«Покупайте землю — ее больше не производят»: квартиры в Казани становятся недоступными

По мнению экспертов, рост стоимости кредита по ипотеке связан с одним-единственным фактором — повышением ключевой ставки Центробанком. Во многих банках ставки по основным программам кредитования достигли двузначных значений. Ставка по ипотеке в конце 2021 года выросла до 13,2% по сравнению с 8,8% в ноябре. 

Президента Гильдии риелторов Татарстана Андрея Савельева  цифра в 13,2% годовых привела в замешательство. По его словам, такого процента по ипотеке просто нет, а максимальная ставка в Казани составляет 10,5%. Ставка выше этой цифры стала бы губительной для рынка недвижимости. 

— Ставка зависит не от объекта, а от заемщика, — объяснил Андрей Савельев. — Соответственно, если у заемщика небольшой первоначальный взнос, то ставка будет выше. Если заемщик предоставил полный пакет документов, включая 2-НДФЛ, и он еще зарплатник в этом банке, то ставка снижается. 

Возможно, банки, выдающие ипотечный кредит под 13%, существуют, но к их услугам обращаются люди, которые отказались предоставить документы о доходах или получили отказ во всех остальных банках.  

— Минимальная ставка по ипотеке, которую можно получить, — 8%. Максимальная ставка — 10,5%, — говорит Савельев.

По данным агентства недвижимости «Этажи-Казань», ставки на коммерческую ипотеку начинаются от 11-11,5% годовых. 

— Ставка 13,2% — это, скорее всего, какой-то нестандартный объект либо банк, который готов выдавать деньги клиентам, с частично негативной кредитной историей. Стандартные же объекты на данный момент можно согласовать на ставку от 9% годовых, — сообщил директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов.

Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова заметила, что ведущие банки Казани анонсировали ипотечные ставки на вторичное жилье под 10,5%. Это достаточно приемлемый рост. На новостройки этот рост не распространился, потому что программа субсидированной ипотеки продлена до лета. Более того, многие застройщики сами доплачивают банку эти 2-3%, чтобы ставка была максимально низкой и спрос сохранялся.

— Средний размер долга по ипотеке по Татарстану — 3-3,5 млн рублей. Берут этот кредит на 15 лет, но в основном все гасят в районе 7 лет, — описала средний портрет татарстанского заемщика Гизатова. 

Мы для наглядности рассчитали, в какую сумму обойдется собственное жилье и сколько придется переплатить банку. 
По данным сервиса Циан, однокомнатная квартира в 45,5 квадртаных метров в строящемся ЖК «Мечта» стоит сейчас 6,4 млн рублей. По условиям льготной ипотеки сумма займа не может составлять более 3 млн рублей, поэтому предположим, что у нас имеется 3,35 млн рублей первоначального взноса. Выплатить сумму кредита мы можем в срок на 25 лет под 6% годовых. Вбиваем данные в ипотечный калькулятор. Ежемесячный платеж составил 19 329 рублей.

Давайте посчитаем, сколько мы переплатим банку за эти 25 лет, пока мы будем выплачивать ипотеку. Умножаем 19,3 тысячи на 300 месяцев, получаем сумму в 5,8 млн вместо занятых у банка 3 млн рублей. 

Но что если у нас нет денег на первоначальный взнос и условия льготной ипотеки мы выполнить не можем? Поменяем показатели. На первоначальный взнос оставим 500 тысяч рублей, а процент поменяем на 8% — минимальный процент ипотеки, которую не субсидирует государство. 

Ежемесячный взнос возрастает до 45,2 тысячи рублей, а долг банку — до 5,85 млн. При условии, что мы не сможем закрыть ипотеку раньше срока и будем платить все 25 лет, то за 300 месяцев мы переплатим банку почти на 8 млн больше, чем занимали изначально.

Что же произойдет, если процент ипотеки взлетит до 13,2? В месяц мы должны будем платить 66,9 тысячи рублей, а за 25 лет заплатим банку больше 20 млн вместо неполных 6 млн, которые банк дал нам в долг. 

Андрей Савельев поделился в беседе с журналистом KazanFirst, что, несмотря на дороговизну недвижимости и высокие процентные ставки, спрос на покупку жилья не падает. Причем около 60% покупателей берут квартиры для себя, а остальные 40% инвестируют в недвижимость.

По данным пресс-службы банка «Ак Барс», в декабре 2021 года было выдано более 1,2 тысячи ипотечных кредитов. Причем средний срок ипотечного кредита в банке составляет 19,7 лет. 

Пресс-служба Сбербанка ответила, что в декабре в банке было выдано 3,3 тысячи ипотечных кредитов и большинство из них берутся на 20 лет.

В пресс-службе АН «Этажи-Казань» сказали, что срок ипотеки увеличился до 20-25 лет — годом ранее средний срок был 15 лет. Причем многие люди берут ипотеку на 30 лет, потому что рассчитывают свои затраты так, чтобы ежемесячный платеж был максимально комфортным.

Руководитель центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Ирек Галямов,  рассуждая о тенденциях на рынке недвижимости, описал два возможных варианта развития. Если ипотека поднимется выше 13%, то небывалое развитие получит арендный бизнес — людям придется снимать квартиры, потому что купить будет практически невозможно. Второй вариант — переселение городского населения в деревни и села, где уже сейчас есть более доступные объекты. 

— Как говорил великий писатель Марк Твен: «Покупайте землю — ее больше не производят». Переезд за пределы города затронет в первую очередь промышленные объекты, научные учреждения, находящиеся в центре города, — предположил Галямов.

Андрей Савельев уверен, что дальнейший рост будет зависеть от политики Центробанка. Если ЦБ будет дальше повышать ключевую ставку, то ипотека будет расти. Он, однако, надеется, что уровня в 13% ставка не достигнет, потому что рынок недвижимости просто рухнет.

— Есть вероятность, что льготную ипотеку отменят вообще ввиду того, что льготная ипотека, установленная в 2020 году, оказала влияние на рынок и вызвала подъем цен, — объяснил Савельев.

В пресс-службе агентства недвижимости «Флэт» предположили, что увеличение процентной ставки клиенты будут компенсировать снижением цены квартиры — популярнее станут квартиры с меньшим ценником. Это связано с ежемесячным платежом — если из за увеличения процентной ставки он станет неподъемным для большинства людей, они станут выбирать более дешевое жилье чтобы вернуть его на прежний уровень.

— Ставка 100% вырастет. В феврале состоится очередное заседание ЦБ, на котором совершенно точно будет принято решение о повышении ключевой ставки. Банки тоже поднимут процент по ипотеке, это лишь вопрос времени. Мы ожидаем ключевую ставку ЦБ в размере 12% ближе к лету, — сообщили в пресс-службе.

Игорь Кох согласился, что при современном уровне процентных ставок и стоимости жилья для большинства людей жилье практически недоступно. Именно вследствие этого рост цен на рынке недвижимости в ближайшее время должен существенно замедлиться или даже остановиться.

— Программа льготной ипотеки, скорее всего, будет продолжена, но условия могут быть более жесткими, — сказал Кох.

I-II квартал, скорее всего, будет повышение. III квартал – стагнация. И только к концу года ожидаем снижение.

Марат Галлямов предположил, что в I-II квартал 2022 года нас снова ждет повышение ипотечной ставки.