Готовые, но непроданные квартиры с 2027 года могут обходиться застройщикам Татарстана в 1–2% кадастровой стоимости ежегодно — 100–200 тысяч рублей за квартиру, оцененную в 10 млн. Минфин РТ предложил отменить льготу, по которой организации сейчас не платят налог на имущество за жилье. Отсрочки после ввода дома, которые давали Москва и Подмосковье, проект не предусматривает. Участники рынка говорят, что нераспроданный остаток и так растет «как снежный ком», а часть застройщиков «на ладан дышат». Новую нагрузку, по их словам, переложат на покупателей.
Проект изменений в республиканский закон «О налоге на имущество организаций» подготовил Минфин Татарстана. С 1 января 2027 года он предлагает отменить норму, по которой от налога освобождено имущество «организаций — в отношении объектов жилищного фонда».
Сейчас компании в республике налог на имущество за квартиры не платят, независимо от того, как они используются. Физлица при этом платят за свои квартиры налог на имущество физических лиц.
Вместе с отменой льготы проект переводит жилые помещения организаций на расчет налога от кадастровой стоимости. Ставка составит 2%, но в 2027 году компании заплатят половину исчисленной суммы, то есть фактически 1% кадастровой стоимости. С 2028 года налог будет взиматься полностью. Скидка не распространяется на объекты дороже 300 млн рублей — для них ставка сразу составит 2,5%.
Для личных фондов — юрлиц, которые граждане создают для управления своим имуществом, — проект устанавливает пониженную ставку 0,3%, если кадастровая стоимость объекта не превышает 300 млн рублей. Скидка в 2027 году на них не распространяется. Полностью от налога освобождается жилье организаций, участвующих в республиканской программе господдержки жилищного строительства. Это специализированные организации, уполномоченные Раисом Татарстана, и потребительские жилищные кооперативы, работающие с ними по договору. Речь идет прежде всего о Государственном жилищном фонде, который реализует в республике программу социальной ипотеки.
До 19 октября документ проходит антикоррупционную экспертизу.
Налог на имущество организаций — региональный, он поступает в бюджет Татарстана. В 2025 году республика получила от него 46 млрд рублей, следует из материалов Минфина РТ. За первое полугодие 2026 года налог принес 27 млрд рублей, что на 18% больше, чем годом ранее. Сколько добавит налог на жилье компаний, неизвестно: пояснительная записка и финансово-экономическое обоснование к проекту не опубликованы.
Кадастровая стоимость ТЦ выросла почти вдвое
Сейчас по кадастровой стоимости в Татарстане облагаются только административно-деловые и торговые центры. Впервые такой порядок ввели в 2015 году для крупных торговых центров в городах с населением более 145 тысяч человек — Казани, Набережных Челнах, Нижнекамске и Альметьевске. Ставка росла постепенно: 1,2% в 2015–2017 годах, 1,5% в 2018-м, с 2019 года — 2%.
С 2025 года перечень расширили на административно-деловые и торговые центры площадью свыше 1000 кв. м и помещения в них по всей республике. Поправки Госсовет принял в июле 2024 года, по подсчетам Минфина РТ они затронули более тысячи юрлиц. Новым плательщикам дали переходный период: в 2025–2027 годах они платят 60% исчисленного налога. Крупные торговые центры в больших городах скидку не получили, как и объекты дороже 300 млн рублей — для них с 2026 года действует ставка 2,5%.
Расширение совпало с новой кадастровой оценкой, результаты которой применяются в Татарстане с 2024 года. Стоимость торговых центров после пересчета в среднем выросла почти в два раза, жаловались в Союзе торговых центров. Они просили продлить мораторий на переоценку, но поддержки не получили. Часть собственников недвижимости пошла оспаривать новую кадастровую стоимость в Верховный суд РТ.
Кадастровая стоимость определяется массовой оценкой и ориентируется на рыночную цену объекта. Балансовая стоимость, от которой налог считался раньше, с годами снижается за счет амортизации. Поэтому для зданий, построенных давно, переход на кадастр означает существенный рост налоговой нагрузки.
В Москве квартиры компаний облагают с 2016 года
Облагать жилье организаций по кадастровой стоимости регионам разрешает Налоговый кодекс. В Москве такой налог действует с 2016 года. Поначалу его платили только через два года после постановки квартиры на учет, сейчас отсрочки нет. Ставка с 2023 года составляет 2%. Жилье, которое компании сдают по договору найма, от налога освобождено.
Нераспроданные квартиры в сданных домах становятся для застройщика обузой: компания тратится на коммунальные платежи и налоги, говорил «Коммерсанту» акционер ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
Московская область в 2017 году ввела налог 2% на квартиры, оставшиеся на балансе застройщиков, подрядчиков и банков, с отсрочкой на первый год после ввода дома. Власти рассчитывали, что так застройщики будут продавать квартиры быстрее и дешевле. Жилье организаций облагается по кадастру и в других регионах, в том числе в Красноярском крае и Ульяновской области.
