«С осторожным оптимизмом»: как в Татарстане получить льготную ипотеку

Рынок ипотеки по-прежнему переживает кризис. Однако в апреле объем кредитования в республике увеличился на 5%, в том числе на фоне расширения льготных условий. Редакция KazanFirst сделала обзор, кому в РТ доступны специальные займы на покупку жилья, — это семьи с маленькими детьми, программисты, военные и жители сельских территорий.

В апреле 2025 года в Татарстане выдали почти две тысячи ипотек, что на 5% больше, чем в марте. Такие данные приводятся в исследовании Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Объем ипотечного кредитования в республике в апреле вырос по сравнению с предыдущим месяцем на 4% и составил порядка 8,5 млрд рублей.

По количеству новых ипотек Татарстан занял седьмое место в России. В лидерах по итогам апреля были Москва (4,87 тысячи), Московская область (3,5 тысячи), Санкт-Петербург (2,7 тысячи), Свердловская область (2,26 тысячи), Башкортостан (2,3 тысячи) и Краснодарский край (1,9 тысячи).

По объему выданных в апреле ипотек Татарстан попал в топ-5 регионов. В лидерах были Москва (33,8 млрд рублей), Московская область (20,6 млрд), Санкт-Петербург (15,4 млрд) и Краснодарский край (8,8 млрд).

Росту способствовали различные льготные ипотечные программы, которые действуют на территории республики.

Какие семьи могут рассчитывать на льготную ипотеку?

Семейная ипотека — льготная программа жилищного кредитования для поддержки молодых семей с детьми. Она была запущена в 2018 году и рассчитана до конца 2022 года. Затем ее продлили до 1 марта 2023 года, следом — до 1 июля 2024 года, а позже — до 2030 года. Со ставкой 6% годовых она доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет включительно, а также воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.

Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, в Татарстане максимальная сумма кредита составляет 6 млн рублей.

Программу можно использовать на приобретение готовой квартиры или в строящемся доме у застройщика, а также на строительство частного дома. С апреля 2025 года по льготной программе можно приобрести жилье на вторичном рынке. Так, семейная ипотека на вторичное жилье распространится на Агрыз, Арск, Азнакаево, Бавлы, Бугульму, Буинск, Иннополис, Заинск, Болгар, Кукмор, Лаишево, Лениногорск, Мамадыш, Менделеевск, Мензелинск, Нурлат, Тетюши и Чистополь.

Однако купить квартиру на вторичном рынке на льготных условиях по ставке до 6% годовых смогут семьи, имеющие ребенка в возрасте до шести лет включительно, и только один раз. Купить жилье на вторичном рынке можно в многоквартирном доме не старше 20 лет. Также важно, чтобы он не был признан аварийным.

В Татарстане по состоянию на 15 мая с начала года по семейной ипотеке выдали 4,4 тысячи кредитов на сумму 23,4 млрд рублей. Такие данные приводятся в отчете Дом.РФ.

От уборщика до программиста: кто может взять IT-ипотеку

Льготная ипотечная программа для IT-специалистов была запущена по инициативе Президента России Владимира Путина в 2022 году. Программа действует до 2030 года. В августе 2024 года условия кредита изменили. Ключевая цель обновленной программы — удержание квалифицированных IT-специалистов в регионах, а это значит, что в Москве и Санкт-Петербурге она действовать не будет.

Максимальная ставка составляет 6% годовых, сумма кредита — до 9 млн рублей. При этом ставка может быть дополнительно снижена за счет банковских и региональных программ. Несмотря на снижение суммы кредита, требуемый доход в городах-миллионниках, а также Московской и Ленинградской областях до вычета НДФЛ составляет от 150 тысяч рублей. В остальных городах и населенных пунктах — от 90 тысяч.

Программа охватывает специалистов в возрасте от 18 до 50 лет включительно. Оформить ее можно на покупку как строящегося, так и готового жилья на первичном рынке недвижимости, а также на индивидуальное жилищное строительство. Такую ипотеку может взять любой работник аккредитованной компании, работающей в сфере IT.

В РТ с января по май 2025 года выдано 189 кредитов на сумму почти 1,5 млрд рублей.

Ипотека аграриям

Минсельхоз и Минфин РФ ужесточили условия льготной программы по сельской ипотеке. Кредитование на сумму до 6 млн рублей по ставке 3% годовых со сроком на 25 лет и первоначальным взносом 20% от стоимости жилья осталось неизменным. Однако теперь вводятся требования к профессии заемщика. В течение пяти лет с момента заключения договора необходимо работать в сфере агропромышленного комплекса (АПК), на сельских территориях, в подведомственных Минсельхозу, Росрыболовству или Россельхознадзору организациях либо вести индивидуальную предпринимательскую деятельность в сфере АПК. Ранее программой могли воспользоваться люди в возрасте от 18 до 75 лет с подтвержденным доходом и стажем работы на текущем месте не менее трех месяцев. Прекращение трудовых отношений на селе допускается — на поиск соответствующего требованиям нового места работы отводится полгода.

