«Люди хватали квартиры из последних сил»: в Татарстане резко выросла ипотечная «просрочка»

В Татарстане к концу 2025 года просроченная задолженность по ипотеке на строящееся жилье выросла в 1,6 раза — до 406 млн рублей. Формально это около 0,3% от общего ипотечного портфеля республики (142 млрд) и ниже среднего по РФ. Однако эксперты считают, что этот показатель будет расти. Рынок вступает в фазу «дозревания» кредитов, выданных на пике ажиотажа 2023 года: заемщики, державшиеся «из последних сил», сталкиваются с двойной нагрузкой — ипотекой и арендой. Любая потеря дохода выбивает их из графика, приводя к уступкам, судам и банкротствам.

В Татарстане на ноябрь 2025 года просроченная задолженность по ипотеке на строящееся жилье достигла 406 млн рублей. За 10 месяцев сумма увеличилась на 63,7%. В начале года долг составлял 248 млн рублей. Такие данные приводит коллекторское агентство «Долговой консультант», проанализировавшее информацию ЦБ РФ.

Общий портфель задолженности по ипотеке в республике на 1 ноября 2025 года составил 142,2 млрд рублей. Таким образом, татарстанцы просрочили лишь 0,29% этой суммы.

Напомним, общая задолженность — это все долги, которые заемщики должны вернуть финансовой организации. В кредитный портфель не включатся пени за просрочку выплат, штрафы. Просроченная задолженность — это не исполненные в срок обязательства заемщика перед банком по своевременному погашению кредита (как правило, в течение 90 дней).

В целом по России объем «просрочки» к ноябрю 2025 года достиг 17,5 млрд рублей. С начала года этот показатель вырос на 88,1% — в январе он составлял 9,3 млрд рублей. Общая задолженность на 1 ноября 2025 года — 4,3 трлн рублей. Россияне просрочили 0,41% от этой суммы.

По Приволжскому федеральному округу (ПФО) за этот период «просрочка» по ипотеке выросла на 95,2%. На начало этого года сумма задолженности составляла 1 млрд рублей и к ноябрю выросла до 2 млрд рублей. Общий портфель задолженности по ипотеке в ПФО на 1 ноября 2025 года обошелся в 707 млрд рублей.

Среди ПФО Татарстан занимает девятое место по росту просроченной задолженности. Самый высокий показатель в Мордовии, где «просрочка» увеличилась на 172%, с 11 до 30 млн рублей.

По общему объему ипотечной «просрочки» Татарстан обошла Башкирия, где общая сумма оказалась 526 млн рублей. Рост за 11 месяцев составил почти 135%, начиная с 224 млн рублей.

— С начала 2025 года портфель ипотеки на покупку строящегося жилья сокращался. Это объясняло рост доли просроченной задолженности в данном сегменте. Но с сентября 2025-го банки вновь стали наращивать объемы кредитования — всего за два месяца портфель на первичном рынке прибавил 2%. И это не остановило кратный прирост доли неплатежей, — комментирует гендиректор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксенов.

По его словам, из-за грядущего ужесточения условий по семейной ипотеке с февраля 2026 года «застройщики и банки агитируют заемщиков успевать оформить ипотеку, пока действует ставка 6% годовых». Кроме того, «это напоминает ситуацию конца 2023-го — начала 2024-го, когда так же активно убеждали оформлять субсидируемую ипотеку перед ее отменой в июле 2024-го». Таким образом, «тот необдуманный ажиотаж отчасти является причиной двукратного роста просроченных платежей».

 «Это ни о чем по сравнению с тем, что у нас выдают сотни, тысячи кредитов»

Большинство этих кредитов взяты по высокой ставке, поэтому люди не могут вовремя оплачивать, и отсюда растет задолженность по ипотеке. Об этом KazanFirst рассказал руководитель агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев.

При этом он обратил внимание, что за год сумма «просрочки» выросла на 158 млн рублей. По его словам, «это порядка 15 квартир или 15 ипотечных кредитов».

— Здесь надо понимать, что цифры в процентах в данном случае нельзя применять. Если вы посмотрите, в рублях это несколько квартир. Мизерная доля на рынке всего ипотечного кредитования, что даже говорить не стоит.  Это ни о чем по сравнению с тем, что у нас выдают сотни, тысячи кредитов. Поэтому это как капля в море, — подчеркнул эксперт.

