«Казань по уровню цен за квадратный метр находится где-то на 7-8-м месте в России»

2020 год многим запомнится не только пандемией и падением экономики, но и сумасшедшим ростом цен на недвижимость. Что подстегнуло рынок, продолжается ли стремительный рост спроса или пик уже произошел, ждать ли снижения цен, об этом и не только в интервью экономическому обозревателю KazanFirst Ирине Егоровой рассказал президент Гильдии риэлторов Татарстана Андрей Савельев. 

— Андрей Юрьевич, когда мы встречались с вами в июле, вы сказали, что после режима самоизоляции рынок недвижимости набрал обороты больше, чем это было до истории с коронавирусом. Как он чувствует себя сейчас?

— Мы видели летом до сентября-октября включительно гигантский рост, причем рост как спроса, так и цен. Если два года назад я говорил, что Казань по уровню цен находится где-то на 15-18-м месте в России, то в этом году мы стремительно ворвались в топ-10. Сейчас Казань по уровню цен находится где-то на 7-8-м месте. 

Спрос в этот период тоже был очень сильный. Сейчас мы наблюдаем некую стагнацию на рынке. Одна из причин связана с тем, что цены очень сильно выросли. Рынку нужно какое-то время, чтобы привыкнуть к этим ценам, потому что рост был действительно очень сильный — порядка 15-20%. А местами, в некоторых направлениях загородной недвижимости, даже до 30-35%. 

Вторая причина того, что рынок затих, — хорошие ликвидные предложения разобрали. Мы за многие годы впервые столкнулись с такой проблемой, что купить нечего. Клиенты приходят к нам за покупкой недвижимости, и если раньше процесс поиска занимал максимум неделю, то сейчас он затягивается на две-три недели. В некоторых сегментах коммерческой недвижимости вообще невозможно найти объекты. Например, сейчас я ищу для клиента офис, но мы уже две недели не можем найти хорошего варианта, который бы удовлетворял запросам клиента. 

— По поводу цен вы сказали, что рост по сравнению с прошлым годом — 15-20%. Какова цена квадратного метра в Казани сейчас?

— Если мы говорим про первичную недвижимость, то средняя цена — порядка 100 тысяч рублей за «квадрат». Она колеблется от 90 до 95 тысяч на начальной стадии строительства, где-то 120-130 тысяч — на финальной стадии. В среднем около 100 тысяч. 

На вторичном рынке недвижимости цены тоже выросли. Если год назад однокомнатная хрущевка стоила где-то 2,5-2,6 млн рублей, то сейчас 2,8-2,9 млн рублей. Однокомнатная ленинградка колебалась в районе 3 млн, а сейчас она выросла до 3,5 млн рублей. «Улучшенки» однокомнатные раньше были в районе 4-5 млн, теперь дешевле 4,5 млн рублей нет. То есть рынок стремительно подрос. 

Что касается загородной недвижимости. Если взять типичный дом площадью 120 кв. м. (6 соток земли) на удалении в 10-15 км от Казани, в прошлом году он оценивался от 4 до 5 млн рублей, то теперь от 5 до 6 млн рублей. То есть на целый миллион цена выросла. 

Кроме того, в загородной недвижимости мы увидели спрос на объекты эконом-класса, например, летние дачи, которые долго стояли и не продавались. 

Поэтому можно сказать, что в целом год положительный, но, с другой стороны, рост цен у покупателя не вызывает позитива, а у застройщиков, продавцов недвижимости это, естественно, позитивный момент. Хотя есть и положительный момент для покупателей: у нас ставки по ипотеке снизились. Соответственно, снижение процента по ипотеке компенсировало рост цен, хотя в свою очередь и вызвало его. То есть цены хоть и выросли, платеж по ипотеке остался примерно на том же уровне.

Мы увидели сдвиг с аренды в пользу ипотеки. Сейчас платеж по аренде примерно равен ежемесячному платежу по ипотеке. Поэтому ряд людей, которые раньше арендовали квартиру, перебежали в ипотеку. 

