«Понятие добросовестный покупатель пошатнулось»: как будут спасать рынок жилья от «эффекта Долиной»

После громкого дела Ларисы Долиной, покупатель которой остался без квартиры и денег, в Госдуме задумались о «добросовестных приобретателях». Ярослав Нилов предложил правило: вернуть жилье продавец может только после полного возврата полученных средств. Татарстанский депутат Илья Вольфсон настаивает на обязательном нотариальном удостоверении сделок и страховании операций, если продается единственное жилье. Эксперты KazanFirst спорят, насколько «эффект Долиной» расшатывает рынок вторичной недвижимости, указывая, что «хайпа очень много».

Председатель комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов разработал пакет законопроектов для защиты добросовестных покупателей при сделках с недвижимостью. Он предложил внести изменения в Гражданский кодекс РФ и федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно его поправкам, продавец сможет вернуть себе жилье через суд только после того, как полностью вернет покупателю все полученные по сделке деньги. Соответствующие документы имеются в распоряжении KazanFirst.

В одной из пояснительных записок отмечается, что «суды чаще всего встают на сторону продавца, а добросовестный покупатель становится заложником обстоятельств и остается и без квартиры, и без денег, поскольку полученные продавцом денежные средства потрачены». Чаще всего в таких ситуациях оказываются «семьи с детьми, приобретавшие жилое помещение, в том числе, с использованием ипотечного кредита».

Нилов добавил, что «в последнее время значительный общественный резонанс приобрели случаи оспаривания сделок по продаже недвижимости продавцами на основании того, что в момент их совершения они не могли понимать значение своих действий или руководить ими, либо действовали под влиянием заблуждения, либо обмана». При этом такие требования зачастую заявляются по прошествии значительного количества лет после совершения сделки.

В результате, как считает Нилов, возврат жилья должен быть произведен «только после того, как продавец полностью возместил покупателю все ранее полученное по такой сделке в качестве встречного исполнения».

Документы о внесении изменений в действующее законодательство направлены на заключение в Кабмин РФ.

Кроме того, парламентарий направил обращения генпрокурору РФ Александру Гуцану и зампредседателя правительства РФ Дмитрию Григоренко с предложением ввести дополнительные меры контроля за сделками с недвижимостью, чтобы граждане могли быть уверены в защите своих прав после регистрации в Росреестре.

Все началось с громкого дела Ларисы Долиной. Певица оспорила сделку по продаже своей квартиры в элитном районе центра Москвы Хамовники стоимостью 112 млн рублей. Она утверждала, что находилась под влиянием мошенников, из-за чего лишилась средств от продажи имущества. Суд встал на сторону Долиной и вернул ей право собственности на квартиру, но покупатель, несмотря на то что не был связан с мошенниками, остался и без денег, и без имущества.

После случившегося певица столкнулась с культурой отмены. Россияне массово начали сдавать билеты на ее предстоящие концерты. А пользователи социальных сетей выкладывают ролики, где под песню «Погода в доме» певице отказывают в услугах или шутливо требуют вернуть деньги за «неудачные покупки». Создатели новогоднего фильма «Невероятные приключения Шурика» раздумывают о том, чтобы вырезать из ленты кадры с участием Долиной.

Подобные случаи оспаривания сделок произошли и в столице Татарстана. Ранее KazanFirst писал, как Владислав Гайнуллин из Ижевска купил в Казани квартиру за 6,75 млн рублей, проверив документы и оформив сделку через банк. Однако продавщица оказалась жертвой мошенников, выдавших себя за сотрудников Центробанка. Суд вернул ей квартиру, но не обязал вернуть деньги покупателю. Теперь Гайнуллин остался без жилья и без денег.

Семья Ахмадуллиных столкнулась с похожей ситуацией, купив жилье за 4,8 млн рублей. И 75-летняя продавщица также перевела деньги мошенникам. Теперь семья с двумя детьми уже два года платит ипотеку за недоступную квартиру, снимая жилье, а суд и прокуратура поддерживают позицию продавщицы.