Он считает, что в следующем году доля «просрочки» будет расти. Связано это с тем, что «есть определенный процент населения, кто взял кредит под высокие ставки и, к сожалению, не может обслуживать этот кредит». Кроме того, ситуация станет серьезной, когда объем просроченной задолженности вырастет до миллиарда рублей.

— Чаще всего это лица, которые шли без первоначального взноса, без справок о доходах, то есть не имеющие стабильного дохода. Здесь нет социального портрета. Здесь надо от другого фактора смотреть. Чаще всего это те, кто не имел первоначального взноса, — заключил Савельев.

«Рынок управляемый, системных рисков пока нет»

Рост просроченных платежей связан с сочетанием нескольких факторов. Во-первых, увеличивается долговая нагрузка населения — люди берут не только ипотеку, но и потребительские кредиты, микрозаймы. Во-вторых, на платежеспособность влияет рост цен, инфляция и повышение ставок по кредитам. Все это делает часть заемщиков более уязвимыми к задержкам платежей. Об этом KazanFirst рассказала руководитель отдела ипотеки компании «Этажи-Казань» Олеся Гафиятулина.

По ее словам, «для Татарстана ситуация пока не критична — доля просроченных платежей составляет всего 0,29% от портфеля». Это говорит о том, что рынок управляемый, системных рисков пока нет.

— Да, высокая долговая нагрузка — один из факторов роста задолженности. Краткосрочные кредиты и микрозаймы уменьшают финансовую «подушку» семьи, что повышает риск задержек по ипотеке, особенно при изменении экономической ситуации, — объяснила Гафиятулина.

По ее прогнозу, «вероятно, мы увидим умеренное увеличение просрочек, если продолжится рост цен и долговой нагрузки населения». Однако «резкого кризисного всплеска ждать не стоит, особенно если ставки по ипотеке останутся на текущем уровне или будут снижены».

«Те, кто держался из последних сил, могут начать выходить на «просрочку»

— Покупатели строящегося жилья часто вынуждены снимать квартиру, пока их дом строится. Из-за общей инфляции выросла и стоимость аренды, и стоимость жизни: продукты, услуги. У многих заемщиков просто не хватает денег обслуживать и аренду, и ипотеку одновременно, — заявила KazanFirst руководитель ипотечного отдела компании «Флэт» Екатерина Булатова.

Кроме того, по ее словам, «в периоды ажиотажа, перед закрытием и изменением льготных программ, люди хватали квартиры из последних сил, не имея достаточной финансовой подушки». Также на рост «просрочки» по ипотеке повлияло наличие потребительских кредитов.

— Заемщик, который с наибольшей вероятностью допускает просрочку, выглядит так. Человек, купивший квартиру с целью перепродажи, часто с использованием минимального первоначального взноса. Он рассчитывал на рост цен, но рынок стагнировал. Заемщик с низким порогом входа. Сотрудники малого бизнеса, сферы услуг и торговли, чьи доходы не индексируются так быстро, как инфляция, или зависят от сезонности. Часто это семьи, где работает только один супруг, второй в декрете. Любая болезнь, потеря работы или задержка зарплаты выбивает их из графика, так как бюджет расписан впритык, — объяснила собеседница.

По ее словам, в такой ситуации люди пытаются продать жилье через уступку прав, просят отсрочку, подают на банкротство, а также обращаются в суд и расторгают договор.

— К сожалению, тенденция, скорее всего, будет негативной. Мы увидим «дозревание» кредитов, выданных на пике ажиотажа 2023 года. Те, кто держался из последних сил, могут начать выходить на «просрочку». Из-за высоких ставок по рыночной ипотеке продать залоговые квартиры будет крайне сложно. Это приведет к накоплению плохих активов на балансах банков. Сохраняется большой разрыв цен между первичкой, которую купили дорого в ипотеку, и реальной рыночной ценой, за которую это жилье можно продать сейчас. Многие заемщики окажутся в ситуации, когда продажа квартиры не покрывает остаток долга банку, — резюмировала Булатова.