«Жилье станет более недосягаемым»: запретят ли в Татарстане строить микроквартиры

Минстрой РФ предложил регионам ввести ограничения по площади проектируемого жилья и не строить квартиры менее 28 квадратных метров. Чиновники РТ ранее соглашались, что маленьких квартир «не может быть в продаже», но эксперты KazanFirst заявляют, что такое жилье популярно среди молодых семей и студентов. С введением ограничений жилье для них «станет более недосягаемым».

Минстрой РФ направил властям регионов рекомендательные письма, по которым они должны согласовывать новые проекты по определенным стандартам. Так, минимальная площадь студий должна начинаться от 28 квадратных метров, однокомнатных квартир — от 36, двухкомнатных — от 49, трехкомнатных — от 66. Об этом сообщил «Коммерсантъ» со ссылкой на текст письма.

В федеральном министерстве отметили, что документ носит рекомендательный характер и сейчас не планируется вводить ограничения по площади строительства жилья. Однако эксперты ожидают, что власти многих регионов выполнят эти рекомендации.

Напомним, с августа 2024 года в Москве запретили строительство «однушек» площадью меньше 28 кв. м и «двушек» меньше 44 кв. м. В указанную площадь квартир не будут включаться балконы, лоджии, террасы, кладовые. Запрет не касается вторичного рынка малогабаритных квартир.

Минстрой РФ также сослался на указ президента России Владимира Путина, согласно которому к 2023 году обеспеченность россиян жильем должна составлять не менее 33 кв. м на человека, а к 2036 году — не менее 38 кв. м.

В Подмосковье такой стандарт действует с января 2025 года. Так, власти столицы и области не согласовывают проекты, где предусмотрены студии площадью меньше 28 квадратов.

По данным статистики «Дом.РФ», сейчас в строящихся домах по России представлено 255 тысяч объявлений о продаже квартир площадью до 28 кв. м и 597 тысяч лотов «однушек» площадью до 36 кв. м.

В Татарстане за прошлый год было построено 2,2 тысячи квартир площадью до 25 квадратов, 11,2 тысячи квартир — от 25 до 35 и 17,2 тысячи квартир — от 35 до 45. Это составляет 3%, 17% и 26% соответственно от общего количества сданных квартир.

«Это клетушки. Как там можно жить?»

В июле 2024 года в республике уже затрагивался вопрос об ограничении «маленьких квартир». Замминистра строительства Ильшат Гимаев заявлял, что «их не может быть в продаже». Татарстанские чиновники с девелоперами будут исполнять это ограничение, когда оно вступит в силу, говорил спикер.

— Будем подчиняться решению Минстроя РФ, которое готовит предложение о запрете квартир площадью менее 28 квадратных метров. Это клетушки. Как там можно жить? — объяснял Гимаев.

KazanFirst в пресс-службе Минстроя РТ сообщили, что региональному ведомству «рекомендации не поступали».

Такое жилье востребовано как самое первое для тех, кто только съезжает от родителей, а также как инвестиционные накопления с целью сбережения средств от инфляции, рассказала KazanFirst коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова.

По ее словам, стоимость квартир площадью менее 28 кв. м начинается от 4,2 млн рублей. Эксперт подчеркнула, что «это самый низкий чек из доступных в проектах». Она добавила, что востребована также «аренда небольших площадей».

— В случае введения ограничений на минимально возможные площади квартир наша политика в области квартирографии сильно не поменяется. Однако хотелось бы все-таки оставить возможность выбора со стороны клиентов, какая площадь квартир им необходима. Ведь большая площадь — это не только более высокая стоимость приобретения, но и стоимость владения в будущем, — рассказала Дарчинова.

Эксперт подчеркнула, что в семейных комплексах или проектах бизнес-класса площадь студий начинается от 30-32 кв. м. Предложений жилья с маленькой площадью «почти нет».

«Жилье должно быть максимально разнообразным»

Единые стандарты не всегда эффективно отражают специфику местного спроса. Когда какая-то определенная площадь жилья становится доминирующей, это ограничивает выбор и может негативно сказаться на рынке, сообщил KazanFirst генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.

