«Ипотека за рубль»: можно ли в Татарстане купить жилье по частям

В Татарстане растет спрос на траншевую ипотеку, где заемщик оплачивает кредит поэтапно, пока идет строительство дома. По сути, такой инструмент должен оказать поддержку ипотечному рынку. Однако Центробанк выступает против траншевой ипотеки. Почему — в материале KazanFirst.

Интерес к траншевой программе среди покупателей недвижимости в Татарстане за последний год вырос на 15% и выше. Такую оценку дала эксперт KazanFirst — ипотечный брокер Анастасия Малышева. По ее словам, этот вид кредитования «можно рассматривать как спасение» после отмены ипотеки «Господдержка-2020» и изменений условий по другим программам. Она считает, что траншевая программа пользуется спросом, так как немногие готовы оплачивать полный платеж.

Траншевая ипотека (второе название — «ипотека за рубль») — кредит, в котором выдача суммы происходит частями в зависимости от объекта, который приобретается, объяснила Малышева. Программа появилась в 2022 году как одна из мер стимулирования сильно просевшего спроса на жилье. В тот год рынок недвижимости пережил немало изменений. ЦБ поднимал ключевую ставку с 9,5 до 20%, а потом оставил 7,5%. Ипотеку на вторичку предлагали под 20-25% годовых.

Тяжелое время на рынке недвижимости и в 2024 году. В июле отменили льготную ипотеку «Господдержка-2020» со ставкой 8% годовых. 31 июля были внесены изменения по IT-ипотеке. Максимальная ставка составила 6% годовых, а сумма кредита — 9 млн рублей. При этом программа в Москве или Санкт-Петербурге действовать не будет.

В июле за один месяц объем выданных ипотечных кредитов в республике упал на 74%. В начале августа многие крупные банки подняли рыночную ставку по ипотеке под 20%. Глава Минстроя РТ Марат Айзатуллин заявлял, что в связи с отменой льготной ипотеки и повышением ставок объем рынка жилой недвижимости сократился на 40%. Позже в столице Татарстана рынок новостроек сократился на 65% — тоже за месяц. В связи с этим в Казани в августе аренда однушки выросла на 25%.

Условия и особенности траншевой ипотеки

При строительстве частного дома по траншевой ипотеке после каждого этапа необходимо сделать фотографии для подтверждения того, что транш был использован и процесс строительства идет. Первый транш выдается на фундамент. После проверки выдается часть на каркас здания: крышу, стены. Третий транш выдается на окончательные работы. Процесс идет по схеме: «деньги выделили и построили».

Эксперт подчеркнула, что размер частей может меняться в зависимости от банка и программ.

Также есть траншевая ипотека при покупке новостройки. Спикер отметила, что тут все зависит от застройщика, а также с какими банками, на каких условиях он заключил партнерское соглашение. Первый транш зачисляется после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй — после сдачи дома. То есть это возможность получать ипотеку частями и платить проценты только за ту часть, которую взяли.

— В первом случае со строительством идет оплата сразу за всю сумму ипотеки. С квартирами платежи происходят именно за ту часть средств, которая фактически была переведена застройщику, то есть пока дом не сдастся в эксплуатацию. Условно, клиент платит не за полную сумму ипотеки, а за 10, 15, 20% в зависимости от размера транша. У каждого застройщика есть свои индивидуальные программы, поэтому размер траншей и платеж очень сильно отличаются, — рассказала Малышева.

На вторичное жилье траншевая ипотека не распространяется, так как здесь происходит только единовременная выдача всей суммы. В то время как траншевая подходит на строящуюся недвижимость.

— Клиент может оформить траншевую ипотеку на новостройку на одних условиях и до момента сдачи дома в эксплуатацию платить минимальную сумму, что значительно повлияет на его кредитную нагрузку в положительную сторону. Если после сдачи дома могут поменяться ипотечные условия на рынке, например, ставка будет занижена, то клиент может рефинансировать, что так же положительно может повлиять на его кредитную нагрузку, — объяснила эксперт.

Такой вид кредитования популярен и удобен не только заемщику, но и застройщику, считает специалист. Так, строительные компании могут не привлекать собственные средства, как в случае с эскроу-счетом, который раскрывается после сдачи дома в эксплуатацию. Как показывает практика, не все застройщики «готовы вкладывать собственные средства на строительство дома своему клиенту».

— Минусов в траншевой ипотеке я не наблюдаю. Многие дома строят 1,5-2 года. Программа снижает клиенту нагрузку по ежемесячным платежам. Он платит, условно, 20 тысяч рублей, когда мог 60 тысяч, — заключила собеседница.

Трудности в траншевой ипотеке

Ипотечный брокер Дарья Фирсова, наоборот, отметила риски в траншевой ипотеке для застройщиков. Первое — если заемщик не выполняет свои обязательства по выплатам, застройщик может столкнуться с недофинансированием проекта, что может привести к остановке строительства и задержкам по срокам. Впоследствии это приведет к увеличению стоимости работы и снижению ликвидности объекта. Необходимость привлечения дополнительных средств на каждый этап строительства — как один из рисков для застройщиков, считает ипотечный брокер.

