Крупные банки отменили комиссии для застройщиков при выдаче льготных ипотек. Раис РТ Рустам Минниханов ранее жаловался, что их размер доходил до 20% и де-факто комиссии оплачивал покупатель. Опрошенные KazanFirst эксперты и участники рынка положительно отнеслись к отмене комиссий. Однако они опасаются, что теперь сократят объем выдачи льготных ипотек.
Крупные банки ВТБ и Сбер отменили обязательные комиссии для застройщиков при выдаче льготных жилищных кредитов. Об этом сообщается на сайтах организаций.
Так, в ВТБ условия кредитования в рамках госпрограмм, включая размер первоначального взноса, остались без изменений.
— Для стабильных и равномерных выдач льготной ипотеки необходима единая и прозрачная система для всего рынка. Мы надеемся на скорейшее принятие регуляторных решений, которые позволят сохранить объемы продаж и поддержать строительную отрасль, обеспечив семьям возможность приобрести собственное жилье, — прокомментировал заместитель президента — председателя правления банка Георгий Горшков.
Ранее ВТБ анонсировал комплекс мер для поддержания объемов выдач льготной ипотеки в связи с отменой обязательных комиссий по господдержке. Среди них: увеличение для банков размера субсидии по всем льготным программам и ее авансирование. В банке рассчитывают, что эти предложения будут учтены при окончательном решении регулятора и правительства.
По итогам четырех месяцев 2025 года ипотека с господдержкой заняла в ВТБ почти 95% от общего объема выдач жилищных кредитов.
В Сбере изменения коснутся программы «Семейная ипотека», «Ипотека для IТ», Дальневосточная и Арктическая ипотека. Минимальный размер первоначального взноса по программам составит от 20,1%.
Напомним, банки начали вводить комиссии в конце 2023-го и в начале 2024-го для увеличения маржинальности на фоне повышения ключевой ставки.
Комиссии были отменены после поручения президента России Владимира Путина о необходимости улучшения ситуации с семейной ипотекой в стране. По словам главы государства, люди не решались брать ее, несмотря на наличие льгот.
— Банки облагают их дополнительными комиссиями от 5 до 10%. И здесь необходимо навести, конечно, порядок. Тем более, что государство выделяет банкам финансовые ресурсы на выдачу таких кредитов. Добавлю, что растет и стоимость банковского проектного финансирования для строительных компаний. На этом фоне так же падающего спроса запуск новых проектов сократился на 23%, — сказал президент.
Он добавил, что застройщики сталкиваются со снижением спроса из-за высокой стоимости кредита. Кроме того, ипотечное кредитование, которое ранее достигало рекордных значений, сжимается.
В свою очередь раис Татарстана и председатель комиссии Госсовета «Инфраструктура жизни» Рустам Минниханов предложил ввести мораторий на применение санкций банками к застройщикам при изменении условий реализации проекта, а также обеспечить упрощенный механизм смены банка застройщиком при проектном финансировании.
— В то же время банки для снижения рисков и повышения маржинальности продолжают брать комиссии, которые доходят иногда до 20%. Она взимается с застройщика, которую тот перекладывает на покупателя, — сказал он на расширенном заседании президиума Госсовета.
Отмена комиссий приведет к резкому падению объема выдачи ипотеки. Об этом заявил глава Сбера Герман Греф телеведущему ВГТРК Павлу Зарубину. По его словам, «банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она сегодня убыточна». Также «это был способ удержать как-то объемы выдачи ипотечных кредитов».
— Не от хорошей жизни эти комиссии вводились, но должен быть равный подход. Мы не хотели сначала вводить комиссии, но к нам пришли все из других банков, поэтому вынуждены были сравняться. Президент сказал — сделаем, конечно, — согласился со словами Грефа глава ВТБ Андрей Костин.
О запрете взимать комиссии при выдаче льготной ипотеки говорила и глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Она подчеркивала, что «это очень непрозрачные схемы, которые ведут к повышению стоимости жилья».
— По сути, человек все равно оплачивает эту комиссию, которую банк берет с застройщика. Важно, чтобы все это было прозрачно и понятно. И правительство делает так, чтобы те субсидии, которые направляются банкам, были достаточны для того, чтобы они выдавали кредиты не за счет повышения цен на жилье, — сказала Набиуллина.
Ранее на заседании президиума Госсовета глава регулятора заявляла, что размер комиссий у крупных банков остается на уровне 5-6%, но некоторые кредитные организации работают и без них. Она отмечала, что «сами комиссии могут перекладываться застройщиком в стоимость жилья, что очень плохо». Кроме того, ЦБ РФ был готов прописать в ипотечном стандарте запрет комиссий.
Остальные банки не сообщали о подобном решении. Однако, как рассказал KazanFirst заместитель председателя правления банка ДОМ.РФ Алексей Косяков, их организация «планирует отменить комиссии при оформлении ипотеки с господдержкой». По его словам, «решение вступит в силу в ближайшие дни».
«Льготную ипотеку в больших объемах становится экономически не интересно выдавать»
Комиссии в банках составляли от 300 тысяч до 1-1,15 млн рублей. Об этом KazanFirst рассказала ипотечный брокер Алина Баюрова. По ее словам, «эти суммы зашивались в тело договора приобретения недвижимости либо с покупателя-заказчика взимались отдельно, дополнительно к первоначальному взносу». Отсюда первый взнос «был не 20%, а стремился к 35-40%».
