«Однозначно станет меньше сделок»: как запрет покупать жилье за наличные отразится на рынке РТ

В Госдуме хотят до конца года ввести запрет на сделки с недвижимостью за наличные дороже 1 млн рублей. Идею уже поддержала Генпрокуратура РФ, которая таким образом хочет сократить случаи мошенничества. По словам экспертов KazanFirst, жилье за кэш можно сейчас взять только на вторичном рынке. Но если запрет введут, «то это вызовет множество проблем», особенно у тех, кому сейчас банки не одобряют ипотеку.

Генпрокуратура РФ поддержала идею депутатов Госдумы об ограничении сделок с недвижимостью за наличный расчет. Об этом говорится в ответе первого заместителя ведомства Анатолия Разинкина зампреду комитета по строительству и ЖКХ от фракции «Единая Россия» Светлане Разворотневой.

Ранее Разворотнева сообщала о планах внести этим летом в нижнюю палату законопроект о запрете сделок с жильем стоимостью более 1 млн рублей. По ее словам, такой закон может быть принят уже к концу 2025 года.

По данным «Известий», прокуратура одобрила принятие специального закона «в связи с распространением дистанционного мошенничества при сделках с жильем».

Кроме того, ведомство предложило регулировать деятельность риелторов. У них должно быть высшее образование и отсутствовать судимость за экономические преступления.

Также в Генпрокуратуре считают важным изучение возможности формирования специального компенсационного фонда, с помощью которого пострадавший от действий риелторов вправе требовать возмещения ущерба. Кроме того, в документе поддерживаются изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» по увеличению сроков до 20 дней или приостановке постановки недвижимости на кадастровый учет при выявлении признаков сомнительной сделки. На сегодняшний день регистрация длится до 10 дней через Росреестр и до 12 дней через МФЦ.

— При введении таких корректив возможно рассмотреть вопрос о создании интегрированной системы обмена сведениями между Росреестром и МВД для пресечения неправомерных действий при совершении подозрительных сделок, — предлагает первый замглавы ведомства.

Кроме того, рекомендуется ввести обязательное нотариальное заверение сделок для проверки согласия на продажу квартир лицам старше 65 лет.

Сообщается, что чаще всего жертвами мошенников становятся пенсионеры, люди с зависимостями, психическими заболеваниями. Также им могут продать квартиру по заниженной стоимости, а наличные могут оказаться фальшивыми. В этом случае нет гарантии, что жилье не будет продано нескольким покупателям. Поэтому советуется производить расчеты через аккредитив или сервисы электронной регистрации.

«Законопроект требует серьезной доработки»

Автор инициативы Светлана Разворотнева объяснила «Известиям», что такой проект «один из шагов по созданию в России целой системы по безопасности купли-продажи недвижимости». По ее словам, об этом свидетельствуют «печальные данные статистики».

Так, по итогам 2022 года Генпрокуратура зафиксировала более 6 тысяч преступлений, связанных с лишением граждан квартир, в 2023-м — свыше 8 тысяч. Депутат отметила, что ежегодно сумма ущерба составляет десятки миллиардов рублей и цифра ежегодно растет.

— Именно поэтому были разработаны и другие меры, направленные в том числе на правовое регулирование риелторской деятельности, а также предложена процедура заморозки средств от продажи квартир на счете продавца, чтобы предохранить его от мошеннических действий. Ведь люди, которых обманывают мошенники, начинают это понимать лишь спустя какое-то время, например, поговорив с родственниками. Но этот механизм не будет работать в случае сделок за наличные, поэтому их предлагается запретить, — пояснила Разворотнева.

Она отметила, что это делает рынок продажи жилья более прозрачным и безопасным. По словам эксперта, «на российском рынке от 10 до 15% сделок между физлицами осуществляется за живые деньги, в то время как в США, Канаде, Европе, Китае, Южной Корее расчеты только безналичные». А в Германии, Франции и Италии, например, наличные расчеты в пересчете на российскую валюту ограничены суммами от 100 тысяч до 1 миллиона рублей.

— Вся мировая практика представлена в законопроекте. Поэтому нам деваться некуда, надо идти по этому пути, — заверила Разворотнева.

Вместе с тем правительство РФ ранее отправило законопроект Разворотневой на доработку.

«Сам факт наличного расчета не является источником мошенничества»

На первичном рынке расчеты давно полностью безналичные — это обязательное условие уже около семи лет, и оно прописано в федеральном законе. С 1 июля 2018 года при участии в долевом строительстве все расчеты должны осуществляться исключительно через безналичные механизмы: эскроу-счета, аккредитивы. Об этом KazanFirst рассказал генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.

