Большую роль в снижении спроса на ипотеку сыграл рост кредитных ставок. Средний размер ипотечного кредита в Татарстане составил 3,04 млн рублей. Всего с июня 2021 года по май 2022-го на тысячу татарстанцев было выдано 29,8 кредита на покупку жилья. Несмотря на падение в 32% в сравнении с прошлым годом, этот показатель остается значительно выше относительно среднероссийского. 

В прошлом месяце мы изучали рынок недвижимости Казани и выяснили, что спрос на ипотеку рухнул в три раза. Даже если банки начали снижать кредитные ставки, ипотека все еще недоступна для большинства семей. Поэтому семьи, которые копили на первоначальный взнос, ждут более выгодных условий для взятия ипотеки.

В пресс-службе Сбербанка нам сообщили, что наиболее популярными в Татарстане стали программы господдержки при продаже строящихся объектов. Для семей с детьми – 5,7%, Госпрограмма 2020 – 6,7%. При совместном субсидировании процентной ставки в рамках программ с застройщиками ставки от 0,1%. I квартал 2022 года был рекордным по выдаче кредитов, снижение объемов выдач произошло во II квартале. 

— На данный момент спрос на ипотеку восстанавливается. 55% кредитов выдается на срок от 10 до 20 лет, основная доля – это семьи в возрасте от 30 до 40 лет. На данный момент около 50% сделок проводятся семьями с детьми. Средний срок гашения ипотеки составляет до 10 лет, — рассказали в пресс-службе.

Рынок недвижимости оказался фактически заблокированным

Директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев  заметил, что рынок недвижимости очень зависит от доступности ипотечных продуктов – это ключевой способ приобретения жилья сегодня. Он сообщил, что с начала года по объектам «СМУ-88» с ипотекой было заключено порядка 85-90% всех сделок. Причем I квартал 2022 был рекордным по количеству продаж – компания каждый месяц перевыполняла план примерно на 50-60%. 

– С повышением ключевой ставки рынок недвижимости – и первичный, и вторичный – оказался фактически заблокированным. Люди потеряли основной инструмент для приобретения жилья, поэтому рынок ожидаемо провалился, – сказал Галеев.

Он рассказал, что рынок начал оживать, когда ключевая ставка опустилась к значениям начала года, а условия по льготной ипотеке вернули к параметрам 2020 года. Однако отрасль продолжает нуждаться в поддержке и мерах стимулирования спроса, например, в увеличении лимитов по льготной ипотеке до 10-12 млн рублей.

В «СМУ-88» удалось зафиксировать цену квадратного метра – идет только плановая корректировка в зависимости от готовности каждого проекта. Многое зависит от стоимости стройматериалов – она пока слегка колеблется, но держится на одном уровне.

– Что касается акций, мы не предоставляем прямого дисконта на наши объекты, но вместе с банками-партнерами постоянно ищем возможности, чтобы предложить наиболее комфортные условия по ипотеке. Например, по ряду проектов мы предлагаем ставку 0,1% на весь период, – рассказал Галеев о стимулирующих программах от застройщика.

Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов признался, что в конце февраля продажи начали резко снижаться и в апреле почти окончательно остановились. В мае рынок начал «оживать».

— Несмотря на длинные майские выходные, продажи по сравнению с апрелем выросли на 55%. В июне, в сравнении с маем, на 27%. За неполную первую половину июля по количеству сделок мы «обогнали» июнь на 112%. Доля ипотеки в продажах компании составляет 56%, на втором месте – Trade in (28%), затем идет рассрочка (12%) и 100%-ная оплата – 4%. Столь высокая доля ипотеки обусловлена и нашими собственными программами субсидирования, — рассказал Юсупов.

Что касается снижения цен, то говорить об этом нет никаких оснований, считает Юсупов. Международная ситуация не лучшим образом сказалась на поставке комплектующих для стройки, нарушились логистические цепочки. К примеру, те же самые лифты, отопительное оборудование сейчас стоит дороже и «доезжает» дольше, что напрямую сказывается на его стоимости. Аналогичная ситуация по многим позициям. Сложные логистические цепочки, возросшая себестоимость строительства – все это напрямую влияет на стоимость квадрата. 

— Если раньше цена росла из-за расходов на содержание эскроу, то сейчас застройщикам добавился фактор неопределенности – мы не знаем, в какие сроки и по какой цене сможем получить то или иное оборудование. Соответственно, очень сложно спрогнозировать экономику проекта, — добавил Юсупов.

Застройщики готовы субсидировать ипотеку сами

Руководитель отдела ипотечного кредитования АН «ФЛЭТ» Анна Смирнова напомнила, что застройщики активно заключают договоры субсидирования со многими банками. Если в самом начале, когда субсидированные ставки только появились, такие условия предлагали только крупные федеральные банки, то сейчас многие банки идут навстречу клиентам и предлагают такой вариант ипотеки.

Смирнова подтвердила – несмотря на то, что ставки снизили, спрос на ипотеку еще не вернулся к дофевральским цифрам. Дело в том, что реальные доходы населения сократились и многие просто «не тянут» платеж по ипотеке.

Вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев не поверил составителям рейтинга РИА. По его словам, рынок ипотеки после февральских событий рухнул на 90-95%. 

Напомним, что в Москве впервые после 2019 года снизилась стоимость жилья. Средняя цена квадратного метра в столице России упала на 1,5% по сравнению с апрелем – такие данные следуют из «СберИндекса». В мае квартиры в новостройках Москвы продавались в среднем по 260,2 тысячи рублей за квадратный метр, а в апреле дороже на 4 тысячи рублей.

Савельев сообщил, что в столице Татарстана квадратный метр так же подешевел примерно на 10%. 

