«Больше не массовый продукт»: почему в Татарстане просела ипотека и что будет в 2026 году

После «перегретого» октября ипотечный рынок РТ вновь ушел в спад. В ноябре банки выдали жилищных кредитов на 16,9 млрд рублей — на 12% меньше, чем месяцем ранее, а число сделок сократилось на 13%. Эксперты отмечают, что часть спроса была ускорена из-за ожиданий ужесточения условий семейной ипотеки, после чего банки стали жестче отбирать заемщиков и сократили лимиты по льготным программам. Рынок, по их оценке, окончательно вышел из «эпохи дешевой ипотеки», в ближайшие годы более выгодной стратегией может стать вторичное жилье.

В Татарстане за ноябрь 2025 года объем выданных банками ипотечных кредитов составил 16,9 млрд рублей. Это на 12% меньше, чем в октябре (19,28 млрд рублей). Такие данные исследования приводит Объединенное кредитное бюро (ОКБ). За месяц уменьшилось и количество выданных кредитов — на 13%, с 4,1 до 3,6 тысячи. Средний чек займа остался без изменений. Татарстанцы продолжают брать ипотеку в среднем на 4,6 млн рублей, но уже на 23 года и пять месяцев. В октябре средний срок составлял 23 года.

Республика по общей сумме и количеству выданных кредитов заняла пятое место. Татарстан обогнали Москва (8,6 тысячи кредитов на 62,5 млрд рублей), Московская область (6,4 тысячи кредитов на 38,3 млрд рублей), Санкт-Петербург (5,4 тысячи кредитов на 31 млрд рублей) и Краснодарский край (3,7 тысячи на 17,9 млрд рублей).

В ноябре этого года объемы ипотечного кредитования в целом по России так же продемонстрировали спад. За месяц банки выдали почти 106 тысяч кредитов на 484,6 млрд рублей. По сравнению с данными октября количество выдач жилищных кредитов сократилось на 4%, объем — на 2%. Месяцем ранее было выдано 110,3 тысячи ипотек на 493 млрд рублей.

У заемщиков неожиданно вылезали долги десятилетней давности

В последнее время увеличилось число отказов по кредитованию. Об этом KazanFirst заявила ипотечный брокер Алина Баюрова. Она отметила, что банки «начали более тщательно подходить к анализу заемщика, чаще стали всплывать истории, где требуется подтверждение дохода».

— Здесь играет роль также закредитованность, потому что банки тоже начали оценивать показатель долговой нагрузки довольно-таки строго. И это также привело к тому, что риск снижения кредитования был возможен, — рассказала эксперт.

В связи с этим чаще начали требоваться созаемщики — люди, которые совместно с заемщиком берут на себя ответственность по кредиту. Это привело к тому, что многие не могут самостоятельно оплачивать ипотеку. Баюрова добавила, что «начали всплывать в кредитных историях какие-то старые кредиты, которые несколько лет могли никак, нигде не отражаться». По ее словам, «люди спокойно брали кредит, в промежуток пользовались какими-то займами», а потом неожиданно «вылезали долги десятилетней давности».

— У нас получалась такая ситуация, что выходит просрочка и клиенту дать уже ничего не могут. Это тоже повлияло на снижение кредитования и вообще на количество ипотечных кредитов. Нужно приходить к подтверждению доходов. И Центральный банк России неоднократно уже за последнее время об этом говорит. Поэтому, я думаю, в целом это не тревожный сигнал, это просто логическое стечение обстоятельств, которые так или иначе происходили в 2025 году. Думаю, что I  квартал 2026 года тоже принесёт какое-то снижение. Это сигнал к тому, что будут меняться подходы к оценке заёмщиков и ипотечное кредитование будет недоступно всем. Либо люди должны будут все-таки обелять свои доходы для того, чтобы пользоваться ипотечными кредитами, либо какие-то иные меры, посмотрим, — заключила ипотечный брокер.

