Власти намерены повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15 до 20% – об этом сообщил директор департамента финансовой политики министерства финансов России Иван Чебесков. Ранее в СМИ публиковали сообщения о том, что дополнительно к повышению минимального размера первоначального платежа увеличат также процент кредита.

В связи с повышением ставки ЦБ в августе банки зафиксировали рекордный рост спроса на ипотеку – люди, уже получившие одобрение по старым условиям, стремились оформить сделку до их ухудшения. В последний месяц лета Росреестр Татарстана зарегистрировал 8 967 договоров купли-продажи на жилые помещения. В сравнении с августом 2022 года спрос увеличился на 51%.

Заметнее всего вырос спрос на недвижимость в Казани. Если в августе 2022 года Росреестр республики зарегистрировал 2 130 договоров, то в этом 3 628. Всего за восемь месяцев текущего года ведомство зарегистрировало около 60 тысяч договоров купли-продажи на жилые помещения, что на 31% больше, чем за аналогичный период прошлого года. 22 782 сделки из них прошли в столице Татарстана, что на 28% больше, чем за восемь месяцев 2022 года.

– По итогам восьми месяцев пока самым рекордным является август. До этого самым пиковым был апрель. После небольшого снижения в мае количество регистраций прав собственности на жилые помещения уверенно начало расти в июне и максимально увеличилось в августе. По сравнению же с августом прошлого года интерес к покупке квартир в Татарстане вырос на 50%, в Казани – на 70%, – прокомментировала заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова.

Одновременно с количеством регистраций договоров купли-продажи выросло и число ипотечных сделок – на 32% больше, чем за аналогичный период 2022 года. За восемь месяцев текущего года Росреестр Татарстана зарегистрировал около 80 тысяч ипотек, что на 32% больше, чем годом ранее, когда их насчитывалось чуть более 60 тысяч. При этом количество ипотек на жилые помещения увеличилось почти на 35% (с 28,1 до 38 тысяч), на земельные участки – на 32% (с 20,6 до 27,1 тысячи).

– Увеличение спроса на вторичное жилье связано с повышением ключевой ставки банком России сразу на 3,5%, что повлияло на ипотечную ставку при покупке квартир по договорам купли-продажи. Покупатели с одобренной ипотекой по «старым» ставкам торопятся оформить сделку на выгодных условиях. Но это продлится недолго, уже в октябре средняя ставка по ипотечному кредиту на покупку вторичного жилья составит 13,5-14,5%, что приведет к снижению спроса и возможной стагнации рынка недвижимости, – сообщает заместитель вице-президента Гильдии риелторов Татарстана Руслан Садреев. 

Эксперты прогнозируют обвал рынка вторичного жилья

Вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев в разговоре с журналистом KazanFirst сообщил, что на рынке недвижимости складывается неоднозначная ситуация. С одной стороны, агентства недвижимости фиксируют увеличенный спрос со стороны клиентов, которые уже получили одобрение по ипотеке по старым ставкам. С другой стороны, риелторы потеряли большую часть клиентов, так как ставка в 14-15%, которую предлагают банки, слишком высокая.

- Мы потеряем половину рынка вторичной недвижимости в связи с ростом ставки. Пока есть эти «старые» ипотечники, рынок живет, но буквально через две-три недели они закончатся и рынок вторички встанет, – выразил опасение эксперт.

Савельев считает, что повышение необходимого первоначального взноса до 20% не окажет существенного влияния на рынок, поскольку 5% – не та сумма, которая способна обвалить его.

Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова согласилась, что увеличение первоначального взноса до 20% не отразится на рынке недвижимости. По ее словам, размер среднего первоначального взноса в России составляет 30%, а группа заемщиков, вносящих лишь 15% от стоимости квартиры, незначительна.

–  Более того, есть множество разных схем, когда люди фиктивно увеличивают первоначальный взнос для банка. Увеличение первоначального взноса на 5% никаких воздействий на рынок не окажет, – добавила собеседница.