«Таких случаев уже более 3 тысячи по стране — это системная проблема»

Депутат Госдумы от Татарстана Илья Вольфсон и зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов обратились в Верховный Суд РФ по вопросу мошенничеств с недвижимостью «невменяемыми» продавцами.

В своем телеграм-канале Вольфсон сообщил, что ему и коллегам в Госдуме «все чаще обращаются люди, которые после покупки квартиры внезапно оказываются и без жилья, и без денег». Он указал, что «по данным из открытых источников, таких случаев уже более 3 тысяч по стране — это явно не единичные истории, а системная проблема».

Депутаты предлагают обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью и обязательное страхование сделок, если квартира является единственным жильем для продавца или покупателя.

«Ключевой спор заключается в «воле продавца», действовал ли он по собственной воле?»

На этом обращения не закончились. Так, юрист и партнер правового бюро «Стратегия» Сергей Рамазанов направил документ председателю комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан Галине Хованской (документы есть в распоряжении KazanFirst).

Для защиты граждан от мошенничества при сделках с недвижимостью он предложил ввести обязательный нотариальный порядок сделок с проверкой дееспособности и использованием депозитного счета нотариуса для «заморозки» средств на срок до 3 месяцев. Также юрист считает необходимым установить правило, по которому продажа единственного жилья возможна только с предварительного согласия органа опеки и при условии одновременной покупки другой жилплощади или направления средств на социальные нужды. Дополнительно нужно создать компенсационный механизм по аналогии с агентством по страхованию вкладов или фондом обманутых дольщиков, предусматривающий денежную компенсацию или предоставление иного жилья, в том числе с возможностью участия государства в качестве инвестора в мировых соглашениях.

— Инициатива депутата Госдумы Ярослава Нилова направлена на защиту покупателей, поскольку предложенный им порядок позволит покупателям получить гарантии безопасности купленного жилья. То есть, если сделка будет признана недействительной, то право собственности покупателя будет прекращено, а имущество будет возвращено продавцу, лишь при условии полного возмещения. При этом, если продавец передал полученные средства мошенникам и иных средств у него нет, а жилье вовсе является единственным, то очевидно продавец не сможет возместить стоимость квартиры и останется на улице, — рассказал KazanFirst управляющий партнер правового бюро «Стратегия» Антон Кожевников.

На своем опыте он привел в пример, как в Верховном Суде Татарстана «удалось разрешить подобную проблему путем заключения мирового соглашения». По его словам, привлеченный инвестор вносит на депозит суда средства в размере стоимости квартиры, после чего становится ее собственником. Деньги перечисляются покупателю, а продавец сохраняет право пожизненного безвозмездного проживания в квартире.

— В итоге реализации мирового соглашения инвестор приобрел квартиру в 2025 году по цене 2023 года. Продавец сохранил пожизненное право проживания в квартире, а покупатель вернул средства, — отметил Кожевников.

Кроме того, «государство может выступить инвестором по мировому соглашению». В результате, лицо, потерявшее средства по вине мошенников, сохраняет право на проживание в квартире, а государство получает квартиру в собственность.

— Внимание на проблему обратили сейчас, поскольку мнение разных судов по аналогичным спорам разделились и назрела необходимость нового законодательного регулирования. Ключевой спор заключается в «воле продавца», то есть действовал ли он по собственной воле? Или все же находился под влиянием заблуждения, то есть не по своей воле. На наш взгляд, пенсионеров, продающих единственное жилье, необходимо выделить в отдельную категорию и разрешить Росреестру проводить сделки исключительно с разрешения специального органа, гарантирующего последующее целевое расходование средств, — заключил эксперт.

«Это серьезно влияет на тех, кто желает продать вторичное жилье»

Данная тема в последнее время оголила проблемы сделок на вторичном рынке и выявила достаточно большое количество таких случаев, что привело к определенному социальному напряжению. Об этом KazanFirst рассказал вице-президент Гильдии риэлторов РТ, директор «Премьер недвижимость» Руслан Садреев.

