Закрыто на два ключа: как новый закон ударит по аграриям и застройщикам Татарстана

В скором времени в отношении земель сельхозназначения вступит в силу правило «двух ключей» – региональные власти смогут принять решение о переводе только по согласованию с Минсельхозом РФ. Разработчики законопроекта объясняют инициативу необходимостью предотвратить дальнейшее сокращение площади сельхозугодий. Эксперты KF предсказывают сокращение сделок на земельном рынке и препятствия к развитию жилищного строительства, которое во многом осуществляется за счет пригородных агломераций.

Согласно новым правилам, которые должны вступить в силу с 1 марта следующего года, перевод сельхозземель или участков в их составе в другую категорию допускается только в некоторых случаях, в том числе непригодность их дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства и создания особо охраняемых природных территорий, а также установление или изменение границ населенных пунктов.

Перевести сельхозземли в другие категории не получится, если они включены в перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий, в том числе если это территории опытно-производственных подразделений вузов, а также земли, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень стоимости по муниципальному району или округу.

Перевод сельхозземель в категорию для добычи полезных ископаемых будет возможен только для реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры.

Потери исчисляются миллионами гектаров

За 30 с небольшим лет площадь земель сельскохозяйственного назначения в России сократилась в 1,6 раза – с 638 млн га в 1990 году до 379,1 млн га в 2022-м (такие данные приводились в пояснительной записке к законопроекту о регулировании перевода сельскохозяйственных земель в другие категории).

В 2022 году Российская академия наук приводила статистику, согласно которой площадь пашни сократилась более чем на 16 млн га (в основном из-за банкротств сельхозорганизаций), кормовых угодий – почти на 12 млн га из-за сокращения поголовья скота и его массового перевода на стойловое содержание.

В том же году, по данным Росреестра, из категории земель сельхозназначения в категорию земель лесного фонда было выведено почти 480 тыс. га, в категорию земель промышленности – 55 тыс. га, земель населенных пунктов – 60,8 тыс. га.

В 2024 году объем земель сельхозназначения сократился на 4,16 млн га.

В Татарстане в последние три года земли выводились в основном под объекты нефтедобычи и карьеры. По данным министерства имущественных и земельных отношений РТ, в 2023-2025 годы под эти нужды из категории земель сельхозназначения было переведено более тысячи земельных участков общей площадью порядка 1,3 тыс. га. Под объекты производственной деятельности – 78 участков площадью более 1,5 тыс. га. Всего за указанный период из категории сельхозземель было переведено более 1,4 тыс. земельных участков суммарной площадью 4,4 тыс. га.

В 2022 году началась реализация государственной программы по вовлечению в оборот земель сельхозназначения, рассчитанной на 10 лет: к 2031 году планируется вернуть в оборот не менее 13 млн га земли. Первые результаты программа уже принесла: в 2023 году было возвращено порядка двух млн га, в 2024-м – около 2,4 млн га. В текущем году планируется ввести в оборот еще около 3 млн га.

«Растениеводам придется инвестировать в последующие переделы»

Некоторые участники рынка полагают, что от нововведений, направленных на сохранение сельхозугодий, могут пострадать сами аграрии и прежде всего растениеводы, поскольку ужесточение правил может усугубить сложности, с которыми они сталкиваются уже сегодня. По данным аудиторской компании BEFL, доля убыточных растениеводческих компаний в стране с 2021 по 2024 год выросла с 14,7 до 19,4%, и многие производители рассматривают землю как свой ключевой актив. Однако, по словам управляющего директора BEFL Владислава Новоселова, сегодня «интерес со стороны игроков слабо конвертируется в сделки».

– Основная причина такого положения дел – это различие в оценке продавца и оценки, на которую готов идти покупатель с учетом стоимости капитала. Как правило, все первые переговоры заканчиваются тем, что они просто останавливаются, – отмечает он.

Вероятно, нововведения затруднят и без того не слишком активную экспансию компаний, владеющих большим земельным банком, на восток страны. Сегодня, по словам Новоселова, в приоритете у лендлордов территории с благоприятными климатическими условиями и качеством земли – регионы Центрального, Южного, Северо-Кавказского и в меньшей степени Приволжского федерального округов.

