Могут и снести: зачем рынок ТЦ Челнов захватили москвичи

Фото: KazanFirst

Компания из столицы России завладела очередным активом в автограде — ТЦ «Сити Молл». При этом рынок подобной недвижимости сейчас переживает не лучшие времена. А крупные девелоперы вовсю осваивают новое для себя направление — строительство на месте торговых центров жилых высоток.

Собственниками уже второго крупного торгового центра (ТЦ) в Челнах стали московские бизнесмены. Новой жертвой экспансии в регионы стал «Сити Молл», который приобрела компания «Визави». Организация связана с другой московской структурой — ГК Leto Capital Partners, основанной в 2016 году «для инвестиций и последующего управления торговой недвижимостью на территории России». Среди объектов «Лето Проперти» в том числе и другой челнинский ТРЦ — «Торговый Квартал».

Совладельцами «Визави» являются Ирина Антонова и Григорий Некрасов. Интересно, что доля обоих собственников, судя по открытым данным, находится в залоге у банка ВТБ. Директор организации — Дмитрий Николаев, который в начале июля также возглавил компанию «Весна Проперти». По итогам 2023 года доходы «Визави» составили 307 тысяч рублей, чистая прибыль за тот же период — 137 тысяч рублей. У «Лето Проперти» финансовые результаты более позитивные — 394 миллиона рублей доходов с чистой прибылью в 9 миллионов рублей.

Интересно, что у «Лето Проперти» также есть несколько проектов в ресторанной сфере в Барнауле. Через них компания связана с Романом Халиловым, инвестором в торговые центры в Москве и регионах, как его описывают в программе одного из мероприятий Российского совета торговых центров. Любопытно это потому, что среди кейсов выступления Халилова есть и челнинский «Торговый квартал», а темой стала настройка объектов под новых собственников. Значится предприниматель также учредителем компании «НЧ Сервис» и уфимской «Галереи «Проспект».

Фото: KazanFirst

Халилов, похоже, действительно имеет некоторый опыт в выводе московских инвесторов на ТРЦ в регионах. Например, его называли совладельцем торгового центра «Мир» в Уфе. А спустя некоторое время стало известно, что купить большую часть ТЦ намерена девелоперская группа «Гранель», связанная с сопредседателем «Деловой России» Андреем Назаровым.

О прошлом «Сити Молла» и других торговых центров Челнов KF уже рассказывал ранее в большом исследовании. Другой вопрос, что ждет подобные объекты в будущем.

Пару-тройку десятков лет назад появление на фоне палаточных рынков и универмагов огромных ангаров, наполненных бутиками и ресторанами, казалось следующим шагом эволюции подобного бизнеса. Но сейчас, после пандемии и ухода западных брендов, а также невероятного роста маркетплейсов, кажется, что и эпоха ТЦ уже близится к закату. Не только с точки зрения потребителя, у которого есть возможность заказать в Интернете с доставкой прямо домой все, что взбредет в голову. Но и бизнеса. Ведь куда более выгодно содержать, к примеру, точку выдачи товаров в 30 квадратных метров с парой примерочных, чем магазин одежды на пару-тройку тысяч квадратов, в который еще никто и не приходит.

Безусловно, подводных камней много в любом бизнесе. Но статистика — штука упрямая. Еще в 2022 году многие ТЦ потеряли до 40% арендаторов из-за временного закрытия магазинов иностранных брендов. Сокращение трафика составило в среднем около 10% год к году. Как следствие — упала выручка и самих торговых центров.

Фото: KazanFirst

В 2023 году, по данным Российского совета торговых центров, на продажу по всей стране было выставлено порядка 200 торговых центров. Какая-то часть проблемных объектов вовсе отходила кредиторам. Инвесторы со своей стороны тоже не спешили вкладываться — зачем, если площадь не заполнить, а в ту же жилую недвижимость можно вложиться гораздо выгоднее.

— События последних двух лет снизили привлекательность этого рынка, и одним из важных факторов была возросшая вакансия. Инвесторам было непонятно, зачем строить торговый центр, если у него прогнозные вакансии на уровне 20%? — рассуждает партнер компании Triniti Consulting Александр Обуховский.

Как итог — объемы ввода торговой недвижимости в России упали втрое, показав минимальный результат за 20 лет. В 2022 году это было 305 тысяч кв. м, по итогам девяти месяцев 2023-го — 230 тысяч. Для сравнения: в 2021 году в сегменте ТЦ появилось практически 1,5 миллиона кв. м недвижимости.

Для наглядности — только в Челнах сейчас на продажу выставлено 115 объектов торговой недвижимости. От шести объектов избавляется ГК «Еврогрупп». Их суммарная стоимость — около 2,6 миллиарда рублей. Небольшие ТЦ от 500 до двух тысяч кв. м с действующими арендаторами продают за 50-300 миллионов рублей. Это, например, ТЦ «Деметра» в 50-м комплексе или ТЦ «Султан» в 59-м комплексе.

Фото: KazanFirst

Есть и некоторая положительная динамика. По данным аналитики консалтинговой компании CORE.XP, в регионах за 2023 год завершено строительство 287 тысяч кв. м торговых центров против 180 тысяч кв. м в 2022 году. А «голубой океан», оставшийся после ухода западных брендов, все активнее заполняют компании из Турции, Белоруссии, Австралии и Южной Кореи. Если в 2022 году на рынок России вышло лишь 14 брендов, то в 2023-м — уже 22.

