Татарстан уже выполнил годовой план по ИЖС — с начала года сдали почти 2 млн кв. м. Но частный дом за год подорожал на 12%, а спрос, по словам экспертов KazanFirst, остается невысоким. Будущее рынка во многом зависит от семейной ипотеки. Теперь семьям с двумя и более детьми на строительство дома дают больше денег, а для семей с одним ребенком лимит остался прежним — 6 млн рублей. Одни эксперты видят в этом плюс, другие считают, что людям проще купить квартиру, а без новых мер поддержки ИЖС держится «только на одном — на желании клиентов переехать в свой дом».
В Татарстане с начала года по программе индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ввели 1,99 млн кв. м жилья при годовом плане 1,98 млн кв. м — он выполнен на 101%. Об этом сообщил министр строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Марат Айзатуллин. Общий план по вводу жилья выполнен на 96%: из 3,18 млн кв. м сдано 3,05 млн.
Год назад соотношение было другим. По ИЖС к октябрю 2025 года сдали 15,6 тысячи домов площадью более 2,1 млн кв. м — на 125 тысяч кв. м больше, чем сейчас. Годовой план по ИЖС тогда составлял 1,4 млн кв. м, поэтому его выполнили на 149%. Общий план по вводу жилья, наоборот, отставал: из 3,2 млн кв. м к октябрю сдали 2,8 млн, или 88%.
Перевыполнение плана в прошлом году участники рынка частично объясняли KazanFirst тем, что в статистику попали дома, которые строились долго и были сданы только в 2025-м. Спрос на частные дома тогда при этом снижался: дорогая ипотека и рост стоимости строительства заставляли покупателей откладывать покупку.
По данным «Циан», средняя цена дома в республике сейчас составляет 14,1 млн рублей. За год она выросла на 12%.
При этом в 2025 году в Минстрое Татарстана поднимали вопрос обманутых дольщиков ИЖС. Республика тогда попала в «красную зону» как регион с большим числом кредитных договоров, по которым срывались сроки строительства. Айзатуллин призывал руководителей районов «взять ИЖС под особый контроль, следить за ходом строительства и вести соответствующую работу в постоянном режиме».
С 1 марта 2025 года в России действует закон об эскроу-счетах при строительстве частных домов по договорам подряда. Деньги заказчика хранятся на эскроу-счете и становятся доступны подрядчику только после регистрации права собственности на дом. Подрядчики также обязаны раскрывать на портале строим.дом.рф число заключенных и расторгнутых договоров, сроки и своевременность их исполнения, а сводные данные по сделкам публикуются в открытом доступе.
Какие льготные программы позволяют купить частный дом в Татарстане
С 1 октября ставка по семейной ипотеке зависит от числа детей и региона. На индивидуальное жилищное строительство это не распространяется: для ИЖС ставка осталась прежней — 6% годовых. Однако лимит кредита изменился и для домов: теперь он зависит от числа детей. В Татарстане, как и в большинстве регионов, семьи с двумя детьми могут взять до 8 млн рублей, многодетные — до 10 млн. Первоначальный взнос — от 20,1%, срок кредита — до 30 лет, но льготную ставку государство субсидирует не дольше 15 лет.
Сельскую ипотеку ужесточили. Базовые параметры прежние: до 6 млн рублей под 3% годовых на срок до 25 лет, взнос — 20%. Но теперь заемщик должен пять лет работать в сфере АПК или на сельских территориях и раз в полгода подтверждать место работы в банке. При увольнении на поиск подходящей работы дается полгода.
По IT-ипотеке можно купить готовый или строящийся частный дом либо построить его. Кредит дают на покупку участка со строительством дома или только на стройку по договору подряда, деньги при этом должны размещаться на эскроу-счете. Купить готовый дом с рук у физического лица по программе нельзя. Ставка — до 6% годовых, первоначальный взнос — от 20%, сумма по льготной ставке — до 9 млн рублей. Ее можно увеличить до 18 млн, но часть сверх 9 млн будет по рыночной ставке.
«Вся отрасль держится только на одном — на желании клиентов переехать в свой дом»
Основатель строительной компании «Инбриг» Викентий Бригаднов считает, что новые условия семейной ипотеки не увеличат спрос на ИЖС, а сократят его. Теперь чем больше в семье детей, тем ниже ставка: от 2% для многодетных до 10% для семей с одним ребенком.
Ставку 6% для домов сохранили, но воспользоваться ею, по словам Бригаднова, смогут в основном многодетные, а лимита в 6 млн рублей не хватает на нормальный дом. Поэтому люди будут чаще брать ипотеку на квартиры. Застройщики, чтобы уложиться в лимиты, уменьшают площадь домов до 60–70 кв. м и строят их в удаленных районах без инфраструктуры, отметил он.
Изменился и портрет покупателя. Семьи, по наблюдению Бригаднова, стали осознаннее: ищут качество и надежность и готовы платить больше за гарантии. Эскроу-счета, считает он, добавили рынку доверия и убрали с него половину недобросовестных компаний.