– В настоящее время из общего земельного банка 20 крупнейших растениеводческих компаний на указанные округа приходится почти 60 млн га земли и всего 5 млн га на Уральский федеральный округ и 11 млн га – на Дальневосточный, – приводит статистику эксперт.

Новоселов уверен, что на фоне убыточности растениеводства компаниям, занятым исключительно в этом секторе, придется менять модель своего бизнеса и инвестировать в последующие переделы по образу и подобию крупных игроков – в животноводство, переработку продукции и, возможно, в логистику и реализацию.

«Инвесторам-середнячкам придется отстаивать свои интересы в суде»

Управляющий партнер юридической группы «РАТУМ» Ольга Романова полагает, что чувствительнее всего нововведения ударят по небольшим компаниям:

– Экономика держится не только на агрохолдингах, но и на небольших предприятиях или хозяйствах. Если в какой-то момент они захотят продать свои земли, им будет сложнее найти покупателя не из агросектора, так как перевод земли из категории сельхозназначения в другую будет затруднен, а в некоторых случаях и вовсе невозможен.

Она также обращает внимание на сложность процедуры согласования перевода земли из одной категории в другую, что так же может оказать влияние на земельный рынок:

– Сначала владельцу участка необходимо будет подать ходатайство в орган региональной власти, на рассмотрение которого отводится два месяца. После этого РОИВ (региональный орган исполнительной власти. – Ред.) либо утверждает перевод и направляет его в федеральный Минсельхоз, либо выносит отказ в переводе, который можно попробовать обжаловать в суде. И, по моим расчетам, отстаивать свои интересы в судебном порядке придется основной массе инвесторов, особенно «середнячкам».

Еще один пункт, о который могут «споткнуться» землевладельцы, – отсутствие четких регламентов по переводу земли из одной категории в другую.

– У федерального правительства и РОИВов есть год, чтобы отрегулировать новую процедуру. Если этого не произойдет, чиновники будут стопорить практически любую инициативу до того момента, когда появится конкретика и хотя бы условное регулирование, – уверена Романова. – Особенно с учетом того, что в разных регионах оборот земель регулируется по-разному – где-то есть уполномоченный орган, где-то регулирование этих вопросов возложено на «смежные» ведомства.

«Законодателям надо было идти через принципы комплексного развития территорий»

Еще одна «группа риска», чью деятельность может осложнить новый закон, – компании, специализирующиеся на жилищном строительстве и покупающие землю «про запас»: если не начать застройку в установленные законом сроки, землю у собственника могут изъять.

– Если инвестор покупает землю с одним разрешенным видом использования с тем расчетом, чтобы потом перевести ее в другую категорию до того, как это произойдет, над ним всегда будет висеть угроза изъятия земельного участка, поскольку он не используется по назначению, а значит, и потери всех вложений, которые он уже успел осуществить, – поясняет Ольга Романова.

Во многих регионах, в том числе в Татарстане, активно идет застройка районов, прилегающих к административным центрам субъектов. И зачастую под строительство выделяются именно земли сельхозназначения.

– Вокруг Казани осталось еще очень много земель сельхозназначения, и чаще всего это заброшенные участки, которые не возделываются и не участвуют в сельхозобороте, – говорит руководитель агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев. – Поэтому если уж и ужесточать перевод земель сельхозназначения, в частности, под земли населенных пунктов, то надо было делать это через принципы комплексного развития территорий, через генеральные планы расширения границ населенных пунктов. Когда земля не просто переведена, потом продана и получена прибыль, а категория была изменена с условием, что на участке будет построено качественное жилье с социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой.

Как и Романова, собеседник уверен, что в конечном итоге все будет зависеть от регламентов исполнения нового законодательства. В качестве иллюстрации Савельев приводит историю с переводом полномочий по выдаче градостроительных планов земельного участка (ГПЗУ) от муниципалитетов в региональный Минстрой.

– Первые полгода это был просто ужас – регламент не работал, и люди, которые раньше получали ГПЗУ за полторы-две недели, ждали по полгода. На выстраивание этого процесса ушел примерно год. Сейчас, к счастью, все наладилось – люди документы получают примерно за месяц. Посмотрим, как новая система будет работать, когда нововведения вступят в силу, – резюмирует Андрей Савельев.