– В июле, с учетом того, что ставки более-менее снизились, мы фиксировали рост спроса, а апрель-май, можно сказать, были нулевые, сделок было очень мало, – признался риелтор. 

К тому же практически каждый застройщик сегодня предлагает акции и спецпредложения для покупателей жилья. Самая распространенная – льготная ипотека под 0,1% от застройщика. Встречаются также такие акции, как балкон или 20-й квадратный метр в подарок. 

– Цены никто не снизил, но такие акции и субсидирование ипотеки застройщиков — это, по сути, завуалированное снижение цен, – сказал Савельев.

Прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости риелтор не берется, поскольку это полностью зависит от политики Центробанка, глава которого предложила не продлять действие льготной ипотеки под 7%. 

– Когда мы получим коммерческую ипотеку под 7-8%, рынок полностью восстановится. Пока таких ставок нет и рынок до сих пор тормозит, – резюмировал он.

Неподъемные ежемесячные платежи и огромная переплата банку

Директор ДО «Победа» АН Флэт Лейсан Хасанова рассказала, что процент сделок с ипотекой в их агентстве недвижимости колеблется в районе 70-80% от всех проводимых сделок в обычное время.

Она также подтвердила, что 24 февраля продажи квартир упали, так как Центробанк сильно повысил ключевую ставку, из-за чего ипотечные ставки тоже выросли.

– Люди  стали намного меньше брать ипотек, потому что оказались неподъемные ежемесячные платежи и огромная переплата банку. Поэтому у нас резко снизилось количество ипотечных сделок, а сделки за наличный расчет, наоборот, выросли, — сказала Хасанова.

Но в целом, так как большинство сделок все-таки ипотечные, спрос упал в 2-4 раза, в зависимости от сегмента. До сих пор падение рынка чувствуется, хотя в последнее время — месяц, – заметила эксперт.

Она добавила, что спрос начал восстанавливаться сразу после того, как Центробанк ставку опустил обратно до 9,5%. Но для полного восстановления нужно время.

По словам Хасановой, цены на новостройки не упали, а, наоборот, повысились и продолжают расти. Новые квартиры, которые выходят в продажу, выходят еще по более высоким ценам. Но чтобы простимулировать спрос, застройщики массово создают предложения, например, по субсидированным ставкам, поэтому здесь нет снижения, но есть интересные акции. 

– А вот если говорить про вторичку, то снижение есть. Местами она 2 процента, 5, 7 — все зависит от года постройки дома, то есть новые дома дешевеют очень редко. Такое падение цен было в апреле и мае, сейчас же его нет. Очень медленно падают цены, так как спрос восстанавливается, – поделилась Хасанова.

Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов признал – в ожидании кризиса население не решается брать крупные долгосрочные займы, так как есть высокая вероятность, что в ближайшие пару лет мы можем увидеть полноценный кризис в недвижимости с падением цен в пределах 20%, как это уже случалось в периоды рецессии. 

Емельянов допускает стагнацию на рынке недвижимости при условии, если государство отреагирует на падение спроса очередным снижением ипотечных ставок и новыми льготными программами. То есть спад будет неравномерным: малый и инвестиционный формат жилья просядет (однушки, студии, апартаменты), а семейный формат будет расти (двух- и трехкомнатные квартиры, а также отдельно стоящие дома).

Эксперт пояснил, что застройщикам сложно сбивать цены, поскольку они работают по утвержденному с банком бизнес-плану. 

– Банки финансируют стройку, и они заинтересованы хотя бы в номинальном росте стоимости жилья. Конечно, какие-то акции будут, но существенной экономии в новых проектах я бы не ждал. А вот на вторичном рынке продавцы могут быть гораздо более сговорчивы. Они уже хорошо заработали на росте цен 2020-2021 годов. Те, у кого прошло пять лет с покупки, могут не платить налоги с этого прироста, им проще уступить в цене, чем застройщикам, — сказал Емельянов.

Рынок оживится к концу года

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева согласилась, что рынок недвижимости в Татарстане переживает не лучшие времена. Подтверждением этого служит статистика, согласно которой в мае продажи новостроек упали вдвое, в Казани – на 76% месяц к месяцу, а в первой половине июня застройщики продали квартир только на 200 млн рублей. В мае число договоров долевого участия в Татарстане сократилось на 72% месяц к месяцу, что стало антирекордом за последние пять лет. Сделки на вторичном рынке Татарстана так же сократились на 37% месяц к месяцу, в Казани – на 41%.

– В летний период на рынке недвижимости традиционное затишье, поэтому нет оснований ожидать оживления в отрасли до осени. Тогда как дальнейшее положение дел будет зависеть от экономических факторов – от политики ЦБ РФ (продолжится ли снижение ставок), экономических условий в стране, доходов населения, безработицы, инфляции, стоимости стройматериалов, цены за квадратный метр. В итоге мы полагаем, что ключевой вопрос именно в стоимости квартир – по мере снижения цен будет активизироваться спрос, – сказала Пырьева.

По оценкам эксперта, в большинстве крупных городов ситуации схожи – высокий уровень спроса в 2021 году сильно разогнал цены на недвижимость. К этому прибавилось удорожание стройматериалов, а далее – повышение ставки и недоступность ипотеки, экономическая неопределенность, снижение доходов и общее ухудшение благосостояния, поэтому люди предпочитают воздержаться от крупных покупок.

– Мы полагаем, что во второй половине 2022 года есть вероятность коррекции цен на новостройки в Казани. Несколько подешевели стройматериалы, и застройщики смогут сделать большую скидку для привлечения покупателей. Тем не менее, мы не ожидаем, что цены быстро и резко упадут, – процесс будет постепенным, – подытожила Пырьева.