Миллиард, тайный инвестор и споры с арендаторами: что происходит вокруг «Адониса»

В историческом центре Казани готовится масштабная трансформация одного из когда-то знаковых промышленных зданий. Бывшую швейную фабрику «Адонис», что на улице Профсоюзной, планируют превратить в креативный кластер — многофункциональное пространство с кафе, барами, мастерскими и общественными площадками. Проект оценивают в миллиард рублей, но арендаторы опасаются роста цен, а эксперты и краеведы тревожатся за сохранность исторического здания. И задаются вопросом, в те ли руки отдали значимый для столицы Татарстана объект и в какие сроки вообще может быть реализована подобная затея.

О планах по созданию нового городского пространства стало известно во время архитектурного форума «Диалоги», где проект был представлен как пример «бережной реновации» промышленного наследия. Однако за красивыми презентациями скрывается немало вопросов: от судьбы арендаторов до реального отношения инвестора к историческому облику здания.

 Кто стоит за проектом

Сделка по покупке здания долгое время оставалась непрозрачной. В 2024 году здание, находившееся на балансе Татфондбанка, ушло с торгов за 310 млн рублей. Обладателем почти восьми тысяч кв. метров и 45 соток земли в центре Казани стало непубличное акционерное общество «Эстейт Инвест». Единственным учредителем, по данным СБИС, числится Ильназ Арсланов. Он же является гендиректором НАО «Терра Плюс», которое в своё время учреждало «ТЦ Чеховский» (ликвидирован в 2022-м).

Первоначально новый собственник заявлял о планах разместить на верхних этажах здания гостиницу, а во внутреннем дворе — пространство для современной арт-культуры. Однако почти сразу после завершения сделки на рынке появились разговоры о том, что реальным инвестором является казанский предприниматель Ирек Галиев, а «Эстейт Инвест» мог выступать лишь формальным участником торгов. Сам бизнесмен тогда публично отрицал свою связь с объектом. Причины такой позиции официально не объяснялись. Лишь в декабре 2025 года Галиев подтвердил, что именно он стал владельцем здания в центре столицы Татарстана.

Ирек Галиев известен как основатель сети пекарен «Жар Свежар». Первое заведение открылось в 2010 году. Однако старт оказался неудачным. Из-за неудачного расположения точку вскоре пришлось закрыть. Тем не менее предприниматель не отказался от идеи и продолжил развивать проект, оставаясь его основателем и ключевым управленцем.

Со временем сеть начала активно расширяться. В начале 2024 года в интервью изданию Галиев рассказывал, что под его брендом работают 17 собственных пекарен, а также ряд точек по франшизе. Помимо Казани «Жар Свежар» представлен в Заинске, Зеленодольске и Набережных Челнах.

С 2015 года развитие сети шло по двум направлениям франчайзинга — премиальному и бюджетному. По словам предпринимателя, в бюджетном сегменте со временем возникли проблемы с контролем качества, тогда как в более дорогих форматах стандарты удавалось удерживать.

Не обходилось и без проблем. В 2020 году одна из пекарен «Жар Свежар» была закрыта по решению Роспотребнадзора. Заведение располагалось на первом этаже жилого дома, что является нарушением действующего законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Кроме того, пекарня не соблюдала гигиенические мероприятия по уничтожению грызунов и не смогла предоставить договор на осуществление дератизационных мероприятий.

Помимо пекарного бизнеса Галиев владеет рядом других компаний: ООО «Оливия», кофейней ООО «Кофе Тин», медицинским центром ООО «Стомусмед», а также гостиничной сетью «Берисон».

Финансовые показатели одного из ключевых активов — ООО «Жар-Онлайн» — демонстрируют стабильный рост. По итогам 2023 года выручка компании составила 106 млн рублей, чистая прибыль — 16 млн. В 2024 году прогнозируемые доходы оценивались в 159 млн рублей при ожидаемой прибыли около 25 млн.

