Чем кризис 2020 года отличается от всех предыдущих? Безусловно, у нынешнего есть приставка «корона», нефть пробила дно, в бюджетах всех уровней дыра, население испытало на себе «режим самоизоляции»… Казалось бы, у людей уже нет денег. Однако эксперты рынка недвижимости констатируют, если в 2014 россияне вкладывались в телевизоры в «Эльдорадо», то в 2020 году, как в последний раз, покупают квартиры и загородные дома. 

Рынок недвижимости на подъеме

Президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев говорит, что сейчас на рынке недвижимости наблюдаются положительные тенденции, он находится на подъеме и прогнозы достаточно хорошие. С начала годы цены на жилье выросли в среднем на 10-15%.

— Если мы говорим про первичный рынок, то средняя рыночная цена на старте продаж колеблется в районе 90 тысяч рублей за квадратный метр, на стадии окончания строительства — от 100 до 130 тысяч. Разбег большой, потому что разные сегменты и районы. Но в среднем где-то 110 тысяч за квадратный метр на финальной стадии строительства, — говорит Савельев.

На вторичном рынке однокомнатная хрущевка стоит в среднем 2 млн 700 тысяч рублей, двухкомнатная – 3-3,1 млн, однокомнатная ленинградка – в районе 3 млн, двухкомнатная – 3,5 млн рублей. Улучшенные однокомнатные начинаются от 3 млн 800 тысяч, двухкомнатные – от 5 млн и выше.

По мнению эксперта, одним из главных факторов, повлиявших на спрос и цены, стало снижение ставок по ипотеке. Появилась не только льготная ипотека на новостройки, снижение ключевой ставки привело и к снижению ставок по обыкновенной коммерческой ипотеке. Сейчас она колеблется в районе 8,5%. 

— Если первый фактор привел к увеличению спроса, то второй фактор – введение эскроу-счетов — привел к увеличению себестоимости строительства. У застройщиков появились дополнительные расходы на обслуживание этих счетов. Соответственно, они были вынуждены поднять цены на первичном рынке, — продолжает он.

Кроме того, сыграла ситуация с режимом самоизоляции. Отложенный спрос выстрелил в июне-июле. Например, на загородную недвижимость спрос вырос значительно, что привело к росту цен примерно на 30%. 

— Также можно отметить, что все эти факторы привели как к росту спроса, так и росту цен практически во всех сегментах рынка недвижимости, за исключением коммерческой. Коммерческая недвижимость в начале пандемии сильно просела и так до сих пор и не восстановилась. Средняя цена осталась без изменений, — замечает Савельев.

Собеседник отмечает еще одну особенность: по спросу первичка немного перевешивает вторичку, поскольку из-за снижения ключевой ставки упали проценты по вкладам. Банки предлагают порядка 3-4% годовых, что ниже инфляции. 

— Ряд граждан перебежал из такого инструмента сохранения денег, как вклады, в недвижимость, потому что сейчас недвижимость более защищена из-за эскроу-счетов: меньше рисков, что дольщика обманут и он потеряет свои деньги. Поэтому многие перебежали в этот сегмент. Кроме того, он дает доходность выше, чем вклады, — объяснил он.

Савельев считает, что осенью тенденция к росту продолжится и цены поднимутся еще на 10-15%.

Спрос выше, чем в 2019 году

Директор агентства недвижимости «Этажи Казань» Марат Галлямов дает другие цифры по квадратному метру. По его словам, с начала года по новостройкам цены выросли на 8%, на вторичном рынке — на 4%.  По его словам, цена за кв. м. в однокомнатной квартире на первичном рынке составляет 89 597 рублей, на вторичном — 87 945 рублей; в двухкомнатной — 81 766 рублей на первичном рынке и 80 991 рубль на вторичном. Дешевле всего квадратный метр стоит в трешках: 75 954 рубля и 79 187 рублей на первичном и вторичном соответственно.

Рост цен, по словам спикера, вызван увеличением спроса из-за постпандемийного переосмысления населением инвестиционных каналов в пользу недвижимости и снижением ипотечных ставок. 

Спрос на новостройки ожидаемо снизился в апреле и резко вырос в мае, сразу после объявления льготной ипотеки. Прирост с мая по август ежемесячно составлял от 15 до 30%. Галлямов отмечает, что спрос на новостройки с апреля к августу вырос в три раза. Спрос на вторичку в апреле упал вдвое по отношению к марту, но уже в июне восстановился. 

— Вторичка растет не менее активно новостроек – количество заявок в нашей компании в августе в три раза больше, чем в апреле, и на 40% больше, чем в августе 2019 года, — говорит директор компании «Этажи Казань». — В целом мы отмечаем спрос на недвижимость даже выше, чем в прошлом году. 

Спикер считает, что рынок новостроек будет расти как минимум до 1 ноября: вторичка традиционно растет от месяца к месяцу с августа по декабрь. А слухи о снижении цен на квартиры останутся слухами.

«Два года назад мы и не могли представить квадратный метр за 100 тысяч»

Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в свою очередь замечает, что цены выросли не по всем сегментам рынка. Если брать однокомнатную квартиру в новостройке, то цены выросли даже до 20%, но не на все. Например, на крупногабаритные однокомнатные квартиры цены не поднялись вообще. Подорожание квадратного метра коснулось исключительно бюджетных, эконом-вариантов как по первичке, так и по вторичке, замечает она.

— Два года назад мы не могли себе представить, что квадратный метр в Казани перешагнет отметку в 100 тысяч рублей в части бюджетных квартир и не находящихся в Вахитовском районе. Теперь мы перешагнули эту отметку, — добавила Гизатова.

Причин роста цен, по ее мнению, несколько. Введение эксроу-счетов было главной причиной в прошлом году. В этом году на первое место собеседница ставит снижение ставок по ипотеке в новостройках. Ставки в 6% еще не было. Второе – слухи о деноминации и девальвации рубля. Многие стали снимать деньги со счетов и побежали вкладываться в недвижимость. Третье – информационные вбросы о том, что цены вырастут еще на 20%. Все это вместе с отложенным спросом, который возник из-за режима самоизоляции, повлекло за собой рост цен на недвижимость.

— Динамика спроса на первичку и вторичку достаточно хорошая. Мы однозначно обгоняем показатели 2019 года, но не всегда дотягиваем до показателей 2018-го, — говорит она.

Гизатова отмечает спрос не только на загородную недвижимость в части земельных участков, но и на коммерческую. По ее словам, 2020 год по сравнению с 2019-м стал даже рекордсменом. И осенью спрос сохранится.