Второй в РФ по темпам спада: в Татарстане резко упали запуски новых жилищных проектов

В РТ резко снизились темпы запуска новых многоквартирных домов — за первые два месяца 2026 года показатель упал на 64% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Спад стал вторым в стране после Воронежской области. Эксперты KazanFirst драмы в этом не усматривают, объясняя снижение не только изменениями правил льготного кредитования, но и «дисциплинированностью» девелоперов, а также возросшими требованиями к качеству жилья со стороны покупателей. При этом общий план по вводу жилья в республике может быть выполнен — к середине апреля сдано уже 1,5 млн "квадратов".

Подтверждением тезиса о снижении динамики запуска новых проектов может послужить статистика Минстроя РТ: по данным ведомства, к 18 апреля план по вводу жилья в Татарстане был выполнен почти наполовину (1,5 млн из 3,175 млн кв. метров).

Стройка ускоренными темпами для Татарстана не в новинку, однако в этом году есть существенная особенность. До 2026-го в авангарде «стахановского движения» было индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), во многом обеспечивающее опережающие темпы, а вот застройщики многоквартирного инвестиционного жилья зачастую отставали от графика, причем весьма существенно. Так, к началу декабря 2025 года план по ИЖС был выполнен на 162%, в то время как в части многоквартирной застройки этот показатель составлял всего 42%.

В этом году застройщики ИЖС демонстрируют 49% выполнения годового плана. При этом, по данным Минстроя РТ, в сегменте многоквартирных домов (МКД) показатель ещё выше — 58% (данные на 18 апреля). Участники рынка многоквартирного жилья в основном достраивают ранее начатые дома и не торопятся с запуском новых.

Темпы снизились более чем в 1,5 раза

Вопреки ухудшающейся конъюнктуре рынка, российские девелоперы в январе–феврале 2026 года продемонстрировали рекордную активность, запустив строительство 6,6 млн кв. м жилья — на 52% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако на фоне общероссийского подъема сразу несколько крупных регионов показали резкое снижение, и Татарстан оказался в числе главных антилидеров.

Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, на которые ссылаются аналитики платформы «Движение.ру», по итогам первых двух месяцев 2026 года Татарстан занял второе место по темпам сокращения запуска новых проектов среди всех регионов с объемом текущего строительства более 1 млн кв. метров. Падение относительно января–февраля 2025 года составило 64%: если в первые два месяца 2025 года было запущено строительство 112 тыс. кв. метров, то в этом году показатель за тот же период снизился до 40 тыс. кв. метров.

Хуже ситуация только в Воронежской области, где запуск новых проектов строительства рухнул на 74%, с 216 до 56 тыс. «квадратов». В соседней Самарской области спад был не таким драматичным (-12%).

В «Движении.ру» также отмечают качественные изменения в структуре стартовавших проектов. Общероссийский рост обеспечил в первую очередь сегмент комфорт-класса, прибавивший 67% (с 2,6 до 4,3 млн кв. м). Почти в пять раз выросли запуски элитного жилья (+486%), что объясняется эффектом низкой базы. Бизнес-класс показал рост в 3,6 раза. При этом типовое жилье практически не прибавило — всего +6% к указанному периоду прошлого года.

Ключевая особенность текущего момента заключается в том, что строительный бум начала 2026 года разворачивается на фоне крайне неблагоприятных условий. Эксперты отраслевой платформы перечисляют основные негативные факторы, главный из которых — сжатие спроса: ажиотаж вокруг семейной ипотеки, пик которого пришелся на период с III квартала 2025 года по январь 2026-го, сошел на нет, а других драйверов покупательской активности не осталось. Растет себестоимость строительства жилья — цены на первичном рынке застыли, в то время как строить становится дороже. Не добавляет устойчивости рынку дисбаланс спроса и предложения: в каждом втором крупном регионе девелоперы возводят жилье быстрее, чем его удается продать. Из макроэкономических факторов эксперты выделяют охлаждение экономики, снижение темпов роста доходов населения и замедление рынка труда.

«Застройщики откладывают старты, чтобы не перегревать рынок»

— Ужесточение условий выдачи льготных ипотечных программ, в частности семейной ипотеки, — это то, что лежит на поверхности, — говорит заместитель гендиректора компании «Унистрой» Михаил Калашников. — Но есть и менее очевидная причина — рост стоимости проектного финансирования.

Эксперт отмечает, что в настоящее время ставка по этому кредиту для девелоперов напрямую зависит от продаж: чем выше наполняемость эскроу-счетов, тем ниже процент. В итоге есть риск, что, запустив новый проект, но не сумев организовать необходимый уровень продаж, девелопер может оказаться в минусе. Теоретически проект и вовсе может перейти под управление банка.

В инвестиционной компании «Финам» с опорой на открытые данные утверждают, что покрытие задолженности перед банками эскроу-счетами в Татарстане составляет около 78%.

— Это ведет к росту издержек застройщиков и увеличивает стоимость финансирования новых проектов. Компании скорее пересматривают свои возможности и подстраиваются под спрос, урезанный сокращением льготной ипотеки. Также влияние оказывает высокая база прошлых лет, когда на рынок выходило гораздо большее количество проектов, — говорит аналитик «Финама» Кристина Гудым.

