На итоговой сессии челнинского Горсовета депутат, гендиректор «Домкор Индустрии» Рустем Гайнуллов заявил, что через четыре года закончатся земли для строительства домов. В автограде есть 200 гектаров земли жилого фонда, но при нынешних темпах застройки они закончатся через указанный срок. Депутат считает, что вопрос нужно оперативно решить, пока идет разработка нового генплана Челнов. Жилой фонд города составляет 13 миллионов кв. метров при территории в более 17 тысяч гектаров. 

— Нужно поручение президента Татарстана о расширении границ города совместно с Тукаевским районом, — заявил тогда Гайнуллов.

«Идея расширения Челнов в сторону Тукаевского района обсуждается»

По итогам прошлого года в Челнах построили 322,6 тысячи кв. метров. Как будут обстоять дела в этом году с учетом текущей геополитической ситуации, сказать сложно. Коммерческий директор специализированного застройщика «ДОМКОР» Евгений Александров не прогнозирует взрывного роста строительства.

— Слишком много факторов неопределенности: никто сейчас наверняка не может сказать, какие именно будут приняты меры господдержки строительной отрасли, продолжат ли действовать льготные ипотечные программы, сохранится ли спрос на жилье на прежнем уровне. Уровень жизни населения в подобных условиях точно не увеличивается, и в какой момент мы выйдем на устойчивый рост – неизвестно. Мы на самом деле еще даже не ощутили всех последствий санкций. Как долго продлится вся эта ситуация? Понятно, что в конце любого кризиса после резкого спада начинается и резкий рост. Но весь вопрос в том, когда этот кризис закончится и все ли застройщики его переживут, — ответил собеседник. — Поэтому говорить про какие-то сверхплановые темпы строительства в перспективе ближайших четырех лет я бы точно не стал. Дай бог удержать те темпы, которые были. Резюмируя: земельные участки будут осваиваться в обычном режиме, потому что в сложившейся ситуации, когда, как мы знаем, некоторые застройщики Челнов приостанавливают проекты, взрывной рост строительства просто невозможен. Поводов для радости пока нет. Может, через полгода ситуация поменяется.

По словам Александрова, площади под строительство остались в районах Замелекесье и Яшьлек (в сторону Малой Шильны), Орловское поле, площади бывшего завода ячеистых бетонов и достаточно большой массив у Камы, вдоль улицы Раскольникова. Все эти площадки обозначили на обсуждении генплана города.

— Это самые крупные участки, где возможна комплексная застройка. Пока в Челнах есть и небольшое количество участков под точечную застройку: например, в Сидоровке, в Прибрежном, — сообщил спикер. — У каждой площадки свои нюансы, требующие серьезной проработки. Например, за микрорайоном Яшьлек очень много частных земель, которые владельцы не торопятся выводить в оборот. На территории бывшего ЗЯБ, прежде чем приступить к застройке, необходимо провести демонтаж зданий бывшего завода и рекультивацию земли. По каждому из участков требуется серьезная подготовка в части развития инфраструктуры – вхождение, при поддержке города, в федеральные программы по строительству дорог, обеспечению инженерными сетями. Без этого никакая крупная территория развиваться точно не сможет.

Собеседник предложил решать инфраструктурные вопросы и работать с частными землевладельцами по введению их участков в оборот в качестве вариантов решения земельного вопроса для города (включая расширение в сторону Тукаевского района).

— Идея расширения Челнов в сторону Тукаевского района обсуждается. Конечно же это непростой вопрос с точки зрения геополитики, экономики, инфраструктуры. Но, с другой стороны, у всех заинтересованных сторон есть понимание: городу в перспективе нужно развиваться. К реке мы выйти уже не можем. Остается расти либо в сторону Заинска, либо в сторону Малой Шильны (и там, и там есть ограничения). А в стороне, противоположной от Камы, – промзона: КАМАЗ, база стройиндустрии, огромное количество производственных предприятий, еще дальше – птицефабрика с ее мощнейшей санитарной зоной. Переносить ее в другое место? – Трудно даже предположить, во сколько это обойдется, — прокомментировал он. — Потребность города на ближайшие 20 лет – порядка 500 га земли под застройку. А те участки, которые обозначены разработчиками генплана, очень сложны для освоения.

­Спикер отметил, что в Челнах работает достаточно много застройщиков и если не будет земли, это скажется на всех.

— Понятно, что такие крупные компании, как «ДОМКОР», способны обеспечить себе стратегический запас земельных участков. У более мелких таких возможностей, наверное, меньше, поэтому они выстраивают свою стратегию не на столь длительный период. Если не удастся решить этот вопрос, они могут покинуть рынок. И потом — ДОМКОР ведь не локальный городской застройщик, а региональный. Мы активно ведем строительство в Альметьевске, Елабуге, готовимся выйти в Нижнекамск. Поэтому на короткой дистанции дефицит земель в Челнах на нашей компании не скажется, но на длинной – вопрос, безусловно, требует решения.

В целом если в автограде не будет земельных участков под застройку, то стройкомплекс просто сократится, считает Александров.

— Но это если ничего не делать. Задача города и строительного сообщества – как раз найти решения, чтобы такой ситуации не возникло. Понимание проблемы есть, ресурсы – тоже. Показатель обеспеченности жильем на одного человека в Татарстане – 28 кв. метров, в Набережных Челнах – 24,5 кв. метров. Нам до республиканского значения еще строить и строить, — отметил спикер.