— На наш взгляд, важно, чтобы предложение жилья было максимально разнообразным и гибким, способным удовлетворить самые разные ожидания покупателей и соответствовать различным жизненным сценариям. В Татарстане, как и в других регионах, существуют разные потребительские предпочтения: кому-то необходима просторная квартира для семейной жизни, а кто-то, напротив, заинтересован в компактных форматах жилья для старта самостоятельной жизни или инвестиций. Малогабаритное жилье пользуется спросом, особенно среди молодых семей, студентов и тех, кто приобретает квартиру впервые или под сдачу в аренду, — рассказал Галеев.

Он, как и Антонина Дарчинова, выступает за то, чтобы «покупатель сам определял, какая площадь квартиры соответствует его запросам и возможностям». Необходимо «сохранить разнообразие предложений», уверен Галеев.

— Такие рекомендации Минстроя, очевидно, связаны с желанием повысить общий стандарт качества жилья и комфорта проживания, и это можно только приветствовать. Однако важно сохранять баланс — жесткое ограничение по минимальным площадям может привести к сокращению доступного предложения и росту стоимости жилья, затрудняя приобретение квартиры для отдельных категорий покупателей, — поделился своим мнением застройщик.

Квартиры станут более недосягаемыми

Если ограничения будут введены, то они повлияют на тех покупателей, которые не имеют возможности купить дорогое жилье. Об этом KazanFirst рассказал вице-президент ассоциации «Гильдия риелторов РТ» и директор «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев.

По его словам, такая инициатива «снизит покупательскую способность».

— Сегодня у застройщиков не так много студий. В основном их площадь составляет в среднем 25-30 кв. м. Любые ограничения в принципе не влияют позитивно на что-то, в том числе и в этой ситуации. Пользуется спросом любое жилье. Есть категория покупателей, которые ориентируются на самое дешевое жилье. То есть им необходимо купить квартиру, но у них нет возможности купить более дорогое. Чем больше квадратных метров в квартире, тем ее цена выше, — напомнил эксперт.

Садреев отметил, что «сегодня предложений не так много». Такие ограничения вводятся, по его мнению, чтобы «квартира была удобной для проживания». Он привел в пример, что «до сих пор есть семьи с детьми, которые живут в комнате в общежитии площадью 14-17 кв. м». Со слов собеседника, «это говорит о том, что у людей нет возможности купить дорогое жилье».

В случае введения регионом этого ограничения «для них этот порог покупки еще больше возрастет и станет более недосягаемым». Кроме того, есть вероятность, что Татарстан не примет рекомендательное письмо от федерального Минстроя, предположил спикер.

— Мы все-таки не Москва, не Подмосковье, где очень большое количество строящегося жилья. Там действительно была необходимость ввести такие ограничения. Чем шире круг предложений, тем лучше для покупателя, — заключил Садреев.

 «Многие не смогут купить для себя первое жилье»

Руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин считает, что такие ограничения вводить не нужно. Он задается вопросом: если человек готов жить в студии от 20 кв. м и его это вполне устраивает, то почему это нужно запрещать?

По словам Сафина, «покупатель, в первую очередь, голосует рублем и делает осознанный выбор, а [руководствуется] нежеланием жить в стесненных условиях».

— Я так понимаю, что увеличение площадей ставит целью повысить комфортность жилья. Однако почему-то правительство не регулирует ценовую политику и себестоимость строительства, хотя именно это и увеличило бы комфортность и доступность жилья, — рассказал KazanFirst Сафин.

Собеседник подчеркнул, что малогабаритное жилье пользуется «достаточно большим» спросом. Во всех жилых комплексах в первую очередь распродаются квартиры самой маленькой площади. Он заявил, что «вы никогда не увидите в сданном доме нераспроданные студии от застройщика».

— С точки зрения строительства это никак не повлияет. А вот то, что многие не смогут купить для себя первое жилье, — точно повлияет. Людям придется дольше копить на первый взнос и больше брать сумму в кредит, соответственно, больше платить по ипотеке, — заключил эксперт.