Также в течение пяти лет с момента заключения договора гражданин должен предоставлять банку сведения об основном месте работы с периодичностью не реже одного раза в полгода. Новые условия программы установлены до 31 декабря 2025 года.

Программа сельской ипотеки нацелена на покупку или строительство жилья на сельских территориях и в сельских агломерациях (кроме Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга), а также в опорных населенных пунктах (места с ускоренным развитием инфраструктуры). Была запущена в 2020 году в рамках госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий». Ее курирует Минсельхоз, а основным участником является Россельхозбанк (РСХБ). При выдаче двух кредитов на один объект первоначальный взнос должен суммарно составлять 20% от его стоимости. Ранее первоначальный взнос для таких кредитов составлял 40%.

Программу запустили в 2020 году и планировали завершить до конца 2022 года, однако ее продлили и сделали бессрочной. В Татарстане с начала 2025 года по начало апреля было выдано лишь 24 ипотечных кредита по этой программе.

«Шаймиевская» социальная ипотека

Программа социальной ипотеки была запущена в Татарстане с 2015 года по инициативе первого президента республики Минтимера Шаймиева. Она предполагает улучшение жилищных условий для работников бюджетной сферы с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки.

На одного члена семьи должно выходить не менее 18 квадратных метров жилья. Один из критериев — заявитель должен работать на территории республики и иметь регулярный доход. При рождении ребенка списывается 200 тысяч рублей. Также есть возможность рефинансирования, если семья нашла более дешевый кредит в банке и его одобрят.

Госжилфондом также реализуется программа «Молодая семья». На нее могут претендовать жители республики до 35 лет.

Процентная ставка по программе соципотеки сейчас составляет 7% годовых со сроком выплаты 28,5 лет. Первоначальный взнос — от 10% от стоимости квартиры. А один квадратный метр в этом году обойдется в 165 тысяч рублей.

«Ипотека за рубль»

Траншевая ипотека (второе название — «ипотека за рубль») — кредит, в котором выдача суммы происходит частями в зависимости от объекта, который приобретается. Программа появилась в 2022 году как одна из мер стимулирования сильно просевшего спроса на жилье.

При строительстве частного дома по траншевой ипотеке после каждого этапа необходимо сделать фотографии для подтверждения того, что транш был использован и процесс строительства идет. Первый транш выдается на фундамент. После проверки выдается часть на каркас здания: крышу, стены. Третий транш выдается на окончательные работы. Процесс идет по схеме: «деньги выделили и построили».

Также есть траншевая ипотека при покупке новостройки. Первый транш зачисляется после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй — после сдачи дома. То есть это возможность получать ипотеку частями и платить проценты только за ту часть, которую взяли. Клиент платит не за полную сумму ипотеки, а за 10, 15, 20% в зависимости от размера транша. У каждого застройщика есть свои индивидуальные программы, поэтому размер траншей и платеж очень сильно отличаются.

На вторичное жилье траншевая ипотека не распространяется, так как здесь происходит только единовременная выдача всей суммы.

Заемщик оформляет ипотечный кредит и договор долевого участия и вносит первоначальный взнос, после чего банк начисляет застройщику первый транш, который может составлять от 100 рублей. Пока производится строительство, заемщик выплачивает проценты по первому траншу, например, по 1 рублю в месяц. Этот период может длиться пару лет.

Перед выплатами по траншам заемщик обязан внести первоначальный взнос от 10 до 30% от стоимости квартиры. Затем выплаты по траншам производятся согласно графику, установленному банком и застройщиком.

Льготный кредит военнослужащим

«Элитное жилье тоже приобретают по ипотеке»

В Татарстане наиболее востребована сейчас семейная ипотека. Об этом KazanFirst рассказал начальник отдела развития партнерской сети АО «Татсоцбанк» Айрат Босятов. По его словам, также наблюдается «растущий интерес к ипотеке на строительство частных домов, особенно в пригороде Казани».

Он подчеркнул, что при оформлении ипотеки все условия должны быть соблюдены и лазеек никаких нет. Так, «попытки обойти эти условия недопустимы и влекут за собой серьезные последствия как для заемщика в виде повышения процентной ставки, так и для брокера и риелтора, но уже в виде уголовной ответственности».

