«Достаточно уникальная ситуация»: готовые квартиры в Казани стали дешевле строящихся

Купить квартиру в готовом доме стало выгоднее, чем в строящемся, — разница в цене квадрата в Казани составила 34 тысячи рублей. Эксперты KazanFirst говорят, что застройщики подстраиваются под сложившиеся рыночные условия, когда растет себестоимость строительства и сохраняется высокая ключевая ставка. Участники рынка говорят, что «если проект качественный, то квартира в сданном доме не может стоить дешевле, чем в строящемся».

В Казани на первичном рынке жилья медианная цена квадратного метра составила 240 тысяч рублей, а его стоимость в сданных домах, которые реализуются напрямую от застройщика, обходится в 206 тысяч рублей. В итоге стоимость квадрата в сданных новостройках на 34 тысячи рублей (или на 14,2%) ниже, чем в строящихся проектах. Такие данные приводятся в исследовании сервиса «Яндекс Недвижимость».

Речь идет о сданных новостройках, которые реализуются по договорам купли-продажи (ДКП), а не по договорам долевого участия (ДДУ), но при этом продолжают продаваться напрямую от застройщиков.

Кроме того, средняя полная стоимость квартиры на первичном рынке составила 12,5 млн рублей, а средняя площадь — 55,1 кв. м, а в готовых домах цена лота достигла 15,1 млн рублей со средней площадью 75,9 кв. м.

В целом по России ценник квадратного метра в новостройках обошелся в 185 тысяч рублей, а в сданных домах — в 187 тысяч рублей. Отмечается, что «зафиксирован заметный рост предложения квартир от застройщиков, формально перешедших в категорию вторичной недвижимости». За месяц объем таких лотов увеличился на 30%.

Столица Татарстана занимает третье место среди городов РФ с самой высокой медианной ценой квадратного метра в новостройках, реализуемых по ДДУ, уступив столичным городам. На первом месте Москва со стоимостью 438 тысяч рублей за квадрат, на втором — Санкт-Петербург с ценником 264 тысячи рублей. А вот по стоимости квадрата по договорам купли-продажи татарстанская столица занимает четвертое место. В Москве и Питере цена достигла 524 и 270 тысяч рублей соответственно. Опередил Казань также Нижний Новгород со стоимостью 232 тысячи рублей.

Если в столице Татарстана цена квадрата в строящихся проектах больше, чем в сданных новостройках, то есть города, где ситуация обратная. Например, в Нижнем Новгороде разница ценников составляет 23,4% в пользу сданного дома. Медианная цена за квадрат в новостройке по ДДУ обходится в 188 тысяч рублей. Например, в Омске стоимость как в строящихся проектах, так и в сданных новостройках одинаковая и достигает 160 тысяч рублей.

— В последние месяцы мы наблюдаем рост предложения на первичном рынке. Особенно активно на рынок выходят квартиры в сданных новостройках: формально они относятся к «вторичке», так как продаются по договорам купли-продажи, но на деле — все те же новые квартиры от застройщика. Более того, при покупке таких квартир девелоперы предлагают привычные инструменты финансирования, включая рассрочки. Во многих случаях уже готовые квартиры продаются на выгодных условиях, так как застройщикам важно оперативно реализовать введенные в эксплуатацию новостройки. За счет этого растет и доля таких объектов в общем объеме сделок, — комментирует коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.

Если цемент и арматура вырастут на 20-30%, то одновременно и вырастут цены на квартиру

Ситуация, когда выгоднее купить у застройщика уже готовую квартиру, чем ждать, когда достроят дом, была не всегда. Раньше на этапе котлована цена была значительно выгоднее и инвесторы чаще всего покупали недвижимость на момент ее строительства. Об этом KazanFirst рассказал руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин.

Он объяснил, что такая ситуация сложилась из-за роста себестоимости строительства, а именно стройматериалов, рабочей силы и высокой ключевой ставки. Также, когда дом уже построен, то себестоимость зафиксирована, а на момент начала работ застройщик закладывает на два-три года вперед и считает с учетом постоянного удорожания.

— Нераспроданность на рынке присутствует, но назвать ее большой и критичной я не могу. В большинстве проектов в Казани все-таки квартиры распроданы. Цены будут расти, потому что, повторюсь, растет себестоимость. Если цемент и арматура вырастут в течение года на 20-30%, то одновременно и вырастут цены на квартиру. В минус никто строить не будет, — подытожил эксперт.

«Стоимость квартиры увеличивается, и застройщики на этом играют»

Руководитель агентства недвижимости, член «Гильдии риэлторов РТ» Тимур Муратов со своей стороны отметил, что достаточно много квартир нераспродано, однако стоит вопрос, кому их продавать. По его словам, многие застройщики продают не весь дом, а, например, отдельные этажи. Однако из-за этого возникают случаи, когда покупатель хочет конкретную квартиру, но компания может долго не выставлять ее на продажу, из-за чего может возникнуть нераспроданность.

В беседе с KazanFirst он рассказал, что «в процессе строительства стоимость квартиры увеличивается, и застройщики на этом играют». Кроме того, строителям «интереснее продавать жилье и поднимать цены периодически, поэтому неудивительно, что на этапе строительства цены могут быть выше, чем в сданных домах». Если же остались непроданные квартиры, то застройщик прибегает к скидам и акциям, что приводит к снижению стоимости.

— На сегодняшний день достаточно уникальная ситуация на рынке недвижимости. Это связано в целом с экономической ситуацией в стране, с потребительским спросом, с уровнем инфляции. В данной ситуации застройщики реагируют, подстраиваются под сложившиеся рыночные условия. Это неудивительно, так будет всегда. Говорить о том, что цены упадут, я бы не стал, потому что у компаний есть бизнес-план, согласованный с банками, которые ведут проектное финансирование строящихся объектов, зафиксирована ценовая политика. Если говорить о снижении или повышении цен, то надо будет все пересматривать, — сообщил Муратов.

Собеседник подчеркнул, что для стимуляции продаж застройщики будут прибегать к рассрочкам и акциям. Он уверен, что со временем цены будут расти дальше.

«Речь может идти о неликвидных или малоликвидных остатках»

В свою очередь, застройщики заявляют, что такая ситуация нетипична для них самих. Если проект качественный, то квартира в сданном доме не может стоить дешевле, чем в строящемся. Об этом KazanFirst заявил генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев, приведя в пример собственные проекты.

Он отметил, что «после ввода дома в эксплуатацию цена только растет: покупатель видит готовый продукт, отсутствуют строительные риски, можно сразу заезжать или сдавать в аренду».

Например, когда проект востребованный по городу, то «к моменту сдачи дома, как правило, распродано 95-97% квартир».

— Это ликвидный актив, и он закономерно дорожает со временем. Что касается общего тренда, случаи, когда стоимость квадрата в сданном доме оказывается ниже, чем в строящемся, — скорее исключение, — рассказал эксперт.

По мнению Галеева, такие случаи возможны, «если жилой комплекс уже сдан, то застройщик мог погасить кредит по проектному финансированию, и в финальной цене квартиры уже нет затрат на банковское сопровождение». Кроме того, «речь может идти о неликвидных или малоликвидных остатках — например, о квартирах с нестандартными планировками, низкими этажами или неудачными видами». Такие квартиры стараются реализовать быстрее, в том числе с дисконтом, добавил собеседник.