— Когда был режим самоизоляции, время подстройки работы к новым условиям, вы говорили, что мелкие игроки ушли с рынка. Насколько рынок сократился и появились ли новые игроки, возможно, весьма амбициозные?

— Если мы говорим про количество застройщиков, то да. Два-три года назад у нас было порядка 50 застройщиков в Казани, сейчас осталось около 35. Но сам рынок не сократился: игроки, которые остались, расширились и заполнили освободившуюся часть рынка. Поэтому в количестве объектов и квадратных метров рынок не сократился, а даже вырос. В этом году в Казани стартовало порядка 15, если не больше, новых проектов — жилых комплексов, причем у ведущих застройщиков по два-четыре комплекса. И к нам пришел новый игрок впервые за долгие годы, причем не из Татарстана. Он зашел уже со стартом продаж, активно строится. 

Казань стала интересна для застройщиков с других регионов. Сейчас я как раз веду переговоры с еще одной строительной компанией, которая тоже хочет зайти в Казань. Это достаточно крупный игрок, в республике он не представлен. В этом году не успеют, но в следующем они зайдут на наш рынок.

— Игрок, который уже зашел, московский?

— Нет. Есть один застройщик, который зашел к нам на рынок года полтора назад. Московским можно назвать только потому, что у него юридический адрес в Москве. Но я разговаривал с риелторами из Москвы — его там практически никто не знает. То есть это не очень большой игрок, но он зашел в Казань с амбициозным проектом с высоким ценником в Ново-Савинском районе. Но это пока один комплекс. 

— Речь про «Садовое кольцо» (в Казани строит ЖК Savin House. — Ред.)?

— Да.

— В Татарстане такая специфичная ситуация в разных областях: мы не особо даем дорогу федералам, компаниям из других регионов, а стараемся развивать и продвигать местные компании. Это хорошо или плохо?

— Я бы вас немного поправил. Другие компании не могут зайти в Казань не потому, что здесь им не дают зеленый свет. Это миф. Более того, бизнес-омбудсмен Татарстана, наоборот, занимается привлечением крупных компаний в Казань. У нас много крупных игроков в разных сегментах рынка, начиная с ритейла и заканчивая общепитом. В строительстве — да — меньше компаний из других регионов. У нас всего три таких застройщика, да и то одного из них уже считают казанским, потому что он зашел на рынок лет 15 назад. Но связано это не с тем, что у нас рынок закрыт для других игроков, а с тем, что рынок недвижимости сильно отличается от других регионов.

За последние полгода я объездил достаточно много регионов, посмотрел их рынки недвижимости и убедился, что Казань сильно отличается. Региональные особенности, инструменты, правила игры, размеры комиссий — все отличается, поэтому тяжело зайти новому игроку. 

Кроме того, чтобы зайти новому игроку в строительный бизнес, то есть построить жилой комплекс, нужно провести большую аналитическую работу: насколько удачно выбрано место, насколько интересен проект, какова рентабельность проекта. Ввиду того, что у нас редко продаются готовые проекты, на рынке практически невозможно найти землю, которая была бы уже подготовлена к строительству, со всей документацией. Соответственно, новому игроку приходится еще и с этим разбираться. То есть чтобы дойти до разрешения на строительство, нужно проделать огромную аналитическую работу. И привлекать к ней необходимо местных специалистов, не у всех есть такая возможность. Хотя Гильдия риелторов Татарстана всегда готова пойти на помощь всем участникам рынка недвижимости. 

Все предпочитают идти в те регионы, где доходность застройщика значительно выше. Если мы посмотрим на доходность застройщика в Москве и в Казани, себестоимость строительства примерно одинаковая. Кирпич как у нас, так и в Москве стоит одинаково. Понятно, что там административный ресурс значительно дороже, земля выше оценивается, но и стоимость квадратного метра отличается более чем в два раза. Соответственно, застройщику выгоднее строить в Москве, чем в Казани. Хотя последние два года показали, что Казань достаточно интересна в плане инвестиций, привлекательна, поэтому в этом году мы видим интерес сразу нескольких федеральных компаний, которые видят интерес в Татарстане. Поэтому я думаю, эта тенденция изменится.

