Минстрой РФ направил властям регионов рекомендательные письма, по которым они должны согласовывать новые проекты по определенным стандартам. Так, минимальная площадь студий должна начинаться от 28 квадратных метров, однокомнатных квартир — от 36, двухкомнатных — от 49, трехкомнатных — от 66. Об этом сообщил «Коммерсантъ» со ссылкой на текст письма.
В федеральном министерстве отметили, что документ носит рекомендательный характер и сейчас не планируется вводить ограничения по площади строительства жилья. Однако эксперты ожидают, что власти многих регионов выполнят эти рекомендации.
Напомним, с августа 2024 года в Москве запретили строительство «однушек» площадью меньше 28 кв. м и «двушек» меньше 44 кв. м. В указанную площадь квартир не будут включаться балконы, лоджии, террасы, кладовые. Запрет не касается вторичного рынка малогабаритных квартир.
Минстрой РФ также сослался на указ президента России Владимира Путина, согласно которому к 2023 году обеспеченность россиян жильем должна составлять не менее 33 кв. м на человека, а к 2036 году — не менее 38 кв. м.
В Подмосковье такой стандарт действует с января 2025 года. Так, власти столицы и области не согласовывают проекты, где предусмотрены студии площадью меньше 28 квадратов.
По данным статистики «Дом.РФ», сейчас в строящихся домах по России представлено 255 тысяч объявлений о продаже квартир площадью до 28 кв. м и 597 тысяч лотов «однушек» площадью до 36 кв. м.
В Татарстане за прошлый год было построено 2,2 тысячи квартир площадью до 25 квадратов, 11,2 тысячи квартир — от 25 до 35 и 17,2 тысячи квартир — от 35 до 45. Это составляет 3%, 17% и 26% соответственно от общего количества сданных квартир.
«Это клетушки. Как там можно жить?»
В июле 2024 года в республике уже затрагивался вопрос об ограничении «маленьких квартир». Замминистра строительства Ильшат Гимаев заявлял, что «их не может быть в продаже». Татарстанские чиновники с девелоперами будут исполнять это ограничение, когда оно вступит в силу, говорил спикер.
— Будем подчиняться решению Минстроя РФ, которое готовит предложение о запрете квартир площадью менее 28 квадратных метров. Это клетушки. Как там можно жить? — объяснял Гимаев.
KazanFirst в пресс-службе Минстроя РТ сообщили, что региональному ведомству «рекомендации не поступали».
Такое жилье востребовано как самое первое для тех, кто только съезжает от родителей, а также как инвестиционные накопления с целью сбережения средств от инфляции, рассказала KazanFirst коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова.
По ее словам, стоимость квартир площадью менее 28 кв. м начинается от 4,2 млн рублей. Эксперт подчеркнула, что «это самый низкий чек из доступных в проектах». Она добавила, что востребована также «аренда небольших площадей».
— В случае введения ограничений на минимально возможные площади квартир наша политика в области квартирографии сильно не поменяется. Однако хотелось бы все-таки оставить возможность выбора со стороны клиентов, какая площадь квартир им необходима. Ведь большая площадь — это не только более высокая стоимость приобретения, но и стоимость владения в будущем, — рассказала Дарчинова.
Эксперт подчеркнула, что в семейных комплексах или проектах бизнес-класса площадь студий начинается от 30-32 кв. м. Предложений жилья с маленькой площадью «почти нет».
«Жилье должно быть максимально разнообразным»
Единые стандарты не всегда эффективно отражают специфику местного спроса. Когда какая-то определенная площадь жилья становится доминирующей, это ограничивает выбор и может негативно сказаться на рынке, сообщил KazanFirst генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.
— На наш взгляд, важно, чтобы предложение жилья было максимально разнообразным и гибким, способным удовлетворить самые разные ожидания покупателей и соответствовать различным жизненным сценариям. В Татарстане, как и в других регионах, существуют разные потребительские предпочтения: кому-то необходима просторная квартира для семейной жизни, а кто-то, напротив, заинтересован в компактных форматах жилья для старта самостоятельной жизни или инвестиций. Малогабаритное жилье пользуется спросом, особенно среди молодых семей, студентов и тех, кто приобретает квартиру впервые или под сдачу в аренду, — рассказал Галеев.
Он, как и Антонина Дарчинова, выступает за то, чтобы «покупатель сам определял, какая площадь квартиры соответствует его запросам и возможностям». Необходимо «сохранить разнообразие предложений», уверен Галеев.
— Такие рекомендации Минстроя, очевидно, связаны с желанием повысить общий стандарт качества жилья и комфорта проживания, и это можно только приветствовать. Однако важно сохранять баланс — жесткое ограничение по минимальным площадям может привести к сокращению доступного предложения и росту стоимости жилья, затрудняя приобретение квартиры для отдельных категорий покупателей, — поделился своим мнением застройщик.
Квартиры станут более недосягаемыми
Если ограничения будут введены, то они повлияют на тех покупателей, которые не имеют возможности купить дорогое жилье. Об этом KazanFirst рассказал вице-президент ассоциации «Гильдия риелторов РТ» и директор «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев.
По его словам, такая инициатива «снизит покупательскую способность».
— Сегодня у застройщиков не так много студий. В основном их площадь составляет в среднем 25-30 кв. м. Любые ограничения в принципе не влияют позитивно на что-то, в том числе и в этой ситуации. Пользуется спросом любое жилье. Есть категория покупателей, которые ориентируются на самое дешевое жилье. То есть им необходимо купить квартиру, но у них нет возможности купить более дорогое. Чем больше квадратных метров в квартире, тем ее цена выше, — напомнил эксперт.
Садреев отметил, что «сегодня предложений не так много». Такие ограничения вводятся, по его мнению, чтобы «квартира была удобной для проживания». Он привел в пример, что «до сих пор есть семьи с детьми, которые живут в комнате в общежитии площадью 14-17 кв. м». Со слов собеседника, «это говорит о том, что у людей нет возможности купить дорогое жилье».
В случае введения регионом этого ограничения «для них этот порог покупки еще больше возрастет и станет более недосягаемым». Кроме того, есть вероятность, что Татарстан не примет рекомендательное письмо от федерального Минстроя, предположил спикер.
— Мы все-таки не Москва, не Подмосковье, где очень большое количество строящегося жилья. Там действительно была необходимость ввести такие ограничения. Чем шире круг предложений, тем лучше для покупателя, — заключил Садреев.
«Многие не смогут купить для себя первое жилье»
Руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин считает, что такие ограничения вводить не нужно. Он задается вопросом: если человек готов жить в студии от 20 кв. м и его это вполне устраивает, то почему это нужно запрещать?
По словам Сафина, «покупатель, в первую очередь, голосует рублем и делает осознанный выбор, а [руководствуется] нежеланием жить в стесненных условиях».
— Я так понимаю, что увеличение площадей ставит целью повысить комфортность жилья. Однако почему-то правительство не регулирует ценовую политику и себестоимость строительства, хотя именно это и увеличило бы комфортность и доступность жилья, — рассказал KazanFirst Сафин.
Собеседник подчеркнул, что малогабаритное жилье пользуется «достаточно большим» спросом. Во всех жилых комплексах в первую очередь распродаются квартиры самой маленькой площади. Он заявил, что «вы никогда не увидите в сданном доме нераспроданные студии от застройщика».
— С точки зрения строительства это никак не повлияет. А вот то, что многие не смогут купить для себя первое жилье, — точно повлияет. Людям придется дольше копить на первый взнос и больше брать сумму в кредит, соответственно, больше платить по ипотеке, — заключил эксперт.