О том, что обеспеченность квадратными метрами в городе на одного жителя ниже среднереспубликанского значения, также сообщали на итоговом заседании Горсовета. Мы попросили собеседника объяснить причины таких показателей.

– Во-первых, существенная часть нашего города строилась при Советском Союзе, когда норма обеспеченности жильем была гораздо ниже нынешней и считалась стандартом комфортной жизни среднестатистической советской семьи. Во-вторых, был период в Челнах в 1990-е – начале 2000-х, когда объемы строительства жилья были низкими, а уровень жизни не позволял горожанам покупать просторные квартиры, — ответил коммерческий директор. — Да, сегодня требования к комфорту серьезно возросли, и это касается не только площади, но и формата жилья. Поэтому рынок так бурно развивался все последние годы и застройщики начинали новые проекты, предлагали новые форматы.

Чтобы догнать республиканский показатель, в автограде нужно построить более 1,8 миллиона кв. метров. При ежегодных объемах в 300 тысяч квадратных метров на это потребуется более шести лет. При условии, что численность населения не будет увеличиваться. Но ведь она растет. Александров подчеркнул, что одномоментно решить задачу обеспеченности жильем невозможно. 

– Считаем, что корректнее обсуждать генплан с исполкомом, так как он определяет стратегию развития города в целом и является основным заказчиком этого документа, — ответил собеседник о распределении земель под строительство в генплане, который проектируют на данный момент.

Времена ковровой застройки в гречишных полях давно прошли

Ряд собеседников KazanFirst считает, что проблема нехватки земель под застройку в Челнах стоит не так остро, а сроки в четыре года связаны с интересами компании.

Архитектор, соавтор реконструкции площади «Азатлык» Равиль Сафиуллин  говорит, что Гайнуллов, выступая на сессии, переживал больше, что закончатся комфортные условия для строительства типового жилья, коим занимается его компания.

— Остались участки, где необходимо индивидуальное проектирование. Уверен, у «ДОМКОРа» есть интеллектуальные и материально-технические возможности, чтобы переформатировать свои мощности для проектирования и строительства индивидуальных жилых комплексов, — прокомментировал собеседник. 

Сафиуллин считает, что времена ковровой застройки в гречишных полях давно прошли. Из панелей можно строить и коттеджи, и блокированное мало- и среднеэтажное жильё любой конфигурации. Потенциал огромный. Простые участки, на которых можно было привязывать типовые серии, закончились. На сложные придется подключать к работе архитекторов и градостроителей.

— Для Домостроительного комбината есть два варианта: выделять по периметру города новые земли Тукаевского района и переводить участки из сельхозназначения в жилье, либо компании пересмотреть и переформатировать свою бизнес-концепцию, — заявил он. — Челнинский ДСК должен эволюционировать или остаться в прошлом, в славной Истории первостроителей автограда. Сейчас необходимо обдуманное и осознанное освоение городских территорий.

По словам собеседника, автоград сильно отстает в качественном жилом фонде.

— Пора прекращать плодить морально устаревшую городскую среду, — прокомментировал он.

По мнению Сафиуллина, увеличение населения в автограде происходит за счет приезжих из деревень и сел с очень скромным запросом на комфорт и качество. Панельки полностью удовлетворяют их запросы.

— Но если мы говорим, что Набережные Челны — современный город с большими амбициями, то надо развивать конкурентные условия в борьбе за высококвалифицированных специалистов, которых интересует высококлассное жильё. Тут важно следить за балансом и не превратиться в село городского типа. Альтернативные способы есть, — заметил архитектор.

Собеседник назвал сразу несколько вариантов. Первый — намыв берегов и заболоченных мест. 

— Это экономически оправданно. Такие практики давно используют в Казани. Деликатное и ответственное уплотнение застройки, — говорит архитектор. — И наконец, вынести застройку за пределы Челнов и создавать районы-спутники, выстраивая альтернативные полюсы.

В таких крупных городах, как Екатеринбург, Казань, Санкт-Петербург и Москва, уже применяют такую практику — прямо на выселках начинают строить высотки в поле. До таких районов ехать 15-20 минут на машине.

— Видимо, они тоже посчитали, что «щипать» участки по периметру и размазывать границы города – плохая идея. Нам такими самостоятельными жилыми районами можно двигаться по пути развития агломерации (об этом мы говорили с архитектором в прошлом материале, посвященном новому генплану автограда). Менделеевск, Нижнекамск, Елабуга, — предложил Сафиуллин. — Давайте осваивать территории в направлении этих городов. Запустим скоростную электричку и наконец начнем развивать транспортные, экономические и культурные связи. Сегодня я не вижу стратегии в градостроительной политике. Пока вся деятельность — это реакция на возникающие проблемы и стремление спешно их минимальными вложениями прикрыть. У айтишников это называется приделать костыль. А когда костылей набирается много, программа виснет. Какой у нас план на опережение? В чем идея? Что будет через 20 лет? Через 10? Надо собирать форумы, воркшопы, приглашать суперспециалистов по урбанистике, транспорту, градостроительству и в круглосуточном режиме обсуждать и придумывать, как создавать New Набережные Челны.

Архитектор подчеркнул, что руководитель исполкома Нижнекамского района Рамиль Муллин и руководитель Менделеевского района Радмир Беляев уже обновляют концепцию городов, а автоград в этом плане отстает. Нужно догонять.

Читайте также: «У нас не рассказывают молодежи, какие у нее здесь возможности, к чему идет развитие Челнов»