Вопрос №1: Сможет ли ресторатор, привыкший к формату масс-маркета, обеспечить сохранность столь статусного объекта?

История фабрики: от производства к забвению

Здание «Адониса» — важная часть промышленной и торговой истории Казани. Фабрика была размещена здесь в первой половине XX века и на протяжении десятилетий оставалась крупным производственным предприятием.

Как отмечает краевед, член Общественной палаты Татарстана Марк Шишкин, комплекс зданий формировался ещё в конце XVII — начале XVIII века. На его территории находится Дрябловский дом — бывшее владение купца Ивана Микляева, которое считается одной из старейших гражданских построек города. В 1816 году здание было выкуплено городом и включено в состав Гостиного двора.

По словам Шишкина, в XIX веке через этот квартал ежедневно проходили сотни и тысячи людей. Сюда привозили товары из Москвы, Нижнего Новгорода и других регионов, а затем распределяли по всему Среднему Поволжью. Сохранившийся комплекс дома Микляева и Москательного ряда он называет большой удачей для Казани и считает логичным присвоение ему охранного статуса.

С приходом швейной фабрики пространство изменилось. В 1930-е годы здание было перестроено: надстроили третий этаж, изменили планировку второго. Территория перестала быть общественной — закрыли проход между улицами Мусы Джалиля и Чернышевского, известный как Дрябловский переулок. Фактически квартал оказался изолирован от городской среды.

В 1990–2000 годы производство сокращалось, помещения сдавались в аренду, а в 2017 году фабрика окончательно прекратила работу.

Здание находится на территории объекта культурного наследия регионального значения — «Достопримечательное место «Культурный слой исторического центра Казани XI–XVIII веков». По результатам историко-культурной экспертизы специалисты отметили его как значимый элемент, формирующий облик города. Историческая ценность здания заключается в том, что оно представляет собой пример торговой архитектуры периода становления регулярной застройки уездных городов, которые имели важное значение для экономической жизни страны.

Сегодня перед новым владельцем стоит непростая задача — не просто приспособить объект под современные нужды, но и сохранить его архитектурную и культурную ценность. Марк Шишкин подчёркивает, что особой защиты требуют первый этаж и подвалы здания вдоль Профсоюзной, а также уцелевшие элементы архитектуры XIX века. По его мнению, реновация может стать возможностью вернуть утраченные детали классицизма, но при этом важно избежать упрощённых и дешёвых решений, которые могут привести к утрате подлинности.

Краевед считает, что возвращение территории к жизни общественного пространства можно только приветствовать. Однако если историческому наследию будет угрожать опасность, за его сохранение, по его словам, придётся бороться всеми законными способами.

Вопрос №2: Не превратится ли «Адонис» в очередной новодел с пластиковыми окнами под вывеской креативного кластера?

Каким обещают сделать креативный кластер

Помогать превращать промышленное здание в креативный кластер приехал московский бизнесмен, основатель CreativeSpace Hunter, один из членов команды Николая Мутушевского, создателя и собственника дизайн-завода (квартала) «Флакон», Ян Ярмощук. Последнее упомянутое детище предпринимателя прогремело на всю страну. В 2023 году общественники из организации «Зов народа» обратились к главе СК России Александру Бастрыкину и генпрокурору Игорю Краснову с просьбой проверить площадку «Флакон» после инцидента с рэпером Schokk. Поводом стало решение администрации площадки запретить артисту выйти на концерт с флагом России, что объяснялось требованиями безопасности.

Представители «Зова народа» назвали решение «несправедливым» и заявили, что оно, по их мнению, вызвало недовольство не только у самого исполнителя, но и у «любого патриота». После прокуратурой была проведена проверка площадки, однако о ее итогах публично не сообщалось.

С недавнего времени Ярмощук же является совладельцем и управляющим партнёром креативного кластера «Адонис». Надо сказать, что это не первый раз, когда имя московского бизнесмена упоминается в связи с бывшей швейной фабрикой. В 2018 году зданием заинтересовались московские инвесторы в лице дизайн-завода «Флакон». Москвичи даже попытались решить юридический вопрос с оформлением проблемного актива Татфондбанка.