Она также заметила, что сентябрь стал необычным в плане потребительского спроса – если раньше активность повышалась в конце августа, то в этом году она сохранялась в течение всего лета. На эту активность повлияли сообщения об отмене льготной ипотеки, повышении первоначального взноса, скачки валюты и обесценивание рубля.

Повышение ставки сдвинуло отложенный спрос с мертвой точки

Директор офиса Победа АН «ФЛЭТ» Лейсан Хасанова подтвердила, что рост спроса, начавшийся с августа, уже побил все рекорды. Судя по первым неделям осени, рост спроса продолжился, эксперт ожидает, что сентябрь станет «жарким» в сфере недвижимости.

– И первичное, и вторичное жилье сейчас пользуется повышенным спросом. С августа резко вырос спрос на новостройки в связи с повышением ключевой ставки и ростом ипотечных ставок на вторичное жилье. Однако спрос на вторичное жилье тоже подрос и вторичка все же опережает новостройки по количеству сделок,– рассказала Хасанова.

Помимо роста ключевой ставки, сезонного фактора, наплыва студентов и акций у застройщиков, влияние на спрос оказывает предстоящее заседание Центрального Банка, назначенное на 15 сентября, добавила эксперт. Глава регулятора Эльвира Набиуллина не исключила, что будет еще повышение ставки и это, в том числе, влияет на людей. Как рассказала Хасанова, клиенты продолжают получать одобрение и пытаются выйти на сделки по существующим условиям, ожидая ухудшения этих условий после заседания ЦБ.

– Фактор повышения ставки ЦБ сдвинул с мертвой точки отложенный спрос начиная с осени прошлого года, с мобилизации. Многие люди отложили продажу-покупку недвижимости. И все это время они сидели и ждали, потому что ставка ЦБ оставалась на прежнем уровне либо даже понижалась в течение года. Люди ждали еще более выгодных условий, и тут впервые за долгое время ставка ЦБ выросла, и это стало сигналом для покупки для многих людей, поэтому весь отложенный спрос за целый год сейчас ожил, – пояснила она.

Хасанова считает очевидным, что повышение первоначального взноса не повлияет на снижение покупательской способности, потому что застройщики будут предлагать разные интересные программы, субсидированные для того, чтобы привлечь покупателей и помочь тем, у кого не хватает денег. Совокупность этих факторов даст устойчивый высокий спрос вплоть до конца этого года, поэтому эксперт не видит предпосылок для снижения спроса.

Аналитики УК «Альфа-Капитал» уверены, что инициатива повысить процент первоначального взноса призвана охладить покупательскую активность. Мера может дать рынку аренды импульс, но поставит застройщиков в сложное положение: станет актуальным вопрос о том, как продавать все те квадратные метры, что уже возведены.

– Скорее всего по итогам сентября действительно будет виден резкий спрос на жилье в аренду. Рынок насыщен предложением, но в ответ на активный интерес цены могут подрасти на 2-5%. Позже они вернутся в норму, – поделились мнением эксперты.

IV квартал станет последним растущим периодом

Динамика выдач кредитов остается сильной, несмотря на уже принятые меры по ужесточению на ипотечном рынке, подчеркнул эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов. Собеседник предположил, что до конца года власти примут новые ограничения, однако он не ожидает кардинальных решений, поскольку регулятор будет опасаться проблем с платежеспособностью застройщиков.

По мнению сотрудника департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николая Переславского, льготная ипотека подорожает, и не только потому, что планируется увеличить первый взнос до 20%, – ставка рефинансирования ЦБ выросла, и, по всей видимости, это не последнее повышение.

– Реакция рынка не заставила себя долго ждать - спрос на кредиты вырос, и спрос, я думаю, сохранится до конца года, – считает эксперт.

Переславский уверен, что IV квартал 2023 года станет последним растущим периодом цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Ранее KazanFirst писал о причинах, которые, по его мнению, повлияют на охлаждение спроса на рынке.

Читайте также: На рынке недвижимости Татарстана продано лишь 26% строящихся квартир