— В основном ипотеку берут на жилье комфорт-класса и комфорт-плюс. Это обусловлено соотношением цены и качества, а также доступностью для широкого круга заемщиков. Сегмент экономкласса тоже востребован, но часто там возникает вопрос соответствия требованиям банка к залоговой недвижимости. Да, элитное жилье тоже приобретают по ипотеке, хотя это менее распространенный случай. По опыту нашего банка, в таких сделках обычно более значительная часть стоимости оплачивается собственными средствами, а ипотека используется для финансирования оставшейся суммы, — сообщил Босятов.

 «Взять донора к себе в ипотеку»

Ипотечный брокер Алина Баюрова согласна, что семейная ипотека по региону самая востребованная. По ее наблюдениям, среди клиентов «реже встречаются IT-специалисты». Она объясняет это тем, что «зачастую планируют брать ипотеку сами либо обращаются через посредников именно агентств недвижимости».

Кроме того, в беседе с KazanFirst эксперт отметила, что в ее практике траншевая и военная ипотеки не встречались.

— Когда в семье нет ребенка, соответствующего по программе возраста, можно взять, так сказать, донора к себе в ипотеку. Когда у основного заемщика нет подходящих, так сказать, детей, то мы привлекаем в заявку родителя из другой семьи, у которых ребенок подходит как раз под семейную ипотеку, возраст либо категория здоровья этого ребенка подходит под семейную ипотеку. В этом случае будет созаемщик. Этому созаемщику обязательно нужно выделить долю. По сути, вы делите квадратные метры с человеком, который не заинтересован в этом объекте недвижимости. Или же это чужое лицо. Давайте не будем забывать, что ипотека — это на долгий срок. Льготные ипотеки мало кто гасит досрочно. Поэтому нужно понимать вообще, уверены ли вы в своих взаимоотношениях с таким донором, — заключила Баюрова.

«Остро чувствуются те шероховатости, на которые раньше можно было закрывать глаза»

В Казани востребованной программой остается IT-ипотека, но ее доля в общем объеме сделок, даже в лучшие периоды, не превышала 10–15%. Это изначально нишевый продукт. Об этом KazanFirst рассказал генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.

По его словам, в их компании преобладают рассрочки от застройщика — до 80% всех сделок. Это связано прежде всего с тем, что мы сосредоточены на строительстве объектов бизнес- и премиум-класса, где действующие массовые ипотечные программы с господдержкой практически не работают — кредитный лимит в 6 млн рублей давно перестал соответствовать реалиям крупных городов.

— Совсем другая ситуация в Нижнекамске. Там рассрочки и ипотеки у нас проходят примерно поровну, а среди ипотек преобладает «семейка». В небольших городах она работает и дает людям реальную возможность приобрести жилье. Однако и в этой программе назрела необходимость изменений: мы поддерживаем инициативу раиса Татарстана Рустама Минниханова о повышении лимита семейной ипотеки до 12 миллионов рублей для городов-миллионников. Это объективная мера, отражающая рост себестоимости строительства и рыночных цен, — рассказал застройщик.

По его словам, «рынок сегодня находится в состоянии стагнации — особенно это заметно в массовом сегменте». Высокая ключевая ставка делает ипотеку недоступной для значительной части населения, и без системных изменений ситуация будет только усугубляться. Без комплексных решений рынок не будет развиваться. По его словам, «строительная отрасль сегодня особенно остро чувствует те шероховатости, на которые раньше можно было закрывать глаза».

— Важно расширять круг категорий, имеющих право на доступ к льготным программам. Например, семьи участников СВО, работники оборонно-промышленного комплекса и молодые специалисты, которые строят карьеру в регионах, — они должны иметь доступ к программам господдержки наравне с другими, — заключил Галеев.

Программа «первый транш 100 рублей» особенно востребована в Казани. Об этом KazanFirst рассказала директор департамента продаж GloraX (федеральный застройщик, строит в Казани) Татьяна Халилова. Но она не исключает, что семейная ипотека остается востребованной.

— Мы оцениваем сегодняшнюю ситуацию на рынке с осторожным оптимизмом. Отказ от обязательного субсидирования по госпрограммам, которые запустили ведущие банки с государственным участием, скорее всего, позволит нам согласовать дополнительные скидки для данных условий продаж. Также мы считаем позитивным трендом то, что в ходе последних заседаний ЦБ принял решение не менять ставку, что можно расценивать как позитивный сигнал для рынка. Это отражается в снижении процентных ставок по базовым ипотечным программам в банках, — сообщила Халилова.