— Мы со стороны риэлторского сообщества Татарстана на прошлой неделе участвовали в совещании Госдумы РФ по этому вопросу. Инициативы, естественно, поддерживаем. Также поддерживаем инициативу по замораживанию средств на счете продавца до полной передачи объекта недвижимости покупателю. В этом случае покупатель будет в большей безопасности, чем если передача объекта будет после уже получения денег продавцом. Это тоже очень важно, потому что те продавцы, которые подвержены мошенничеству при сделках с недвижимостью, до последнего считают, что квартиру им передавать не надо будет. Когда же наступает момент передачи именно имущества, у них приходит понимание, что эта сделка реальная и квартиру необходимо передать покупателю, — объяснил Руслан Садреев.

Он отметил, что ассоциация «Гильдия риэлторов РТ» ожидает, что «в ближайшее время будут приняты кардинальные меры по защите прав обеих сторон, и продавцов, и покупателей в этой сфере». Кроме того, собеседник поделился, что коллеги из нескольких риэлторских компаний в Казани уже сталкивались с подобными случаями, когда сделки оспаривались. По его словам, «уже есть решения судов, которые были приняты в пользу продавца, и средства нужно было вернуть».

— Не во всех решениях судов соблюдается принцип двойной реституции. Нет условия, что продавец, который деньги отдал мошенникам, получает квартиру, но средства, к сожалению, не должен вернуть почему-то покупателю. Этот принцип двойной реституции должен работать, — сообщил эксперт.

По его словам, «минус в том, что даже если деньги будут возвращены несостоявшемуся продавцу, они вернутся в том размере, в котором утвердил суд». И если средства поступят обратно через несколько лет или даже пусть через год, то на них уже аналогичную квартиру покупатель вряд ли сможет купить, так как цены на недвижимость к этому времени вырастут.

— Здесь нет универсального решения. Нужно к каждому случаю подходить индивидуально. Необходимо организовать скорейшее рассмотрение данного вопроса, так как это серьезно влияет на тех, кто желает сегодня продать вторичное жилье, а покупатели, исходя из социального напряжения достаточно сильно опасаются сделок и, как правило, в последнее время их откладывают из-за того, что ситуация с мошенниками пока до конца не выяснена и решения как обезопасить себя и свои деньги нет, — заключил собеседник.

«Хайпа очень много, но говорить, что это прям глобально — нет»

Коррективы в закон нужны, но в каком формате все это будет принято и будет работать непонятно. Об этом KazanFirst заявил руководитель агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев.

Он отметил, что в предложении Ярослава Нилова есть дополнительные моменты, которые могут негативно отразиться на рынке жилья.

— Надо понимать, что очень далеко не факт, что примут изменения в закон. У нас депутаты предлагают чуть ли не каждый день какие-то новые законы. В лучшем случае до принятия законопроектов доходит до 10% предложений. Сама проблема не глобальна, но популярна. Все именно из-за так называемого «Эффекта Долиной». Хайпа очень много, но говорить, что это прям глобально нет, конечно, это все равно единичные случаи, — рассказал эксперт.

Савельев поделился, что на практике с коллегами сталкивались с подобными случаями. Однако «чаще всего не доводили до заключения сделки», а определяли, что «человек ведомый и спасали квартиру».

— Надо вводить определенные алгоритмы, механизмы отработки этого. Не допускать этой ситуации, а не бороться с ее последствиями. Понятие добросовестный приобретатель у нас немножко пошатнулось в связи с громкими судами. На сам рынок жилья такое предложение никак не повлияет, потому что это единичные случаи. Не так, что у нас каждая вторая сделка попадает. Единственное, что люди теперь перед покупкой квартиры будут более требовательными, более тщательно проверять, нанимать экспертов, специалистов, —заключил собеседник.