«Налог не создаст покупателю первоначальный взнос»
— На таком рынке дополнительный налог на готовые непроданные квартиры — это прежде всего усиление финансовой нагрузки на застройщиков, некоторые из которых и так на ладан дышат, — сказал KazanFirst генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.
По его словам, инициативу «нельзя рассматривать отдельно от стоимости денег и состояния спроса». Больше двух лет ключевая ставка держалась на уровне 20%, сейчас она составляет 14%, и это «никак не способствует» рынку недвижимости. Спрос «существенно ограничен», а снижение ставки пока не означает его восстановления, отметил Галеев.
— Сейчас готовые квартиры остаются у компании не потому, что она не хочет их продавать или ждет повышения цен. Благодаря принципу эскроу-счетов застройщик уже максимально заинтересован в продажах, но налог не создаст покупателю первоначальный взнос и не сделает ипотечный платеж доступнее. В условиях слабого спроса срок реализации увеличивается по объективным причинам. Фактически компания будет нести дополнительные расходы именно за тот период, когда вложенные в строительство средства еще не вернулись, — пояснил он.
Называть совокупную нагрузку на застройщиков Казани и Татарстана в рублях без выборки готовых квартир в собственности организаций Галеев считает «некорректным». Но «порядок цифр понятен», говорит он: квартира кадастровой стоимостью 10 млн рублей при ставке 2% — это 200 тысяч рублей налога за год, а со скидкой, предусмотренной проектом, — 100 тысяч. Облагаемый остаток стоимостью 1 млрд рублей обойдется в 20 млн рублей в год. Эти расходы придется оплачивать «независимо от того, есть продажи или нет».
— Как бы то ни было, конечные расходы все так же лягут на покупателя — застройщикам больше неоткуда взять на это деньги. Поэтому в этих условиях инициатива, мягко говоря, вызывает сомнения в целесообразности. Да и в целом, если смотреть шире, то девелоперы, занимаясь строительством, создают налоговую базу, и несколько неразумно было бы создавать тут избыточные барьеры, которые будут сдерживать запуск новых проектов. Важно не получить обратный эффект: краткосрочное пополнение бюджета за счет готового непроданного жилья может обернуться сокращением строительства и, соответственно, будущей налоговой базы, — заключил Галеев.
«Худшего времени сложно было бы найти»
— Худшего времени для введения этого закона сейчас для застройщиков сложно было бы найти, — сказала KazanFirst руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Татарстан, по ее словам, и так в числе регионов «с затоваренностью жилья»: после ввода домов у застройщиков остается много нераспроданных квартир, и их доля нарастает «как снежный ком». К этому добавляются высокая ставка и задержки сроков ввода, за которые застройщики платят дольщикам штрафы. Квартиры после ввода дома застройщики и так стараются передать быстрее, чтобы не нести даже расходы на коммунальные платежи. Кадастровая стоимость во многих жилых комплексах при этом приближена к рыночной, а иногда и завышена, отметила Гизатова.
— Любое сейчас обременение для застройщиков — оно критическое, — подчеркнула она.
Кроме застройщиков, налог затронет подрядчиков и компании, покупавшие квартиры для сотрудников. Но это, по мнению эксперта, «не носит какой-то системный характер», и массового избавления от недвижимости ждать не стоит. Рассчитывать, что застройщики снизят цены, «сложно»: мешают высокая себестоимость, связка с банками и тяжелые условия ипотеки. Новые издержки, скорее всего, заложат в стоимость квадратного метра и переложат на конечного покупателя, полагает Гизатова.
— Сейчас не лучшие времена для строительной отрасли, и какие-то меры в любом случае они усугубят ситуацию, — заключила она.
«Застройщики будут увеличивать цену на размер этого налога»
— Скорее всего, застройщики будут увеличивать цену именно на размер этого налога, — уверен руководитель агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев.
Налог для застройщиков, по его словам, «обременительный». Платить его придется только после того, как дом сдадут: объект, пояснил Савельев, считается созданным с момента ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности. Теоретически затянуть регистрацию застройщики «точно могут», но это «чревато» репутационными и финансовыми рисками, в том числе ответственностью перед дольщиками. При этом доля нераспроданных квартир у застройщиков в Татарстане, по его оценке, приближается к 70%.
Ждать, что застройщики начнут снижать цены, чтобы быстрее распродать квартиры и не платить налог, не стоит. Скорее стоимость жилья вырастет как минимум на эти 2% от кадастровой стоимости, считает эксперт. Сама кадастровая оценка может оказаться как выше, так и ниже рыночной цены.
— Она должна быть близка к рыночной. Часто она прям кардинально отличается от рыночной стоимости, — пояснил он.
У новостроек, по словам Савельева, кадастровая стоимость «все-таки чаще ближе» к рыночной, а существенные расхождения обычно бывают у старых объектов.
Законопроект в Госсовет пока не поступил, рассказал KazanFirst председатель комитета Госсовета по бюджету, налогам и финансам Леонид Якунин.
— Пока нет. Намечено обсуждение, — отметил депутат.
Comment section