— За 2023 год рынок торговой недвижимости прошел заметную трансформацию. Продолжается снижение доли свободных площадей, а выход на рынок иностранных брендов перешел в положительную динамику впервые с 2017 года. В 2024 году мы ожидаем роста числа открытий и ввода знаковых объектов в Москве и регионах, — отмечает директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова.

Достаточно ли это, чтобы вновь наполнить ангары торговых центров покупателями? Как считает член президиума Российского совета торговых центров (РСТЦ), эксперт по торговле недвижимостью Айше Агекян, для современного горожанина подобные объекты уже не интересны только как место совершения покупок — важна социальная ориентация.

Фото: KazanFirst

— Для торгового центра важно быть местом, где посетители с пользой проводят время, и это не только покупки. Если ты, будучи управленцем, осознанно воплощаешь социальную повестку, то тебя выбирает огромное количество людей, — отмечает эксперт. — И не потому, что ты очередную распродажу устроил, а потому, что покупателю в таком ТЦ классно, его удивили, о нем подумали и опередили его желания.

Правда, есть и иной, более кардинальный подход. Например, часть торговых центров могут выкупить девелоперы и построить на их месте жилую недвижимость.

— Многие торговые центры, особенно небольшого формата, находятся в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, что важно при строительстве жилых комплексов, — рассуждает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. — Поэтому часть из ТЦ будет продана и, скорее всего, переформатирована под жилье.

Нынешняя стоимость жилья тоже как будто делает инвестиции в жилую недвижимость более привлекательной, чем вложение в ТЦ. Согласно опубликованным объявлениям, аренда квадратного метра в том же «Сити Молле» обойдется в 14,4 тысячи рублей. В «Торговом Квартале» — в 65 тысяч рублей. Даже если предположить, что цены не совсем актуальны, стоимость квадратного метра в новостройке в Челнах в среднем значительно выше — в районе 130 тысяч рублей.

Фото: KazanFirst

И подобный подход уже вовсю внедряют крупные девелоперы. Например, в Москве еще в 2020 году говорили о планах построить жилье по реновации на территории ТЦ «Горбушкин двор». В той же Уфе под реновацию хотят выделить квартал в 62 гектара, на территории которого расположено несколько торговых центров, рынки и ресторан. Часть из объектов сохранят, другие — снесут. В Москве крупные жилые комплексы планируют построить на месте сразу нескольких торговых центров.

По словам челнинского риелтора Артура Хамитова, квартиры в жилом комплексе на нынешнем месте «Сити Молла» разлетелись бы как горячие пирожки. По его мнению, для ТЦ этот участок не самый эффективный, а вот для ЖК — самое то.

— Достаточно взглянуть на карту, чтобы это утверждать. Рядом набережная Камы, огромная зеленая зона. Хорошая транспортная доступность, но при этом не самый оживленный в плане движения проспект Чулман, — рассуждает специалист. — Единственное, здесь оживленно в праздничные дни, потому что майдан рядом. Но это тоже может быть и плюсом, и минусом. Школы, садики, спортивные объекты в шаговой доступности. И все это, по сути, в 10 минутах ходьбы от центра города, мэрии и площади «Азатлык».

Скриншот карты с сайта cian.ru

Для застройщика и собственника ТЦ проект тоже может быть крайне выгодным, считает собеседник KazanFirst.

— Безусловно, стройка ЖК с нуля дешевле, чем процесс со сносом. Но для жилой недвижимости это эксклюзивный проект. В этой части Челнов земли свободной нет. И ее появление вряд ли возможно каким-то другим путем, — отмечает Хамитов. — ТЦ сейчас сложно заполняются арендаторами. И вряд ли в будущем ситуация как-то станет позитивнее в этом плане, потому что все больше покупателей осваивают интернет-шопинг, доверяют таким сервисам. Поэтому ЖК на месте «Сити Молла» выглядит очень перспективной идеей.

По мнению эксперта, горизонт реализации подобного проекта — не менее 10 лет, учитывая проектную и разрешительную документацию, а также действующие долгосрочные контракты с арендаторами. Однако это не делает затею менее привлекательной для инвесторов и владельцев уже сейчас. Хотя, безусловно, об истинном положении дел в бизнесе, перспективах и планах на будущее для ТЦ «Сити Молл» объективно могут судить только его нынешние владельцы.

Всё самое интересное в наших группах Tелеграм и ВКонтакте.


Читайте также: Рынок кофе в Казани: как москвичи и итальянцы породили локальную культуру

Comment section

4 КОММЕНТАРИЯ
  1. А что реально, кто ходит сейчас в ТЦ за покупками, когда гораздо быстрее и удобнее заказать все необходимые товары через маркетплейсы. Я обычно хожу тда только посидеть с подругами в кафешке либо сходить в кинотеатр. А так нет, да и некогда если честно.

  2. Так то и на месте всем известного черкизовского рынка в Москве построили жилые дома. У меня там знакомые купили квартиру. Поэтому знаю не понаслышке. Видимо теперь москвичи принялись осваивать города в регионах и строить многоквартирные дома на месте бывших тц.

  3. Для меня не совсем понятно, получается будут одни многоквартирные дома, без места для отдыха, развлечений и покупок. То есть если захочется сводить детей куда нибудь поразвлекаться, придется ездить куда то. Что не очень удобно, когда имеешь маленьких детей. Или надо срочно что то купить, опять придется куда то ехать, либо заказать и ждать несколько дней. Маркетплейсы маркетплейсами, но по моему, совсем без торговых центров никак.

  4. Сейчас торговля практически вся перебирается онлайн. на маркетплейсах даже автомобиль теперь купить можно, так что ТЦ скоро совсем себя изживут

Добавить комментарий

Войти: 

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *