«Финансовая модель полетела»: какие застройщики дольше всех тянут со сдачей жилья в Татарстане

С переносом сроков в Татарстане строится 522 тысячи квадратных метров жилья — почти каждый шестой возводимый квадрат. Однако, как выяснил KazanFirst, одни застройщики сдвигают сдачу лишь на несколько дней или пару месяцев — например, «Суварстроит», «Ак Барс Дом» и «Талан». А вот дольщики альметьевского «Экополиса» от «АСПЭК-Домстроя» ждут свои квартиры уже почти на два года дольше обещанного. Эксперты KazanFirst говорят, что сейчас «плохо обстоят дела с продажами», из-за чего многие проекты и переносятся, но не так критично, как в других регионах.

В Татарстане на начало июля строится 3,302 млн квадратных метров жилья. Из них 522 тысячи кв. м строится с переносом сроков, или 15,81% от общего числа. Такие данные приводятся в статистике Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ).

Если сравнивать с показателями начала года, то при объеме строительства 3,35 млн кв. м с просрочкой возводилось 516 тысяч кв. м — 15,4% от объема.

За семь месяцев объем строительства сократился на 1,7%, а доля объектов с задержкой выросла на 0,4 процентного пункта.

В целом по стране на 1 июня строилось 125 млн кв. м жилья, однако из них 12,6%, или 15,8 млн кв. м, — с переносом сроков ввода в эксплуатацию. За год доля таких проектов выросла на 2,8 процентного пункта, а общий объем увеличился на 30%, или на 3,7 млн кв. м. По сравнению с началом года ситуация стала лучше: на 1 января возводилось 17 млн кв. м такого жилья, что составляло 14% от всех проектов. Срок просрочки ввода вырос за полгода с 3,3 до 3,5 месяца.

KazanFirst, проанализировав статистику ЕРЗ, подготовил рейтинг девелоперов, допустивших просрочку при сдаче домов.

По состоянию на 1 июля 2026 года основные объемы просроченного строительства в Татарстане приходятся на несколько застройщиков. Больше всех переносит «Суварстроит»: из 240 тысяч кв. м строящегося жилья с задержкой — в среднем на 1,7 месяца — вводится 68,4 тысячи, это 28,4% портфеля. С начала года компания сдала с опозданием 35 тысяч кв. м — весь запланированный на этот период объем.

Почти вся просрочка приходится на казанский ЖК «Отражение» на Оренбургском тракте. Три его корпуса планировали ввести еще в III квартале 2025 года, а сдали только в мае 2026-го: четвертый — 25 мая, пятый и шестой — 20 мая. Задержка по каждому — около 7,7–7,8 месяца.

Удмуртский «Комосстрой» из 83 тысяч кв. м переносит 32,5 тысячи (39%) на 3,4 месяца. В 2026 году компания сдала все свои 21,1 тысячи кв. м без задержек, так что перенос у нее тоже зафиксирован впервые.

А вот у ГК «Евростиль» просрочен фактически весь портфель. Из 38,7 тысячи кв. м с опозданием на 7,8 месяца идет 31,2 тысячи — больше 80%. Формально есть застройщики и со стопроцентным переносом, но у них портфели вдвое-втрое меньше; у «Евростиля» же это десятки тысяч кв. м, зависших почти на восемь месяцев. Ни одного объекта в 2026 году компания пока не ввела, в работе четыре ЖК: «10 микрорайон», «Озеро», «Светлый» и «Челны Сити».

Удмуртский «Талан» из 104 тысяч кв. м задерживает 30,7 тысячи (29,5%), в среднем на 27 дней. При этом за год компания сдала с опозданием весь запланированный объем — 37,5 тысячи кв. м в одном проекте. Это набережночелнинский ЖК «Премьер-квартал на набережной» на улице Раскольникова: все восемь корпусов первой очереди планировали ввести в III квартале 2025 года, а сдали в феврале 2026-го (корпус 1.1 — 13 февраля, остальные — 12-го). Общая задержка — 2,5 месяца.

«Прогресс-Строй НЧ» переносит сразу весь свой объем — 25,8 тысячи кв. м — на девять месяцев; вся стройка компании — это единственный ЖК «Лазурный». Раньше объектов в республике она не сдавала.

Замыкает рейтинг по объему переносов ГК «АСПЭК-Домстрой» из Удмуртии, но по глубине задержки это, пожалуй, худший случай в списке. Все 23,4 тысячи кв. м застройщика — единственный ЖК «Экополис» в Альметьевске — перенесены на 21 месяц. Покупатели ждут свои квартиры почти на два года дольше обещанного. Причем сдвиги у компании не только в Татарстане: в 2026 году она с опозданием сдала 22,9 тысячи кв. м в Ижевске.

Разброс задержек в рейтинге огромный — от 12 дней у «Яналифа» до 21 месяца у «Экополиса». При этом за полгода картина заметно сдвинулась.

Сильнее всех нарастил просрочку «Суварстроит»: объем переносов почти удвоился — с 35,2 до 68,4 тысячи кв. м, а их доля в портфеле подскочила с 12,8 до 28,5%. Впервые в переносы ушел «Ак Барс Дом»: в январе у него их не было вовсе, к июлю набралось 34,5 тысячи кв. м (13,1%). Понемногу растет доля и у «СМУ-88» — с 16 до 20,2%. У «Евростиля» за полгода почти ничего не изменилось: те же 31,2 тысячи кв. м и около 80% портфеля. Особняком стоит ГК «Профит»: компания распродала и сдала часть проблемного жилья, и объем переносов упал почти вдвое — с 89,9 до 49,6 тысячи кв. м, но в том, что осталось в стройке, просрочка по-прежнему почти половина (48% против 51,7% в январе).