Калашников советует прибавить к этому и ценовые факторы — высокую стоимость квадратного метра в Казани, лимит в шесть миллионов по семейной ипотеке и действующее с 1 апреля 2026 года ограничение на выдачу банками кредитов, когда кредитные организации дают заем только по справке об официальных доходах и никакие другие источники, например, количество денег на вкладе, не учитываются.

— В этих условиях застройщики вынуждены тщательно просчитывать риски и откладывать старты, чтобы не перегревать рынок, — поясняет он.

В то же время эксперт утверждает, что такая ситуация «достаточно разумна» для начала года, когда продажи традиционно проседают: застройщикам необходимо понять, сколько квадратных метров в перспективе сможет поглотить рынок.

— В противном случае мы получим переизбыток жилья и коэффициент поглощения (период времени, за который при текущем темпе продаж реализуются все квартиры, находящиеся в экспозиции. — Ред.) резко поползет вверх, — прогнозирует представитель «Унистроя».

Как долго продлится такая ситуация, по мнению Калашникова, загадывать трудно. Однако уже в марте этого года ситуация в Татарстане начала меняться: по данным «Дом.рф», на которые ссылается собеседник KazanFirst, в республике запущены новые проекты общей площадью 163 тыс. кв. м — результат, превышающий показатели марта 2025 года.

— По нашему мнению, в будущем количество новых девелоперских проектов будет определяться совокупностью факторов. А именно: потребительским спросом, ключевой ставкой, условиями проектного финансирования и изменениями параметров программы семейной ипотеки, — заключает Михаил Калашников.

«Это не слабость, а дисциплина»

Другие участники рынка тоже не склонны драматизировать ситуацию.

— Республика не перестала строить, и текущая статистика выполнения плана по вводу жилья это подтверждает, — говорит сооснователь девелоперской компании «Авторы», депутат Казгордумы V созыва Айдар Мифтахов. — Снижение темпов запуска новых проектов указывает не на слабость, а скорее на возросшую дисциплину девелоперов. После изменений в условиях выдачи семейной ипотеки покупатель стал гораздо более избирательным, а для застройщиков сейчас критичны не только старты, но и темпы продаж, статистика эскроу и в целом экономика проекта. Поэтому я бы говорил не о проблеме Татарстана, а о взрослении рынка: меньше запусков ради статистики, больше внимания к качеству продукта с опорой на реальный спрос.

Директор агентства недвижимости «Альтера» Инна Адгамова обращает внимание на возросшие требования покупателей не только к качеству проектов, но и к репутации застройщиков:

— В Татарстане репутация дорого стоит. Поэтому девелоперы делают все, чтобы успеть в срок и ни в коем случае не задерживать сдачу. Если ты задерживаешь одну стройку, будешь заведомо хуже продавать следующие, поэтому все держится на репутации. В регионе есть застройщики, у которых здесь еще много земли и много планов, — говорит генеральный директор «Альтеры».

По словам Адгамовой, недвижимость в Татарстане традиционно привлекает не только местных, но и покупателей из других регионов: кто-то инвестирует, кто-то намерен переезжать сам. Причем этот интерес только растет.

— Есть люди, которые приобретают здесь недвижимость для своих детей, для сдачи в аренду. В Татарстане все сошлось — высокое качество образования, туристическая привлекательность, комфортные условия для ведения бизнеса и комфортная городская среда. У нас поддерживается высокий уровень покупательской активности. Это позволяет застройщикам наполнять эскроу и, соответственно, строить без задержек, — резюмирует она.

Дальше будет хуже

Между тем рынок первичной недвижимости в России завершил I квартал 2026 года масштабным падением выручки застройщиков, и Татарстан оказался в числе регионов, где спад стал одним из самых заметных. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, проанализированным аналитиками «Движение.ру», общая выручка девелоперов от продаж по договорам долевого участия (ДДУ) в стране сократилась на 39% по сравнению с рекордным IV кварталом 2025 года, составив порядка 1,2 трлн рублей.

В Татарстане падение оказалось близким к общероссийскому тренду, но все же более глубоким: за I квартал 2026 года выручка местных застройщиков сократилась на 33,5%, снизившись с 58,7 млрд рублей в конце 2025 года до 39 млрд. Это один из самых значительных показателей спада среди крупнейших строительных рынков страны. Абсолютным антилидером стала Тюменская область, где выручка обвалилась вдвое (-50,4%). Практически на 46% рухнули показатели в Москве и Ростовской области. Чуть лучше, чем в Татарстане, ситуация лишь в Приморском крае, где спад удалось сдержать на уровне 15,5%, да и то во многом благодаря Дальневосточной ипотеке.

Как отмечает руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин, текущая ситуация — лишь начало негативного сценария:

— В начале 2026 года первичный рынок недвижимости еще дышал — девелоперы собирали остатки спроса по семейной ипотеке. Поэтому рекорд. Во II квартале ожидаем дальнейшую просадку — выручка уйдет ниже триллиона рублей, то есть, по сути, мы по выручке откатимся на два-три года назад. Это крайне негативный сценарий для отрасли с учетом рекордного, опять же, вывода в I квартале 2026 года новых девелоперских проектов и довольно серьезным накопленным объемом не реализованного пока жилья.