— Хорошо. Коснемся темы ипотеки. Льготная программа под 6,5%, как я понимаю, настолько разогнала рынок ипотеки, что цены взлетели космическим образом. Когда был пик роста?

— Пик пришелся на июль-сентябрь. В октябре мы уже заметили небольшой спад. Но, как я говорил, спад связан с тем, что цены разогнались и многим продавать нечего. 

— Какая доля спроса приходится на тех, кто покупал жилье с целью инвестиций?

— Если мы говорим про первичный рынок, то в этом году этот показатель достиг 50-60%. То есть люди покупают жилье не для того, чтобы жить, а чтобы перепродать и получить спекулятивный доход, либо используют недвижимость как аналог банковскому депозиту. В этом году банковский депозит стал очень неинтересным — ставки по нему даже ниже уровня инфляции. Поэтому мы заметили такую тенденцию: многие граждане переложили деньги из банковской «кубышки» в квартирную. 

— Предполагалось, что программа льготной ипотеки сделает жилье доступнее за счет снижения ставки по ипотеке. Но произошел космический рост цен. На ваш взгляд, стало ли жилье доступнее?

— В любом случае стало. Понятно, что сейчас, когда цены выросли, есть «нивеляция» этого эффекта. Но в любом случае ставки по ипотеке снизились и человек может взять большую сумму в кредит за те же самые деньги, тот же платеж. То есть раньше он мог купить при своих доходах однокомнатную квартиру, теперь может купить двухкомнатную.

Также в этот период мы заметили еще и лояльность банков. Кредиты стали более доступными, андеррайтинг смягчился. Хотя ходят слухи, что в ноябре некоторые банки стали чаще отказывать в кредите. Но я на практике не встречал, чтобы банки стали как-то меньше давать одобрений на ипотеку. 

Еще мне бы хотелось отметить, что в Казани ипотека была достаточно прогрессивна, в отличие от других регионов. Например, та самая программа по двум документам была впервые опробована именно у нас, а потом уже опыт был транслирован на всю Россию. Сейчас на первичном рынке можно оформить ипотеку, например, под 4,5%, есть и 3,5%. Это внутренние программы банка и конкретного застройщика на конкретный жилой комплекс. В других регионах таких ипотек нет. У нас есть ипотека под 0,1% на период строительства, то есть пока дом строится, ты по факту проценты не платишь, платишь только сам кредит. Получается, практически беспроцентная ссуда. Потом, когда дом достраивается, уже идет под 6,5%. Таких программ очень много, и ипотека в любом случае стала доступнее. 

— Льготная ипотека повлекла за собой сильный рост цен. На ваш взгляд, что было бы с ценой за квадратный метр, если бы этой программы не было?

— Цены бы в любом случае выросли, но не так сильно. Если сейчас мы видим рост на 15-20%, без этой программы, скорее всего, цены бы выросли на 5-10%. Но в любом случае выросли бы — есть еще ряд других факторов, которые влияют. 

— Есть ли риски возникновения ипотечного пузыря?

— Сейчас я не вижу никаких рисков. 11-12 лет назад у нас был ипотечный пузырь. Он происходит тогда, как размер кредита значительно превышает стоимость квартиры. Например, в 2006 году в Казани за год цены выросли на 100%. В январе однокомнатная хрущевка стоила порядка 400-450 тысяч рублей, в декабре — 950 тысяч. Соответственно, был сильный разгон и перегрев рынка, плюс активно заработала ипотека. И у нас тогда появился ипотечный пузырь. Сейчас я его не вижу, потому что нет такого же гигантского роста цен, как раньше, и тенденций к снижению цен я тоже не вижу.