Срок завершения строительства и срок передачи ключей — это разные сроки

Одна из главных причин переноса сроков — логистика: сложности с доставкой стройматериалов, особенно импортных, которые идут на фасады и внутреннюю отделку. Об этом в беседе с KazanFirst рассказал руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин. Сюда же он отнес кадровый дефицит и низкую глубину продаж у небольших застройщиков — из-за нее дорожает проектное финансирование и замедляется стройка.

Первые две проблемы, по его словам, в целом решаемы, а третья для Татарстана пока не характерна — скорее для других регионов России.

— Перенос сроков на 3-4 месяца вообще не серьезный перенос в принципе. Такое бывало часто и будет здесь. Важно понимать то, о чем многие часто забывают: срок завершения строительства и срок передачи ключей — это разные сроки. Разница между сроками достигает от полугода до 12 месяцев. Поэтому когда застройщик переносит срок сдачи дома на 3-4 месяца либо даже на 6 месяцев, как правило, срок передачи ключей не переносится и дольщики получают свои квартиры вовремя. И здесь не возникает даже никаких штрафных санкций к застройщику, потому что все должны ориентироваться на срок передачи ключей, — объяснил Сафин.

Покупатели, конечно, реагируют негативно, когда видят построенный, но еще не сданный дом, отметил эксперт, однако в целом понимают рыночную ситуацию и относятся к этому спокойно. Более того, те, кто брал квартиру в рассрочку, порой даже заинтересованы в затянувшейся стройке — она позволяет отсрочить выплату основной суммы.

Критических задержек в Татарстане нет, поэтому и негативный фон не сложился, а доверие к застройщикам в регионе сохраняется, добавил Сафин.

— Текущая рыночная ситуация сложная. У застройщиков огромная команда, которая занимается ежедневной аналитикой. Мы видим, что предлагаются какие-то акции, какие-то специальные условия покупки, все больше проводится различных рекламных кампаний. В этом плане мы видим, что застройщики не сидят сложа руки и каждый день активно какие-то действия предпринимают для того, чтобы были и эффективные продажи, и, соответственно, дома сдавались в срок, — заключил собеседник.

«Плохо обстоят дела с продажами»

— Основная причина задержек — плохой темп продаж, и многие застройщики вынуждены переносить срок ввода, связанный с тем, что изначально финансовая модель полетела. То есть посмотрите уровень нераспроданности, затоваренности — Казань входит в семерку-восьмерку регионов городов-миллионников, где спрос на новостройки значительно ниже, чем на то, что строится. Это объем большой нереализованных квадратных метров, — заявила KazanFirst руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

По ее словам, возможные задержки на решение о покупке почти не влияют: в Казани нет катастрофических срывов сроков, какие случаются в Москве у некоторых крупных застройщиков.

Так, местные застройщики, как правило, не допускают значительных переносов, и даже если есть один застройщик с задержками, рисков недостроя там не видят. В Подмосковье же таких проблемных объектов очень много.

Кроме того, «многие покупатели по незнанию подписывают дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи квартиры, тем самым полностью лишая себя права на неустойку за просрочку».

— Плохо обстоят дела с продажами потому, что основные категории, кто может приобрести квартиру по ипотеке, — молодые семьи, семьи с маленькими детьми и it-специалисты. И в большинстве случаев это право у них уже реализовано. Потому что было столько разговоров о том, что закончится ипотека, менялись условия, и, соответственно, этот спрос сгруппировался и уже реализовался, даже отложенный спрос, — резюмировала Гизатова.

Спрос в большей степени сейчас ориентирован на вторичный рынок недвижимости

Ключевые проблемы отрасли — зависимость застройщиков от банковских кредитов, нехватка квалифицированных рабочих, рост цен на стройматериалы и логистику, а также падение продаж. Такую оценку дал руководитель АН «Современник», член гильдии риелторов РТ Тимур Муратов.

Все эти факторы, по его словам, мешают укладываться в сроки и бьют по рынку недвижимости, а через него — по экономике в целом.

— Это несет корректировку планов, связанных с дальнейшей реализацией квартиры в процессе ремонта и заселения. Для застройщика это влияние на репутацию, на возможность применения проектного финансирования, конечно же, снижение уровня продаж. Покупатели видят, как застройщик сдает, значит, многоквартирные дома с задержкой сроков, и это сказывается на уровне доверия со стороны покупателей, — рассказал KazanFirst Муратов.

Финансовое положение застройщиков разнится, отмечает Муратов: одни компании проседают из-за падения продаж и доходности, другие держатся устойчиво за счет удачных проектов. При этом все они, по его словам, рассчитывают на оживление спроса и готовы привлекать покупателей в любом классе жилья — это помогло бы и их бизнесу, и рынку в целом.

— Спрос в большей степени сейчас ориентирован на вторичный рынок недвижимости. Там готовые квартиры с ремонтом, которые можно приобретать для сдачи в аренду или можно приобретать непосредственно за короткие сроки. Поэтому пока перекос в продажах в сторону вторички, — сообщил эксперт.