«Сложно будет всем»: Центробанк РФ ужесточит выдачу ипотеки на частные дома

В I квартале 2026 года ЦБ РФ повысит микролимиты и ограничения на ИЖС. Это связано с ростом числа заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Эксперты KazanFirst считают, что такое решение серьезно не повлияет на рынок жилья, а наоборот, позволит снизить риски роста долгов у населения, но трудности будут. Однако есть опасения, что из-за уменьшения числа заемщиков маленькие строительные компании могут обанкротиться.

Банк России с I квартала 2026 года ужесточит количественные ограничения на выдачу ипотеки индивидуального жилищного строительства (ИЖС) до 20% заемщикам с высокой долговой нагрузкой. В IV квартале текущего года этот показатель составляет 25%. Об этом сообщается на сайте регулятора.

Для этого ЦБ РФ повышает макропруденциальные лимиты (МПЛ) для банков на такие кредиты относительно IV квартала. Впервые макролимиты в сегменте ИЖС и нецелевых потребительских кредитов были введены в октябре 2025 года.

С 2026 года также изменится МПЛ для нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости. ЦБ ограничит долю кредитов, выданных гражданам с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80%, в портфеле банков до 15%, а для заемщиков с ПДН от 50 до 80% — до 20%.

Напомним, макропруденциальные лимиты (МПЛ) представляют собой ограничения на выдачу рискованных кредитов. Это связано с высокой долей кредитов, выданных заемщикам с большой долговой нагрузкой, которые чаще допускают просрочки.

По данным ЦБ, в III квартале 2025 года в сегменте ИЖС доля кредитов, выданных заемщикам с ПДН выше 80%, составила 29%, а в сегменте нецелевых кредитов под залог недвижимости — 61%. При этом 19% приходятся на заемщиков с ПДН от 50 до 80%.

Доля кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 1 октября 2025 года составила 4,6% от всего портфеля ИЖС, что значительно выше доли проблемной задолженности по ипотечному портфелю в целом, равной 1,7%.

Кроме того, Центральный банк России сохранил макролимиты по ипотечным кредитам на строящееся и готовое жилье в многоквартирных домах на I квартал 2026 года. Регулятор считает, что действующие с 1 июля 2025 года лимиты помогают ограничить выдачу наиболее рискованной ипотеки на квартиры.

По оценкам ЦБ, в III квартале 2025 года 6% ипотечных кредитов было выдано заемщикам с показателем долговой нагрузки выше 80% (по сравнению с 47% в III квартале 2023 года до ужесточения макропруденциальных требований), 3% ипотечных кредитов было выдано с первоначальным взносом не более 20% (в то время как в III квартале 2023 года этот показатель составлял 51%).

Для минимизации рисков в данном сегменте банки к 1 сентября 2025 года сформировали макропруденциальный буфер капитала в размере 1,6% от ипотечного портфеля.

С 1 апреля 2025 года Центробанк получил полномочия устанавливать макропруденциальные лимиты на ипотечное и автокредитование, что подразумевает ограничения на долю рискованных кредитов в структуре всех займов банка. Эти лимиты направлены на сдерживание роста закредитованности граждан и предотвращение накопления рисков у банков и микрофинансовых организаций. С 1 июля 2025 года были введены лимиты для кредитов на квартиры в новостройках и готовых домах.

«Существенных изменений на рынке не произойдёт»

Данное решение вряд ли критически отразится на доле выданных кредитов в ИЖС. Об этом KazanFirst рассказала руководитель отдела загородной недвижимости компании «Этажи» Диана Хайруллина. По ее словам, «с каждым годом покупатели в этом сегменте становятся более осознанными: они понимают, что мало просто приобрести дом — его необходимо содержать, благоустраивать территорию». Поэтому в ИЖС идут клиенты со средним и выше среднего уровнем дохода, способные своевременно выполнять свои финансовые обязательства.

Таким образом, эксперт считает, что «с учётом тенденции снижения ключевой ставки и роста объёмов выдачи ипотечных кредитов существенных изменений на рынке не произойдёт».