— Заемщик оформляет ипотечный кредит и договор долевого участия и вносит первоначальный взнос, после чего банк начисляет застройщику первый транш, который может составлять от 100 рублей. Пока производится строительство, заемщик выплачивает проценты по первому траншу, например, по 1 рублю в месяц. Этот период может длиться пару лет, — объясняет Фирсова.

Такое возможно при использовании аккредитивов или в рамках специальных программ, чтобы финансово разгрузить заемщика на начальном этапе. Но схема может также удлинять срок кредита и увеличивать общую сумму выплат, добавила эксперт.

Перед выплатами по траншам заемщик обязан внести первоначальный взнос от 10 до 30% от стоимости квартиры. Затем выплаты по траншам производятся согласно графику, установленному банком и застройщиком.

Спикер подчеркивает, что после ввода дома в эксплуатацию сумма ежемесячных платежей по ипотечному кредиту увеличивается. Банк учитывает фактическую стоимость готового объекта, затем увеличивается сумма основного долга и процентов по кредиту. По мнению Фирсовой, это не может быть минусом, если человек один-два года платил по рублю.

— Траншевая ипотека не может применяться одновременно с льготными программами ипотеки. Льготные программы часто подразумевают фиксированные условия и платежи, которые могут не соответствовать схеме рассрочки по траншам. Однако правила могут различаться в зависимости от банка и конкретных предложений, поэтому всегда лучше уточнять информацию непосредственно в банке, — рассказала KazanFirst собеседница.

Где можно взять траншевую ипотеку?

На встрече с журналистами в начале сентября этого года управляющая ВТБ в Татарстане, вице-президент Марьям Давлетшина отметила, что инструмент траншевой ипотеки доступен в двух федеральных банках — ВТБ и Сбере.

— В среднем жилой дом строится 1,5-2 года. Люди имеют возможность постепенно, траншами, вносить средства и комфортный график уплаты процентов. Расчет делается на то, что за годы ввода объекта ставки упадут и можно будет рефинансировать ипотеку, — рассказала управляющая ВТБ в республике.

Она отметила, что в текущей ситуации «в наиболее выигрышном положении будут находиться те застройщики, у которых самые интересные предложения». Кто-то предлагает траншевую ипотеку, а кто-то — ипотеку с эскроу-дисконтом. По ее мнению, траншевая ипотека может оказать поддержку рынку во втором полугодии 2024 года.

Как подтверждается на сайте «Домклика» от Сбера, сервиса по поиску недвижимости с помощью ипотечных кредитов, «Сбер — один из немногих российских банков, где можно оформить ипотеку траншами на первичном рынке». В банке есть программа на покупку квартир в новостройках, на индивидуальное жилищное строительство или строительство гаража. По условиям максимальный срок получения всех траншей — 36 месяцев с момента выдачи первой части кредита. При этом подача заявки доступна через строительную компанию. Застройщик сам определяет, доступна ли такая программа.

Центробанк: «Не приветствуем траншевую ипотеку»

Банк России не одобряет траншевую ипотеку и не отмечает широкого распространения по ней, сообщала в 2023 году глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

— Мы смотрим за этим рынком. Если увидим расширение таких механизмов, будем предпринимать меры. Но банкам публично и в целом мы говорим, что не приветствуем траншевую ипотеку. Если она будет развиваться, будет достаточно жесткое регулирование, — предупреждала глава регулятора.

В 2022 году ЦБ называл такую ипотеку рисковой как для покупателей жилья, так и для застройщиков. Среди них возможное подорожание проектного финансирования из-за поступления меньшей суммы на эскроу-счет, повышение спроса и цен, а также недобросовестная продажа.

— Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания, — возмущалась Набиуллина.

Что думают застройщики?

Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев считает, что такой способ удобен как покупателю, так и девелоперу. Он подтверждает, что такую ипотеку сложно получить из-за высоких требований банков для одобрения.

— Тут механика простая: вносите 20% первоначалки и заключаете договор на траншевый кредит. Это значит, что банк вам будет давать деньги по частям, что удобно. Например, первый транш у вас 100 рублей, второй транш — остальная стоимость квартиры. Таким образом, года полтора вы платите за ипотеку, условно, по рублю в месяц, а после закрываете кредит продажей своей старой квартиры или рефинансируете более комфортной ипотекой, — объяснил схему ипотеки генеральный директор.

Галеев добавил, что у траншевой ипотеки такой же принцип, как у рассрочки от застройщика. Последней пользуются те, кто не получил одобрения по траншу. Единственное отличие — ежемесячный платеж уже не рубль, а 20-30 тысяч, что все еще гораздо комфортнее обычных ипотечных ставок.

— Человек вообще может в этом случае заработать, если на руках есть сумма, превышающая первоначальный взнос. Берете транш или рассрочку, остальную сумму кладете на счет в банк и за счет высокого «ключа» получаете к завершению стройки хорошие начисления. Как бы то ни было, мы к каждому случаю подходим индивидуально и стараемся подобрать наиболее комфортные условия, — заключил спикер.