Эпоха «дешевых ипотек» закончилась

Снижение темпов ипотечного кредитования в ноябре во многом связано с эффектом «перегретого» октября: сделки, которые могли растянуться на ноябрь–декабрь, были ускорены из-за ожиданий ужесточения условий семейной ипотеки. Кроме того, банки усилили скоринг и сократили лимиты по льготным программам. В результате часть спроса просто не прошла по одобрениям. Об этом KazanFirst сообщила руководитель отдела ипотеки компании «Этажи-Казань» Олеся Гафиятулина.

В компании не фиксируют существенного или критического спада. Напротив, по ее словам, отраслевые данные, в том числе аналитика компании «Этажи», указывают на рост числа ипотечных сделок. Это позволяет говорить не о кризисе, а о стабилизации рынка после периода повышенной активности.

— Рынок находится в стадии адаптации. Эпоха «дешевых ипотек» закончилась, а ипотека перестала быть массовым потребительским продуктом. Покупатели считают платежи, банки — риски, застройщики — экономику проектов. Это строгий, но более здравый подход, — заявила собеседница.

Гафиятулина прогнозирует, что «следующий год пройдет под знаком сдержанного спроса». Основной объем сделок будет формироваться за счет льготных программ — семейной ипотеки и точечных субсидий от застройщиков. Массового роста без снижения ставок ждать не стоит. Скорее — тренд с периодическими всплесками на фоне регуляторных решений. Кроме того, рынок ипотеки начнет оживать при условии понижения ключевой ставки, а также стабилизации цен на жилье. Дополнительно рынок поддержат субсидированные ставки от застройщиков и рост доходов населения. Таким образом, «без этих факторов оживление будет точечным и неравномерным, а не массовым».

Основной объем сделок «вымылся» еще в октябре

Когда рынок в начале осени оживился, стало ясно, что после плавного сентября пойдет резкий всплеск в октябре. В ноябре мы увидели логичное завершение этого всплеска, а сейчас, в декабре, рынок догоняют те, кто не успел зайти раньше. Это вполне предсказуемый цикл. Об этом KazanFirst рассказала руководитель ипотечного отдела компании «Флэт» Екатерина Булатова.

По ее словам, «основной объем сделок «вымылся» еще в октябре». Главным драйвером тогда стали деньги со вкладов: у многих жителей Татарстана закончились сроки по депозитам, и люди получили на руки свободные средства, которые сразу направили на первоначальные взносы. Еще один важный фактор — «эффект последнего вагона» в семейной ипотеке. Так, «в октябре стало понятно, что условия изменятся, поэтому все поспешили зафиксировать старые правила». В ноябре в статистику попали те, кто просто не успел закрыть сделки в октябре.

— Я бы не называла это ростом, это скорее трансформация на высоких оборотах. Если смотреть на сухие цифры, то такие скачки говорят о нервозности рынка, а не о стабильном тренде вверх. Татарстан остается одним из самых сильных регионов по спросу, но даже здесь мы наткнулись на «потолок» покупательской способности. Сейчас мы находимся в фазе перераспределения: спрос не исчез, он просто затаился в ожидании более комфортных условий или копит на более высокий первоначальный взнос. Называть это ростом сейчас означает выдавать желаемое за действительное. Это время адаптации к новым правилам игры, — отметила собеседница.

Она считает, что «2026 год станет для нашего рынка недвижимости годом «адресности и гибкости». Так, «мы уйдем от эпохи массовой дешевой ипотеки к точечным решениям». Основной фокус сместится на совместные программы застройщиков и банков: рассрочки, траншевая ипотека и субсидирование ставок станут главными инструментами.

— Сейчас мы уже видим, что сделки за наличный расчет начинают превышать ипотечные. Именно в 2026 году, на мой взгляд, оживет вторичный рынок. Семейная ипотека станет более адресной, а ключевая ставка продолжит снижаться. На вторичке можно приобрести более выгодную квартиру, чем в новостройках. С понижением ключевой ставки банки снизят проценты и по вторичному жилью, поэтому первичка может уйти на второй план и мы увидим новый рассвет вторичного рынка, — прогнозирует Булатова.