Баюрова заверила, что отмена комиссий сделает льготную ипотеку доступнее, но к понижению цен на жилье вряд ли приведет.
— Девелоперы не так щедры. Скорее всего просто не будет повышения цен. Так как и сейчас действует разная цена на объект в зависимости от банка, где покупатель берет ипотеку. Повышение цены также не привязано к субсидированию, — сообщила эксперт.
Она добавила, что комиссии вводились для попытки компенсировать недополученные доходы. К примеру, «банк выдает льготную ипотеку заемщику под 6%, государство доплачивает банку до 22,5-24,5% в зависимости от типа кредита». При этом «рыночные ставки 27%, банк привлекает вклады под высокие ставки 18-20%». Однако вкладчикам необходимо «откуда-то платить», поэтому «банк считает, что он недополучил прибыль между 27% и 22,5-24,5%».
— Льготную ипотеку в больших объемах становится экономически не интересно выдавать. Отчасти из-за этого и введены все эти комиссии, прикрытые субсидированием ставки. Сейчас же есть рекомендации эти комиссии отменить. Первые банки это уже сделали, но профессиональный рынок смотрит на это без оптимизма: возможно, банк будет тщательнее, чем сейчас, подходить к выбору своего будущего заемщика, — отметила эксперт.
По ее мнению, для застройщиков многоквартирных домов (МКД), как с их позиции, так и со стороны покупателей, «мало что изменится, на цены это не повлияет». Однако на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) влияние будет сильнее. Баюрова объясняет это тем, что «в большей части комиссия банка была переложена на карман клиента, что увеличивало расходы на ипотеку, вынуждало искать альтернативные варианты оплаты». Кроме того, «нередко комиссии зашивались в тело договора подряда, несмотря на то, что банки писали о запрете такой схемы».
После отмены субсидирования банки ужесточат требования к заемщикам, особенно в части платежеспособности. Такую оценку KazanFirst дала ипотечный брокер Татьяна Коваленко. Она подчеркнула, что «уже сегодня одобренные заявки начали отправлять на пересмотр».
Собеседница согласилась, что «застройщики вряд ли начнут массово снижать цены на квартиры, возможно, точечно и под видом акций».
«Никакого скачка цен в результате отмены комиссий мы не ожидаем»
Комиссий не должно было быть вообще: они подрывали саму идею государственной поддержки. Люди, которые приходили за «Семейной ипотекой» или «Ипотекой для IT», сталкивались с тем, что их участие в программе автоматически делало жилье дороже — в прошлом году это было около миллиона рублей, позже сумма снизилась до 500–600 тысяч. Иными словами, покупателю просто выставляли дополнительный счет за то, что он решился улучшить свои жилищные условия с помощью госпрограммы. Об этом заявил KazanFirst генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.
— Простой пример: молодая семья с двумя детьми, накопившая на первоначальный взнос, подбирает двухкомнатную квартиру. Все по правилам. Но в процессе оформления ипотеки выясняется, что за сам факт участия в льготной программе цена возрастает на сотни тысяч. Это несправедливо. Особенно с учетом того, что в условиях высокой ключевой ставки государство именно и вводит такие меры поддержки — чтобы сохранить доступность жилья, — рассказал Галеев.
Собеседник подчеркнул, что речь идет «о снятии навязанной банками нагрузки, которую в итоге оплачивал покупатель». Он предположил, что «кому-то придется чуть гибче выстраивать отношения с банками, но для рынка в целом это очищающий шаг». Такое решение «возвращает доверие покупателей и делает рынок более прозрачным, а это куда важнее с точки зрения долгосрочной устойчивости».
— Никакого скачка цен в результате отмены комиссий мы не ожидаем. Напротив, устраняется искусственный фактор, который раздувал стоимость квартир. Цены будут формироваться так, как и должны, — на основе рыночного спроса, себестоимости и качества продукта, а не банковских условий, — заключил гендиректор «СМУ-88».
«У клиентов теперь появляется выбор, на каких условиях оформить ипотечный кредит»
Позитивно относится к отмене комиссий банками директор департамента продаж GloraX (федеральный застройщик, строит в Казани) Татьяна Халилова. По ее словам, «у клиентов теперь появляется выбор, на каких условиях оформить ипотечный кредит по государственным льготным программам: по базовой ставке без субсидирования или сниженной ставке при условии субсидирования процентной ставки застройщиком».
Она подчеркнула, что «данные изменения не должны сказаться на корректировке базовых цен квадратного метра в сторону увеличения». Напротив, «возможны дополнительные акционные предложения в случае отсутствия в сделке субсидирования».
— Конечно, эти аспекты будут играть свою роль только в случае, если банки не станут снижать процент одобрения кредитов по ипотечным заявкам. То есть в этой ситуации объемы кредитования будут сильно зависеть от политики каждого конкретного банка: если они посчитают, что им невыгодна выдача ипотечных кредитов по льготным программам, то процент одобренных заявок на ипотеку может значительно снизиться, — рассказала KazanFirst эксперт.
До чего страну довели, что президент лично должен вмешиваться в условия по ипотеке. Где были регуляторы раньше?
Хороший шаг для повышения прозрачности. Теперь хотя бы не будут прятать миллион в договоре!