— Преимущество жизни в доме — свой кусочек пространства, определенная независимость. Единственное, в чем сейчас сложность, — отсутствие настоящих нормальных коттеджных поселков по доступной цене земельного участка и домовладения в целом. Также наличие их близ города так, чтобы была еще и инфраструктура вся. А спрос, он всегда был, есть и будет. На мой взгляд, он во второй половине 2026 года вырос, — рассказал KazanFirst Бригаднов.
Конкуренцию со стороны многоквартирных домов (МКД) застройщик ощущает. Новые правила семейной ипотеки, по его словам, будут сильнее продвигать именно МКД. Пока ИЖС полностью не вышло из серой зоны и не платит столько налогов, сколько многоквартирное строительство, государство будет поддерживать прежде всего квартиры: там больше поступлений в бюджет.
Комплексно развивать территории под ИЖС поэтому пока трудно, считает Бригаднов. До тех пор квартиры будут продаваться быстрее: в многоквартирном доме понятны продукт, цена и сроки, а в ИЖС больше неизвестных.
— Никаких других инструментов или мер поддержки ИЖС мы на сегодня не видим. Вся отрасль держится только на одном — на желании клиентов переехать в свой дом, жить в нем, иметь свой участок, свою парковку. Стоп-факторы — это, конечно, отсутствие бюджета. Потому что потенциальные клиенты — семьи, которые хотят жить в своем доме, — вынуждены в связи с дороговизной стройки каменных, кирпичных домов, домов по сложным технологиям идти в каркасные дома, в дешевые технологии, у которых на выходе срок эксплуатации сильно ниже, — подытожил застройщик.
«Какой образ жизни я получу за эти деньги»
Руководитель направления ИЖС «Флэт» Денис Хохлов называет спрос на частные дома устойчивым. По его словам, частный дом все чаще воспринимают как постоянное жилье, а дачный формат уходит в прошлое. Активнее всего в ИЖС уходят семьи с детьми, затем — люди с доходом выше среднего, которые хотят переехать из квартиры в более просторный формат. Третья группа покупает землю как инвестицию и откладывает стройку на потом.
Новые условия семейной ипотеки Хохлов оценивает иначе, чем Бригаднов. Лимиты по кредитам на строительство дома теперь растут вместе с числом детей, и для подходящих семей собственный дом стал доступнее, отметил он.
— На практике мы видим, что покупатели стали гораздо внимательнее считать именно финансовую модель: какой первоначальный взнос потребуется, какой будет ежемесячный платеж и какой бюджет останется непосредственно на строительство дома, — рассказал KazanFirst Хохлов.
Цена, по его словам, остается одним из главных факторов, но не единственным: покупатель считает конечную стоимость владения — участок, коммуникации, благоустройство, обслуживание. Принцип «где дешевле метр» все чаще уступает другому: «какой образ жизни я получу за эти деньги».
До конца года Хохлов ожидает, что интерес к ИЖС сохранится, а спрос сместится к готовым решениям — с проектом дома, коммуникациями и инфраструктурой — в локациях с хорошей транспортной доступностью.
— Поэтому я бы не прогнозировал резкий скачок рынка. Скорее, мы увидим дальнейшую профессионализацию ИЖС: покупатель становится грамотнее, больше сравнивает и требует большей прозрачности от застройщиков и подрядчиков. Для рынка это, на мой взгляд, позитивный процесс, — заключил собеседник.
«ИЖС покупают те, у кого есть для этого цели, финансы и инструменты»
Показатель ввода в 101% по ИЖС отражает объем построенных и зарегистрированных домов, продажи он не учитывает. Об этом KazanFirst напомнил руководитель агентства недвижимости «Современник», член Гильдии риелторов РТ Тимур Муратов. По его словам, дома часто строят на продажу на инвестиционные деньги и с расчетом на долгий срок: в некоторых поселках застройщики возводят по 20–50 домов и распродают их в течение двух лет. Поэтому показатель ввода практически не влияет на текущий спрос. Спрос, считает Муратов, появляется вместе с возможностями для покупки: ипотечными и льготными программами или ростом доходов населения.
— ИЖС покупают те, у кого есть для этого цели, финансы и инструменты. В целом это как эконом-, так и бизнес-класс. Покупатели делают это точечно — массовости не наблюдается, спрос невысокий и точечный. В целом льготные ипотечные программы сократились, условия для заемщиков ужесточились. Стоимость квартир, конечно, по сравнению со стоимостью домов, которые чаще возводятся в пригородах, а не в городе, выше. Поэтому дома в пригородах — на расстоянии примерно до 40 километров от Казани — пользуются спросом больше, — подчеркнул Муратов.
Дом площадью 100 кв. м в предчистовой отделке в пригороде, по его словам, может стоить 8–9 млн рублей. За те же деньги в Казани можно купить только однокомнатную квартиру в новостройке эконом-класса.
Застройщики, отметил эксперт, строят впрок, а инвесторы перекладывают деньги с финансовых рынков и банковских счетов в недвижимость как в самый надежный способ сохранить капитал. Они ориентируются на долгий срок, поэтому не торопятся продавать дешево и готовы ждать покупателя. По прогнозу Муратова, спрос на ИЖС останется слабым до конца года, а возможно, и до весны 2027-го: инструментов стимулирования недостаточно.
Comment section