему тем, что он останется без денег и жилья.

Позже выяснилось, что Дания Даутова продала свою квартиру не без помощи мошенников. Схема развода была классической — с ней связался «сотрудник Центробанка», а затем «следователь», убедивший её в обстановке строгой секретности помочь в поимке мошенников, подбиравшихся к её деньгам. Бывшая учительница начальных классов говорит, что искренне поверила, что реально помогает следствию.

Даутова подала в суд, финальное заседание которого состоялось 6 октября. Договор купли-продажи квартиры признали недействительным. Деньги Владиславу Гайнуллину не вернули. Сейчас мужчина пытается восстановить справедливость. Он намерен обжаловать решение суда, а также обратиться к главе СК РФ Александру Бастрыкину.

Остались с ипотекой и без квартиры

Аналогичная ситуация произошла с семьёй Ахмадуллиных. В 2022 году у них родился второй ребёнок, поэтому глава семьи Динар начал подумывать о квартире побольше. В мае 2023 года они нашли объявление о продаже квартиры. Встречи с продавцом прошли спокойно. Все условия обсуждены, договорённости достигнуты, а передача ключей была назначена через две недели вместе с подписанием акта приёма-передачи.

Продавала квартиру 75-летняя Венера Мухаметзянова. За «двушку» в Московском районе она просила 4,8 миллиона рублей. Половину стоимости Динар Ахмадуллин взял в ипотеку, она оформлена на 15 лет.

— Перед покупкой попросили у продавца стандартный пакет документов на недвижимость, а также выписаться до сделки и предоставить свежую справку из ПНД, — рассказал собеседник.

После сделки купли-продажи Венера Мухаметзянова отказалась покидать квартиру. Оказалось, собственница стала жертвой мошенников — по их наводке продала жильё. Динар Ахмадуллин подал иск в суд на выселение продавца из оплаченной им квартиры, а Мухаметзянова, в свою очередь, подала встречный иск с целью аннулировать договор купли-продажи, так как передала все деньги мошенникам. Дело до сих пор рассматривается — уже более двух лет.

— Собственница просит суд оставить меня, добросовестного покупателя, с женой и детьми на улице без денег и с ипотечными обязательствами. На психолого-психиатрической экспертизе эксперты написали, что подэкспертная имеет эгоцентричный тип личности, чувство сочувствия к возникшим проблемам покупателя не испытывает. На данный момент дело ожидает отправки на третью экспертизу, — сказал собеседник.

Динар Ахмадуллин во время судебных разбирательств вынужден ютиться с семьёй в съёмных квартирах. Прокуратура встала на сторону Мухаметзяновой. На вопрос о том, как обезопасить себя при покупке квартиры, где продавец вовлечена в мошенническую схему, сотрудники правоохранительных органов ответить не смогли.

— Складывается впечатление, что судебная и правоохранительная система, которая должна отстаивать интересы добросовестных покупателей, ищет причину, чтобы мою недвижимость рейдерски отобрать на законных основаниях, потому что, по мнению психолога, уровень критического мышления мог не позволять продавцу верно оценивать ситуацию. При этом психолог подтверждает, что продавец осознавала суть своих действий, — отметил Ахмадуллин.

При чём тут Долина?

Случаи, когда пенсионерки оставляют людей без квартир и денег, стали учащаться. Толчком к новой судебной практике стал инцидент, который произошёл с известной певицей Ларисой Долиной. Весной 2024 года она попалась на крючок мошенников: Долина продала квартиру за 119 миллионов рублей и перечислила деньги на якобы безопасный счёт. В результате судебных разбирательств пятикомнатные апартаменты вернулись певице, а покупательница осталась ни с чем.

Последующие за этим громким делом истории списаны с него как под копирку. Спустя время — месяц, два или даже несколько лет после сделки с недвижимостью, участником которой был добропорядочный покупатель, — вдруг оказывается, что продавец был под влиянием мошенников и инициирует иск признания сделки недействительной.

— Да, сделка купли-продажи квартиры, даже при наличии расписки, регистрации в Росреестре и участии банка, может быть оспорена. Доказать добровольность действий продавца, если он заявляет о принуждении, сложно, но возможно при наличии веских доказательств. Вернуть свои деньги возможно, но это зависит от обстоятельств дела и добросовестности всех сторон. В российском законодательстве существуют пробелы, которые могут приводить к конфликтам даже при формально законных сделках, — говорит юрист Екатерина Аталыкова.

Она добавила, что если квартира куплена официально, зарегистрирована в Росреестре и деньги переданы через банк, то сделка надёжна. Но на практике всё может оказаться иначе. Закон позволяет оспорить продажу квартиры, если докажут, что продавец действовал под давлением, в состоянии заблуждения или не понимал, что делает. Даже полностью оформленная сделка может быть признана недействительной, если продавец заявит, что его заставили или обманули.

В таких случаях покупателю приходится доказывать, что сделка была добровольной. Это сделать непросто, особенно если продавец ссылается на давление или обман со стороны мошенников. Суд оценивает поведение сторон и решает, осознавал ли продавец свои действия. Если сделку отменят, продавец должен вернуть полученные деньги. Но часто они уже потрачены или переведены мошенникам, поэтому вернуть их становится почти невозможно.

На фоне массового расторжения сделок купли-продажи из-за действий мошенников в Госдуме предложили расширить функции нотариусов при регистрации документов. Они будут обязаны провести правовую экспертизу, заверяя договор. С такой инициативой выступил член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Кроме того, он заявил о необходимости разработать и установить стандарт проверки «чистоты» объекта недвижимости перед удостоверением сделки. Инициатива направлена в Минюст РФ.