Ипотечный пузырь возможен тогда, когда цены пойдут вниз. Если, например, сейчас ставку по ипотеке поднимут обратно до 12-13%, то будет не просто стагнация, а откат цен, падение рынка. В этом случае мы увидим ипотечный пузырь, когда «ипотечникам» будет выгоднее отдать квартиру банку, чем платить за нее, потому что стоимость квартиры дешевле кредита. Поэтому на ближайшей перспективе год-полтора я не вижу никаких тенденций к возникновению ипотечного пузыря. 

— Сейчас путинская ипотека действует до июля 2021 года, власти думают о том, чтобы ее продлить. Как вы считаете, стоит ли ее продлевать?

— Я думаю, стоит однозначно, причем не просто продлевать, а сделать ее постоянной. Это хорошая поддержка рынку недвижимости и населению, которое нуждается в улучшении жилищных условий.

— Хорошо. Сельская ипотека под 2,7%. Изначально были проблемы с финансированием этой программы. Как дела обстоят сейчас?

— Сейчас получше. Я бы не сказал, что это проблемы с финансированием. Правильнее сказать, что был слишком большой спрос на сельскую ипотеку – банки не ожидали такого наплыва. Например, в первые дни работы данной программы один из банков получил более 200 заявок и появился такой эффект очереди. Клиентам кредит одобрили, большинство вышло на сделку, просто ожидание самой сделки затянулось — у кого-то доходило до двух месяцев. Вот это уже негативный эффект, потому что продавец ждать два месяца вас не будет, пока вы получите одобрение от банка на сделку.

В любом случае продукт работает. Хочу опять же отметить, что в Татарстане он работает значительно лучше, чем в других регионах. Я недавно общался с коллегами из Подмосковья, у них этот продукт тяжело идет, потому что не хватает финансирования. Возможно, это связано с ценами: там ценник значительно выше, субсидирования требуется, соответственно, больше. 

— По сельской ипотеке пик спроса тоже уже произошел?

— Да, он тоже был в июле-сентябре. Сейчас мы видим снижение активности по тем же причинам. 

— Вы сказали, что большой спрос был на загородные дома. Можно ли сказать, что индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) станет трендом в 2021 году или уже стало?

— ИЖС достаточно востребовано. Три-четыре года назад многие частные застройщики, то есть маленькие строительные компании, которые строят один-три дома, ушли с рынка, не выдержали. Особенно те застройщики, которые специализировались на Приволжском, Советском районах (поселок Салмачи). Там очень многие прогорели.  

Сейчас мы видим возврат, многие компании активно занимаются строительством домов. Кроме того, на рынок вернулись крупные застройщики, которые строят коттеджные поселки и дома под заказ. 

Но трендом 2020 года я бы все-таки не назвал. Тренд 2020 года – это ипотека с господдержкой и рост первичного рынка в Казани. Что будет трендом 2021 года, пока трудно сказать. Единственное, что могу сказать, один из трендов, но не главный, — к нам будут заходить федеральные игроки.

— Коснемся тогда 2021 года. На мой взгляд, продление льготной ипотеки как минимум до июля позволит сбалансировать спрос на рынке недвижимости.

— Я бы сказал, новость о продлении программы уберет ажиотаж вокруг этой ипотеки. Это действительно так. Мы уже сейчас видим, что он снизился. Я думаю, к маю-июню, когда, скорее всего, будет новость о продлении льготной ипотеки, ажиотаж пропадет. Программа из бум-продукта превратится в обыкновенный ипотечный продукт. Как обыкновенная ипотека, «по двум документам» или социальная, которая уже давно не вызывает бум. Если 15 лет назад это было действительно востребовано и туда народ шел, то сейчас социальная ипотека не такой хороший инструмент. Ее нужно модернизировать, чтобы она вновь заиграла своими красками. 

— А как стоит ее модернизировать?

— Один из инструментов — снижение ставок, потому что 7% — это неактуально. У нас коммерческая ипотека — уже 8%. Второй момент — дома по данной программе сконцентрированы в одном месте, в одном районе, причем не самом привлекательном. Надо как-то разнообразней использовать данный продукт, чтобы у людей была возможность взять жилье по социальной ипотеке в разных районах города. 