Он заявил, что «любые новые ограничения, которые затрагивают более широкие сегменты рынка, должны вводиться взвешенно, чтобы не создать дополнительные барьеры для добросовестных покупателей».

— Мы поддерживаем стремление государства повысить защиту участников рынка недвижимости. Безопасность сделок — безусловный приоритет, особенно в условиях, когда злоумышленники становятся все изощреннее. Важно понимать: сам факт наличного расчета не является источником мошенничества. Проблемы чаще возникают, когда человек, не обладая достаточной финансовой грамотностью, становится уязвим для обмана. Поэтому реальные меры безопасности — это развитие механизмов прозрачных расчетов, повышение требований к посредникам, информационная работа с гражданами, — сообщил собеседник.

Что касается предложений о приостановке регистрации прав на срок до 20 дней при подозрениях на сомнительные сделки — здесь особенно важно соблюсти баланс, подчеркнул Галеев. По его словам, «рынок стремится к ускорению и цифровизации, и любое искусственное затягивание сроков может вызывать недоверие между сторонами и тормозить процессы». Так, «любое ужесточение должно быть адресным и разумным». Главная задача — создать систему, которая делает рынок понятным, прозрачным и удобным для добросовестного покупателя.

«Это противодействие отмыванию средств»

Оплата наличными на сегодняшний день скорее актуальна только для вторичного рынка, и, возможно, в этом сегменте действительно следует ввести дополнительные ограничения и средства контроля. Об этом KazanFirst заявила директор департамента продаж GloraX (федеральный застройщик, строит в Казани) Татьяна Халилова.

— Для нас, как для большого федерального девелопера, отказ от расчета наличными не будет иметь никаких последствий, поскольку оплата наличными у нас уже достаточно давно не предусмотрена ни в одном городе присутствия. В этом плане мы полностью поддерживаем инициативу государства и предпочитаем работать с прозрачными и безопасными безналичными средствами и инструментами, чтобы снять риски не только с себя, но и с наших покупателей, — рассказала Халилова.

Собеседница согласна, что если продлят сроки регистрационных и приостановочных действий с жильем, «то рынку необходимы четкие и прозрачные правила и понимание, в каких случаях сделка может считаться сомнительной».

Основная задача этого закона не борьба с мошенничеством, а противодействие отмыванию средств, сообщила в своих социальных сетях руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Однако, по ее словам, «ничто не мешает собственнику продать квартиру через аккредитив, а потом снять деньги и передать мошенникам». Она уверена, что к концу 2025 года проект будет принят.

— Идея с увеличением регистрации до 20 дней тоже вызывает сомнения. Помните, раньше покупатель ждал право собственности месяц и мошенничества процветали. Новостройки вы уже не можете купить за наличку. Поэтому у людей, кто сидит с деньгами, могут возникнуть сложности. Им стоит или оперативно положить эти наличные в банк, пока там не требуют объяснений, или купить недвижимость, — отмечает эксперт.

По прогнозу Гизатовой, «скоро мы увидим рост сделок на вторичке».

В данном случае людям будет более выгодно арендовать недвижимость

В Татарстане на сегодняшний день за наличный счет проходит порядка 40% сделок. В большинстве случаев это происходит на рынке вторичного жилья, рассказал KazanFirst специалист по недвижимости Сабит Сафин.

Он не видит причин для ухода инвесторов с рынка жилья при введении законопроекта. По его мнению, «запрет коснется тех сделок, где стороны применяют при расчете за недвижимость передачу наличных денежных средств из «рук в руки».

— Правительство таким образом хочет проводить сделки в плоскости специализированных систем безопасных расчетов. У данного нововведения есть два мотива. Первый — уменьшение работы мошеннических схем, второй — уменьшение сделок с использованием системы занижения, — сообщил эксперт.

Если введут полный запрет на использование наличных средств, «то это вызовет множество проблем». Особенно для людей, которые обладают низким БКИ (балл кредитной истории) и не могут оформить недвижимость в ипотеку. Сафин считает «данное нововведение маловероятным». Однако в случае его принятия он уверен, что это «однозначно поможет» в борьбе с мошенниками.

— Портрет покупателя за наличный расчет выглядит таким образом, что в основном это взрослые люди. Как правило, они покупают за наличные средства в связи с тем, что реализовали свое иное имущество. Если запретят приобретать за наличные средства, то в этом случае однозначно уменьшится количество сделок. Скорее всего в данном случае людям будет более выгодно арендовать или использовать иные механизмы для приобретения недвижимости, — заключил собеседник.