Несмотря на то, что более половины запланированного жилья в Татарстане уже построено, продано только 36% площадей — почти две трети остаются на рынке. Для сравнения: в 2020–2021 годах распроданность превышала 50%. Особенно заметен разрыв у таких девелоперов, как «Суварстроит», «Профит», «Унистрой» и «Ак Барс Дом», где при высокой готовности объектов сохраняются значительные объемы непроданных квадратных метров. Эксперты называют ситуацию некритичной, но признают: спрос отстает и смещается в сторону готовых квартир. Застройщикам приходится пересматривать стратегии продаж и запускать дополнительные стимулы.
В Татарстане по итогам февраля 2026 года на рынке новостроек реализовано лишь 36% жилья — это 1,1 млн кв. м. Иными словами, почти две трети объема — около 64% — остаются нераспроданными. Такие данные опубликованы на портале «Наш.Дом.РФ».
При этом стройка продвигается быстрее: уровень стройготовности — то есть доля уже выполненных работ от общего запланированного объема строительства — достиг 51%. Соотношение распроданности к стройготовности составило 72%, что указывает на разрыв: жильё строится быстрее, чем продаётся.
Общий объем строящегося многоквартирного жилья в республике составляет 3,16 млн кв. м. В 2026 году запланировано сдать 1,33 млн кв. м жилья. 80% этого объема уже построено, но продана лишь половина.
KazanFirst проанализировал топ-10 крупнейших застройщиков по объемам текущего строительства в РТ и оценил, где накопилось больше всего нереализованных площадей. В выборку вошли только те проекты, ввод которых запланирован именно на 2026 год. Объекты с более поздними сроками сдачи — 2027–2028 годы — в анализ не включались. Это позволило точнее оценить текущий баланс спроса и предложения по «ближайшему» рынку.
Наиболее сложная ситуация — у «Суварстроит»: при почти завершенном строительстве (стройготовность 91%) непроданными остаются 72% квартир. Похожая картина у «Профита» — при стройготовности 83% не реализовано 71% жилья.
Значительный объем нереализованных площадей сохраняется у девелоперов «Унистрой» и «Ак Барс Дом». У «Унистроя» стройготовность составляет 62% (то есть объекты, запланированные к сдаче в 2026 году, реализованы примерно на две трети по строительным работам), но при этом не продано 63% квартир. У «Ак Барс Дома» ситуация еще контрастнее: при стройготовности 90% (объекты почти завершены) более половины жилья — 51% — остается на рынке.
У «Комосстроя» не реализована половина объема (50%) при стройготовности 82%, у «Новастроя» — 43% при 91%, у «Домкора» — 42% при 79%.
На этом фоне выделяется «ПИК»: компания, напротив, распродала большую часть проектов — 93%, что превышает уровень стройготовности (83%). Это означает, что значительная часть квартир была продана еще на стадии строительства. Более сбалансированная ситуация также у «СМУ-88» (нераспроданными остаются 29% при стройготовности 77%) и ТСИ (40% и 72% соответственно).
Год назад ситуация выглядела схожей по доле продаж — те же 36%, однако в абсолютных значениях было реализовано больше — 1,2 млн кв. м. Стройготовность (доля выполненных работ от плана) составляла 49%, а соотношение показателей — 75%. Одна из причин — высокая ключевая ставка, которая держалась на уровне 21% и лишь к концу года снизилась до 16%. Это привело к охлаждению ипотечного рынка: по итогам 2025 года количество выданных кредитов сократилось на 15% (с 40 до 34 тысяч), а их объем — на 15,7% (с 184 до 155 млрд рублей), в том числе из-за ужесточения льготных программ.
Если смотреть на более длинный горизонт, динамика еще заметнее. В феврале 2021 года было распродано 58% жилья (то есть непроданными оставались 42%) при стройготовности 53% — рынок был ближе к балансу. В 2020 году показатели так же выглядели устойчивее: 43% продано и 57% — в остатке при стройготовности 41%.
В целом по России ситуация сопоставима, но с еще большей долей непроданного жилья: к марту 2026 года реализовано 32%, а значит, 68% остаются в продаже. В квадратных метрах это 37,1 млн кв. м из 43,2 млн уже построенных. Стройготовность достигла 44% — то есть чуть менее половины от запланированных объемов уже возведено, а соотношение показателей составило 72%.
В Приволжском федеральном округе продажи еще слабее: реализовано около 30% жилья, то есть 70% остаются непроданными. При этом стройготовность составляет 42% — почти половина запланированного уже построена.
Несмотря на лидерство Татарстана в ПФО по объемам строительства, по уровню продаж республика уступает ряду соседних регионов. Например, в Чувашии распродано 48% жилья (и столько же остается на рынке) при стройготовности 48% — показатели полностью сбалансированы. В Марий Эл реализовано 42%, то есть 58% ещё не нашли покупателей при стройготовности 46%.
В крупнейших городах страны разрыв между строительством и продажами минимален. В Санкт-Петербурге распродано 40% жилья (60% остаётся в продаже) при стройготовности 41%. В Москве — 48% реализовано и 52% не распродано при стройготовности 50%. В обоих случаях соотношение показателей держится на уровне 96%, что говорит о более устойчивом балансе рынка.
«Ввиду сокращения количества стартов через пару-тройку лет есть риск столкнуться с дефицитом готового жилья»
Показатель распроданности в 36% не является критичным, однако этот дисбаланс требует внимания, сообщила KazanFirst заместитель директора по работе с застройщиками компании «Флэт» Елена Гнедкова.