Сейчас соципотека не так популярна, потому что мы знаем, какой жилой комплекс идет по ней («Салават Купере». — Ред.). Дороги имеют низкую пропускную способность, поэтому добраться туда тяжело. А инфраструктура пока не развита так, чтобы люди могли там и жить, и работать. Например, в свое время микрорайон «Азино» считался «краем географии». Сейчас это прекрасный район, люди могут там комфортно жить и работать. Когда [в «Салават Купере»] появится такая же инфраструктура, тогда район будет интересным и привлекательным.

— В феврале ожидается первое заседание Центрального банка по ключевой ставке. Учитывая, что инфляция оказалась выше прогнозов ЦБ, есть вероятность, что он снизит ключевую ставку. Как это отразится на рынке недвижимости?

— Опять же это отразится в рост. Если снизится ставка, снизится коммерческая ипотека. Тогда, я думаю, если в социальной ипотеке не будет изменений, то она абсолютно умрет. Потому что если будет ипотека под 6,5-7% для всех категорий, то какой смысл?! Хотя у социальной ипотеки есть другие инструменты: другие условия по первоначальному взносу, доходу. Она, скорее всего, останется для категории лиц, у которых нет возможности накопить достаточный первоначальный взнос. 

В любом случае если ключевая ставка снизится, снизится коммерческая ипотека. Сейчас она колеблется на уровне 8-8,5% в Казани. Все зависит от того, насколько снизится ключевая ставка, но думаю, что коммерческая будет в районе 7%. Это даст новой толчок рынку, но и в то же время толчок росту цен где-то на 10%.

— На ваш взгляд, как будет развиваться рынок недвижимости в Казани в 2021 году?

— Я думаю, в любом случае положительно, количество квадратных метров будет расти. Сейчас многие строительные компании занимаются разработкой новых проектов. Соответственно, в следующем году на рынке появится много новых предложений. Могу сказать, что проекты достаточно интересные и крупные. 

Кроме того, мы видим тенденцию расширения Казани, то есть когда крупные застройщики строят жилые комплексы в пригороде. Мне иногда неудобно перед иногородними коллегами — Казань считается третьей столицей, а площадь-то у нее достаточно маленькая — в длину всего 30 км. Плюс у нас достаточно хорошо построена транспортная сетка, поэтому по сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом можно сказать, что в Казани пробок вообще нет. То, что мы называем пробками, для Москвы это легкое затруднение на дороге. Всю Казань можно проехать за час, а ночью вообще за 40 минут. То есть город территориально достаточно маленький, хотя население большое. Но Казань хорошо развивается, границы города расширяются.

У нас Лаишевское направление сильно разрастается, и в ближайшие годы население Лаишевского района существенно увеличится, конечно же, за счет жителей Казани, мы ведь понимаем, что поселок Усады Лаишевского района по факту уже в черте города. У нас хорошо развивается Пестречинское направление. Там появилась тенденция как к частному строительству, так и многоквартирному. Я думаю, один из трендов — расширение территориальных границ Казани, пусть пока не юридических, но фактических. 

— А что касается других городов республики?

— Однозначно хочу отметить Альметьевск. В городе стремительно развивается инфраструктура, появляются спортивные и культурные объекты. Альметьевск имеет все шансы стать третьим городом республики. Сейчас у нас — Казань, Челны, Нижнекамск. В Челнах стройка тоже идет достаточно активно. Поэтому, я думаю, в Челнах и Альметьевске рынки будут достаточно прогрессивными.

В малых городах (Елабуга, Бугульма) не думаю, что будет какой-то сильный рост, потому что там очень мало строится многоквартирных домов — доходность не та, покупательская активность и спрос тоже не те. Вот в Альметьевске платежеспособность выше, чем в других городах, потому что большое количество населения работает в нефтяной промышленности. И я не удивлюсь, если через несколько лет Альметьевск станет вторым городом в Татарстане. 

Поэтому три города в Татарстане однозначно в следующем году будут идти в сильный рост, а остальные — не факт.