«Платеж становится непосильным»: объемы ипотеки в Татарстане остаются на дне

Сезонный рост спроса на недвижимость незначительно увеличил объемы ипотечного кредитования в РТ. Однако они по-прежнему почти в два раза ниже, чем были год назад. При этом жители Татарстана должны банкам 660 млрд рублей. А просроченная задолженность за последний год увеличилась в три раза. Эксперты KazanFirst считают, что ситуация сможет измениться, если будут расширены льготные программы, а ключевая ставка пойдет на снижение.

По данным статистики Центрального банка России, в апреле в Татарстане объем ипотечного кредитования составил 9,3 млрд рублей. Это в 1,7 раза меньше, чем в аналогичный период прошлого года — тогда было 16,5 млрд рублей. Спад отмечается и по количеству выданных ипотек. За год их число сократилось в два раза — с 4,2 до 2 тысяч.

Однако апрель по сравнению с мартом текущего года показал небольшой рост в объеме ипотеки по республике. За месяц показатель вырос с 8,4 до 9,3 млрд рублей. Объем увеличился на 10%. Выросло и число выданных ипотек с 1,9 до 2 тысяч.

Растет задолженность по жилищным займам. На 1 мая 2025 года татарстанцы должны были банкам 660 млрд рублей, годом ранее — 605 млрд рублей. Сумма выросла на 9%.

Кроме того, существенно выросла просроченная задолженность. Это те платежи, которые заемщики не внесли вовремя. На начало мая этого года сумма просрочки составила 3,7 млрд рублей. В прошлом году сумма задолженности составляла 1,3 млрд рублей. Так, за год она выросла в 2,8 раза.

В апреле 2025 года средний срок ипотеки, которую оформили жители Татарстана, составил 26 лет и семь месяцев. А в апреле 2024 года срок рассчитывался на 25 лет и восемь месяцев. Однако средний процент, который татарстанцы платят банкам за ипотеку, снизился с 8,2 до 7,6% годовых.

В целом по России объем ипотечного кредитования в апреле 2025 года составил 289 млрд рублей против 465 млрд рублей за аналогичный период прошлого года. Объем сократился в 1,6 раза. Наблюдался спад выданных кредитов с 123 до 65 тысяч.

Напомним, что с 1 июля 2024 года была прекращена льготная ипотека по программе «Господдержка-2020» со ставкой 8% годовых. Ее запустили в 2020 году во время пандемии, чтобы повысить доступность жилья в условиях COVID-19 и спроса на жилье. Льготную ипотеку продлевали, но с изменением условий: изначальный размер первоначального взноса составлял 15% от стоимости жилья, затем — 20% и в конце 2023 года — 30%.

Следом были изменены условия для приобретения IT-ипотеки. Максимальная ставка составила 6% годовых, а сумма кредита доходит до 9 млн рублей. Несмотря на снижение суммы кредита, требуемый доход в городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях до вычета НДФЛ составляет от 150 тысяч рублей. В остальных городах и населенных пунктах — от 90 тысяч.

Также изменились условия льготной программы по сельской ипотеке. Кредитование на сумму до 6 млн рублей по ставке 3% годовых со сроком на 25 лет и первоначальным взносом 20% от стоимости жилья осталось неизменным. Однако теперь вводятся требования к профессии заемщика. В течение пяти лет с момента заключения договора необходимо работать в сфере агропромышленного комплекса (АПК), на сельских территориях, в подведомственных Минсельхозу, Росрыболовству или Россельхознадзору организациях либо вести индивидуальную предпринимательскую деятельность в сфере АПК.

Кроме того, в августе ЦБ РФ поднял ключевую ставку с 16 до 18%. В сентябре ставка выросла до 19%. С начала августа многие крупные банки подняли рыночную ставку по ипотеке до 20% и выше. Также временно приостановили выдачу сельской ипотеки со ставкой 3% годовых из-за исчерпанных лимитов в банке.

По семейной ипотеке условия остались неизменными, однако лимиты по ней кончаются быстро. Действует программа до 2030 года. Со ставкой 6% годовых она доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет включительно, а также воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, в Татарстане максимальная сумма кредита составляет 6 млн рублей.