— Срок экспозиции объектов ИЖС на рынке выше, чем у квартир в многоквартирных домах (МКД). Логично, что требования к заемщикам должны быть строже. Если клиент прекращает выплаты, банку требуется время на реализацию залога, и чем быстрее объект удаётся продать, тем меньше потерь несёт кредитор. Разница по макролимитам в ИЖС несущественна – около 5%. Нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости — не типичная, но вполне рабочая практика. При этом залоговые кредиты, как правило, одобряются банками чаще, чем необеспеченные, даже с учётом ужесточения условий. Получить одобрение по ним по-прежнему реально, — заверила Хайруллина.

Между тем «проблема закредитованности остаётся актуальной». Пока у клиента стабильная работа, хороший доход и здоровье, со слов спикера, рисков немного. Но при сбое любого из этих факторов финансовая устойчивость быстро теряется. Поэтому «важно иметь резерв средств для покрытия одного-двух ежемесячных платежей по кредиту».

Что касается промежуточных итогов после введения ограничений на рынке МКД, то «оценить эффект сложно, поскольку ограничения совпали по времени с ростом ключевой ставки».

— Сейчас, на фоне её снижения, ситуация стабилизируется. Заёмщикам с высокой долговой нагрузкой стоит рассмотреть варианты привлечения созаемщиков с подтверждёнными доходами или легализации дополнительных поступлений, например, от аренды недвижимости, — сообщила эксперт.

Собеседница прогнозирует рост продаж в 2026 году на рынке частных домов, так как «стоимость квадратного метра в ИЖС по-прежнему значительно ниже, чем в многоквартирных домах». По ее словам, «период 2024-2025 годов был непростым для индивидуального строительства, но на рынке остались сильные компании, работающие с эскроу-счетами, строящие качественно и в срок». Все изменения в итоге приведут к дальнейшему укреплению и цивилизованности сегмента.

Пока идет игра на выживание, у этого будущего нет

На рынке жилья сложилась такая обстановка, при которой «клиентов не так много, а строительных компаний много». Об этом заявил KazanFirst владелец строительной компании «Инбриг» Викентий Бригаднов.

По его словам, финансовая нагрузка у людей начала расти, когда многие на одну пару оформляли несколько ипотек, не рассчитав свои возможности.

Отсюда, по словам эксперта, решение ЦБ РФ рассчитано на то, чтобы люди не брали множество жилищных кредитов, займов, чтобы бороться с отрицательной динамикой.

— В принципе этот затяжной прыжок у нас продолжается. Все ждали буста спроса, но в этом году он не случился. Сложно будет всем, будут снова уходить компании-одиночки, которые не способны финансово правильно моделировать. Останутся настоящие строительные компании, преданные делу люди. Команды, которые не зависят только от ипотеки, а могут и через наличный расчет, эскроу-счета работать, — рассказал застройщик.

Бригаднов прогнозирует, что «изменений не будет, хотя виден небольшой интерес после лета, всегда к концу года появляется не какой-то ошеломляющий, но довольно-таки прогнозируемый спрос на строительство или на покупку недвижимости».

Рост ипотек так же не придвидится.

— Такого, что было в 2022-2023 году, точно не будет. Люди становятся грамотными, понимающими. Они осознают, что полноценный дом с благоустройством и инфраструктурой за 4-6 млн не купить. Ждем, когда появятся посёлки мультиформата такого серьёзного подхода, где девелопер, государство, банки совместно будут готовить продукт для современной жизни, где бизнес-модель будет учитывать интересы всех сторон — тогда будет полный симбиоз и win win для всех. А пока это игра на выживание, у этого будущего нет, — заключил собеседник.

Даже маленькая рассрочка влияет на кредитную историю

— Возможно, мы будем наблюдать небольшой спад спроса на ипотеку на частные дома. Однако это может стать стимулом для более качественного осмысления для рискованных заемщиков, которые берут микрокредиты. Надо понимать, что любая рассрочка, даже маленькая, на какую-либо покупку всегда отражается на кредитной истории. Если вы забыли оплатить, например, 5 тысяч рублей по рассрочке, то банк опасается, как бы вы не забыли 50 тысяч рублей внести, — рассказала ипотечный брокер Татьяна Евдокимова.

По ее словам, «глобально на рынке ИЖС такое введение не отразится».

Она прогнозирует, что до конца этого года будет наблюдаться спрос на жилье из-за сезонности, однако в начале 2026 года будет спад интереса по той же причине.