Она отметила, что «судить о ситуации на рынке не стоит исключительно по показателям распроданности, необходимо сопоставлять ряд факторов, в том числе новые старты и количество вводимых объектов».
Среди причин такого уровня распроданности эксперт выделила «ограничение льготных программ наряду с довольно высокой ставкой по стандартной ипотеке и при этом дорогой себестоимостью строительства, а также растущая налоговая нагрузка едва ли способствуют активному спросу на строящиеся объекты».
— Если брать стоимость новостройки в Казани, то выбор объектов, подходящих под семейную ипотеку, существенно снизился ввиду высокой стоимости и небольшого лимита в 6 млн рублей, что делает ее как инструмент продаж менее доступной. Стандартная ипотека по-прежнему дорогая. Снижение ключевой ставки, пусть и малыми шажками, конечно, радует, но пока существенного движения на рынке не создает, — рассказала Гнедкова.
Что касается самих застройщиков, по ее мнению, нынешняя ситуация вынуждает их более детально прорабатывать свои финмодели, маркетинговые ходы, тщательно взвешивать, какие проекты выводить на рынок, а какие попридержать до «лучших времен».
— На ситуацию на рынке новостроек будет влиять уровень ключевой ставки ЦБ. Каких-то критических просадок, а также всплесков не будет, скорее всего снизится количество новых стартов, рост стоимости объектов будет умеренным, в рамках инфляции, в среднем 6-12%. Ожидать прирост в 40+%, как несколькими годами ранее, не приходится. Спрос несколько сместится в сторону готовых объектов, а также вторичной недвижимости ввиду увеличившегося разрыва в стоимости квадратного метра между первичкой и вторичкой и опасения покупателей о возможном смещении сроков сдачи строящегося жилья. Ввиду сокращения количества стартов через пару-тройку лет есть риск столкнуться с дефицитом готового жилья, — прогнозирует собеседница.
«Сейчас на старте продаж цены не всегда привлекательные для инвесторов»
Руководитель АН «Квартет» Рустем Сафин согласен, что это средний показатель распроданности, и не считает его критичным. По его словам, есть жилые комплексы, «где с продажами ситуация не очень, но за счет различных мер застройщики достаточно умело управляют данным процессом».
Если говорить про жилые комплексы, где больше всего нераспроданных квартир, то причин всегда несколько: плохая локация, завышенная стоимость квартир, неликвидная планировка. Если этих минусов нет, то жилой комплекс пользуется популярностью.
Он добавил, что «еще один немаловажный факт — застройщики сами не выводят многие лоты в продажу». Они закрывают продажи на наиболее ликвидные лоты, чтобы ближе к сдаче дома продать их более выгодно.
— Для одних застройщиков это повод задуматься, снизить цены и запустить какие-либо акции. Для других цифра 36% вообще ничего не значит, потому что застройщик живет в рамках утвержденного плана продаж. Если вспомнить 2020-2021 годы, то эксперты, наоборот, озвучивали тезис о том, что это не нормально, когда за шесть месяцев до сдачи дома он уже весь распродан, — рассказал в беседе с KazanFirst Сафин.
Эксперт считает, что показателей пятилетней давности, когда распроданность составляла около 50%, уже не будет по причине того, что сейчас на старте продаж цены не всегда привлекательные для инвесторов. Квартиры в основном покупают в ипотеку, одновременно по две-три, как раньше, уже никто не берет.
— Я считаю, что по итогам 2026 года ситуация мало будет отличаться от 2025 года. Объем продаж ниже не будет, цены вырастут в среднем на 10-15%. Да, некоторые месяцы могут показывать невысокие продажи, но в последующем они будут компенсированы за счет эффекта отложенного спроса, — заключил эксперт.
«В этом году рынок жилья будет достаточно стабильным»
— Ежегодная тенденция складывается, когда в феврале уровень продаж новостроек и вторичного жилья является одним из самых низких по сравнению с другими месяцами. Это следствие того, что на январских праздниках снижается активность по подбору недвижимости среди покупателей, соответственно, февраль, а зачастую и март дают невысокие результаты по уровню продаж, — рассказал KazanFirst руководитель АН «Современник», член Гильдии риелторов РТ Тимур Муратов.
Он добавил, что I квартал — период раскачки в продажах недвижимости, здесь покупатели ориентируются на те тенденции, которые начинают складываться с начала нового года.
По его словам, «низкий уровень продаж в новостройках негативно влияет на экономическую ситуацию застройщиков, потому что на сегодняшний день очень много издержек, связанных с обслуживанием». А именно издержки, связанные с проектным финансированием, с приобретением строительных материалов, которые с каждым годом дорожают, с оплатой труда.
— Уровень распроданности жилья на первичном рынке, конечно, будет подниматься в этом году. Это будет зависеть от сезонности, повышения уровня активности покупателей. Как следствие того, что определённые субсидии, госпрограммы будут дальше действовать в поддержку строительства многоквартирных домов. Поэтому в этом году мы увидим рост распроданности квартир в новостройках и цифра может приблизиться к уровню 50%, — прокомментировал Муратов.
По его прогнозу, «в этом году рынок жилья будет достаточно стабильным». Однако все зависит от того, насколько грамотно построена будет система продаж у застройщиков. Насколько есть ресурсы перетягивать на свои проекты покупателей, обыгрывая конкурентов за счёт каких-то преимуществ как самих жилых объектов, так и в условиях приобретения для покупателей.
— К лету уровень продаж стабилизируется, а осенью, возможно, даже ещё больше рост продаж будет и повышение стоимости квадратного метра, — заключил эксперт.
Comment section