Программу можно использовать на приобретение готовой квартиры или в строящемся доме у застройщика, а также на строительство частного дома. С апреля 2025 года по льготной программе можно приобрести жилье на вторичном рынке. Так, семейная ипотека на вторичное жилье распространится на Агрыз, Арск, Азнакаево, Бавлы, Бугульму, Буинск, Иннополис, Заинск, Болгар, Кукмор, Лаишево, Лениногорск, Мамадыш, Менделеевск, Мензелинск, Нурлат, Тетюши и Чистополь.

KazanFirst подробно рассказывал, какие в Татарстане действуют льготные ипотечные программы и как их приобрести.

«Все участники рынка сейчас в ожидании изменений»

Одной из причин сокращения ипотечных сделок стало сокращение льготных программ. Об этом KazanFirst рассказал вице-президент ассоциации «Гильдия риелторов РТ», директор «Премьер недвижимость» Руслан Садреев. Он отметил, что если не будут изменены и расширены условия для получения ипотеки, «то такая динамика сохранится».

— Все участники рынка сейчас в ожидании изменений, которые были анонсированы раисом Татарстана Рустамом Миннихановым и одобрены Президентом России Владимиром Путиным в части увеличения возрастного предела детей до 14 лет для использования семейной ипотеки. Мы ожидаем увеличения количества сделок по первичному жилью, по покупке недвижимости у застройщиков, — заявил эксперт.

Вице-президент ассоциации выразил надежду, что такое изменение увеличит доступность ипотеки семьям в два раза больше, чем сейчас.

Однако собеседник обратил внимание, что рост количества сделок за месяц в пределах 10-15% «не говорит о динамике стабильного роста или снижения спроса». Садреев добавил, что «рабочая величина и на это повлияла сезонность наличия интересных предложений на рынке недвижимости». Он предложил «в сегодняшних реалиях оценивать динамику минимум по полугодиям, но не по месяцам».

— В прошлом году программ по льготной ипотеке было существенно больше доступно, чем сегодня. Поэтому люди до изменений IT-ипотеки, семейной старались закрыть свои сделки, потому что понимали, что через какое-то время они уже не смогут попасть в нужные категории, — заключил Садреев.

«Люди проваливаются в просрочки»

Ипотечный брокер Татьяна Коваленко согласна, что на месячный рост по объему ипотеки повлиял «сезонный рост спроса на недвижимость, который тянет за собой и ипотечное кредитование». Она подчеркнула, что «ближе к лету увеличивается количество сделок с загородным жильем».

Падение по году эксперт назвала «не критичным в соответствии с колебаниями рынка недвижимости». Кроме того, специалист напомнила, что «банки ужесточили требования к заемщикам — стало труднее получить кредит».

— На среднюю ставку по ипотеке влияет доля льготных кредитов. Если будет еще расширяться семейная ипотека, появится программа льготного кредитования участников СВО, наберет обороты сельская ипотека, снизится ключевая ставка, то все это, комплексно, может привести к снижению средней ставки, — рассказала KazanFirst Коваленко.

Брокер объяснила, что задолженность по ипотеке может расти из-за «нарушения заемщиком условий льготной ипотеки, как следствие — повышение ставки по кредиту до рыночной». А «платеж становится непосильным, когда люди проваливаются в просрочки».

По прогнозу Коваленко, «по сравнению с прошлым годом показатели будут ниже, но в рамках текущего года будет небольшой прирост».

«Адекватное падение объемов ипотеки»

— В первом полугодии прошлого года, у нас действовали гораздо легче условия. Действовала господдержка для всех, которая давала тоже большой достаточно темп кредитования, стимулируя людей к покупке. Были ниже ставки, что тоже сказывалось на объемах кредитования. Если смотреть, насколько это серьезное годовое падение, это нормальное падение, я считаю. Оно,э в принципе адекватное, с учетом того, что закрылась льготная господдержка для всех. У нас видоизменилась IT-ипотека, которая тоже неплохо давала прирост, что у нас в принципе сейчас уже идет. Более чем полгода мы живем в период высокой ставки в 21%. Все это дало нормальный темп падения. Я не думаю, что оно будет продолжаться дальше. Как только ситуация будет нормализовываться, соответственно, станет у нас оживать рынок кредитования, — рассказала KazanFirst ипотечный брокер Алина Баюрова.

Эксперт прогнозирует, что ставки по ипотеке останутся на прежнем уровне. По ее словам, «если регулятор оставит ключевую ставку высокой, то ипотечная ставка будет падать». Кроме того, «если же ЦБ РФ начнет постепенно делать послабления и снижать ставку, то это скажется на спросе на жилье, а также может привести к рефинансированию в будущем».