— Действительно, Казань нам интересна, но сейчас мы занимаемся сделкой и не хотели бы давать какие-то комментарии, пока нет результата, — заявлял тогда KazanFirst Ян Ярмощук.

Пока команда креативного кластера «Адониса» не спешит раскрывать концепцию будущего объекта города. Как сообщили в пресс-службе KazanFirst, подробности станут известны весной. Согласно презентациям проекта, которые были представлены на архитектурном форуме «Диалоги», на месте бывшей фабрики должен появиться многофункциональный кластер, включающий:

● кафе и бары;

● гастрономические проекты;

● коворкинги и офисы для креативных индустрий;

● мастерские;

● выставочные и событийные площадки;

● образовательные пространства.

Авторы проекта заявляют, что хотят создать «точку притяжения для горожан» и «новый центр городской активности». В планах — сохранить кирпичные фасады, отдельные элементы интерьеров и индустриальную эстетику. Реновацию планируется проводить поэтапно. Начало работ намечено на ближайшие годы, а полное завершение — в среднесрочной перспективе. Точные сроки пока не зафиксированы публично.

Вопрос №3: Не ставит ли привлечение кураторов с неоднозначной репутацией, замешанных в идеологических конфликтах в столице, под вопрос этическую составляющую проекта в центре Татарстана?

«Пузырь» или некомпетентность

По словам Яна Ярмощука, бюджет проекта всё ещё уточняется, однако масштаб затрат уже понятен. Экспертные расчёты показывают: при нынешних расценках на работы в исторических зданиях сумма вложений может превышать миллиард рублей. Причём речь идёт не о разовых расходах, а о долгосрочном финансовом обязательстве.

— Любой консультант, умножив площадь на среднюю стоимость реставрации, скажет, что это минимум миллиард. Плюс-минус. Это дорогой проект, который будет окупаться много лет, — отмечает Ярмощук.

Он подчёркивает, что реконструкция таких объектов зачастую обходится дороже, чем новое строительство. Сроки окупаемости могут сдвигаться, а финансовые риски — расти. Однако инвестор, по его словам, готов к такому сценарию.

— Это не история про «быстро заработать». Мы говорим о долгосрочном проекте в центре Казани, с перспективой создания по-настоящему значимого пространства, — говорит управляющий партнёр.

В то же время в команде проекта не скрывают: несмотря на культурную и общественную риторику, «Адонис» в первую очередь остаётся коммерческим объектом. По словам Ярмощука, по своей экономической модели креативный кластер близок к бизнес-центрам. Помещения здесь будут продаваться, сдаваться в аренду, переходить от одного владельца к другому — по законам рынка.

— Это недвижимость, ориентированная на определённую аудиторию. Но это не благотворительность. Это инвестиции, которые должны приносить доход, — подчёркивает он.

Подобный подход имеет право на жизнь, однако создает своеобразный конфликт интересов. Девелоперская модель реализации помещений создает риск фрагментации собственности, что может привести к утрате контроля над единым архитектурным стилем. А что выберет инвестор — коммерческую окупаемость или охранные обязательства статусного объекта — вопрос скорее риторический.

Вопрос №4: В условиях нынешней экономической ситуации потянет ли инвестор подобные вложения, не поднимая резко арендных ставок? Или проект будет поэтапно заморожен и в центре Казани рискует появиться очередная мертвая точка?

 Что говорят арендаторы

Отдельная тема — судьба нынешних резидентов здания. Уже несколько лет первый этаж бывшей швейной фабрики занимают бары. Мнения предпринимателей о будущем кластера расходятся. Если одни опасаются роста арендных ставок и возможного вытеснения малого бизнеса, то другие, напротив, смотрят на проект с оптимизмом.

Так, совладелец бара «Эпоха подвоха» Роман Королёв считает инициативу инвестора перспективной.

— Я считаю, что это отличная идея. Сейчас улица Профсоюзная — это в основном ночная улица. А создание кластера с уединённым двором поможет привлечь дневной трафик. В центре города такого пространства действительно не хватает. Я здесь ещё с тех времён, когда в здании был всего один бар и всё выглядело весьма плачевно. Сейчас становится только лучше. Атмосферу создают сами заведения и люди, но когда нет риска, что на голову обвалится штукатурка, она точно улучшается».

Роман также отмечает, что пока ему удаётся находить общий язык с собственником здания. По его словам, интересы владельцев заведений учитываются при принятии решений. При этом предприниматель признаёт, что район уже заметно меняется.

— Да, всё становится более прилизанным. Былого андеграунда на Профсоюзной почти не осталось. Плохо это или хорошо — каждый решит для себя. Но новая аудитория появится точно, — говорит Королёв.

Схожей позиции придерживается и сооснователь Make More Group (проекты MORE, ZERO, Make More Show) и бренд-адвокат Татспиртпрома Валерий Плихта. По его словам, обновление исторического здания при условии бережного подхода может стать для города важным культурным событием.

— Я вообще люблю, когда чему-то дают второй шанс. Это гораздо лучше, чем строить очередную стеклянную коробку. Старые здания — это история, слой времени, часть культурного кода. Их нельзя просто менять на новые, их нужно изменять, не предавая. Если туда действительно заходит креатив, а не просто слово «креатив» в презентации, то это точно пойдёт городу на пользу, — считает Плихта. — Любое место оживает не от отделки, а от резидентов. Если там будут предприниматели со вкусом, художники, для которых важны идеи, а не только прибыль, появится правильная атмосфера. Если нет — получится просто красивая декорация.

В вопросе стабильности арендных отношений Плихта настроен реалистично. Предприниматель уверен, что “100% защищенности не существует”.

— Но мы верим в договорённости и порядочность арендодателя. Пока диалог есть — этого достаточно. Мы не хотим просто наблюдать за тем, вырастет он или упадёт. Нам важно быть частью экосистемы и вместе этот поток создавать. Кластер — это не торговый центр с фудкортом, а среда, где проекты усиливают друг друга. Бренд Профсоюзной уже достаточно сильный. Кардинально его не переделать даже большим кластером. Изменения будут, но не радикальные, — подчеркнул  Валерий Плихта.

Для проектов MORE и ZERO участие в «Адонисе», по словам Плихты, — это прежде всего возможность развития в созидательной среде.

— Нам близка энергия людей, которые не боятся ошибаться, искать нестандартные решения, смотреть шире привычного. Поэтому для нас кластер — это шанс расширить круг таких знакомств. Вызовы будут в любом случае. Посмотрим, что из этого выйдет, — заключил сооснователь Make More Group.

Вопрос №5: В то время как город борется с имиджем Профсоюзной как «пьяного квартала», не станет ли новый проект точкой риска, который лишь масштабирует эту проблему под видом культурного пространства?

Сегодня будущее «Адониса» выглядит скорее как амбициозная, но крайне рискованная финансовая авантюра, нежели как продуманный проект реновации. За глянцевыми презентациями о «креативном кластере» скрывается критический разрыв между охранным статусом федерального памятника и реальным бэкграундом инвесторов, чей опыт в массмаркете и общепите плохо вяжется с тонкой работой по сохранению наследия.

В то время как Казань остро нуждается в качественных дневных пространствах и здоровой альтернативе «пьяному кварталу» Профсоюзной, «Адонис» рискует стать лишь масштабной декорацией для расширения барной зоны. Без четкой, опубликованной концепции и с учетом сомнительного шлейфа управленческих решений кураторов проект вызывает больше тревоги, чем надежды. Существует реальная опасность, что вместо живого городского центра получится очередной «пузырь»: аккуратно отреставрированный снаружи, но абсолютно бездушный и коммерциализированный внутри объект, который окончательно похоронит подлинный дух исторического места под слоем дорогих, но бессмысленных квадратных метров.