После введения санкций в марте 2022 года Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5 до 20%, что привело к абсолютной недоступности жилья из-за высоких ставок по ипотеке. После стабилизации курса рубля ЦБ стал решительно снижать ключевую ставку. В апреле-мае ипотека практически не выдавалась. Из-за сохранения низких темпов выдач ипотеки правительство России в июне снизило ставку по госипотеке до 7% с 22 июня и расширило список льготных программ. Помимо госипотеки продолжили действовать семейная ипотека по ставке до 6%, дальневосточная ипотека по ставке до 2% и сельская ипотека по ставке до 3%. В список программ добавились ипотека на ИЖС (ставка до 9%), промышленная ипотека (ставка до 5%) и IТ-ипотека (ставка до 5%).

По данным Росреестра Татарстана, республика стала лидером в ПФО по количеству сделок на первичном и вторичном рынках недвижимости по итогам первого полугодия.

Госипотека определяет доступность жилья

Эксперты «Открытия Research» проанализировали динамику заключения договоров долевого участия. Повышенный спрос в I квартале 2022 года на ипотеку они связывают с продолжающимся циклом повышения ключевой ставки. Покупатели стремились зафиксировать условия по ранее одобренным низким ставкам. Июньское снижение ставки будет дополнительно стимулировать продажи ипотеки на рынке первичного и вторичного жилья, считают эксперты.

В центре экспертизы считают, что во втором полугодии 2022 года именно госипотека будет определять доступность жилья. Введение масштабных ипотечных госпрограмм еще не нашло отражения в динамике продаж апреля-июня 2022 года. Эксперты «Открытия Research» связывают это с несколькими факторами. Во-первых, общая неопределенность не позволяет покупателю спрогнозировать свои доходы на горизонте ближайших 1-2 лет. Отсутствие чувства безопасности не позволяет покупателю принимать решения о крупных приобретениях. Во-вторых, высокие ставки по краткосрочным депозитам в марте-апреле 2022 года привлекли сбережения населения в банки. По истечении сроков размещения депозитов часть освободившихся средств может быть направлена на приобретение жилья, в том числе в инвестиционных целях. В-третьих, ипотечные ставки на вторичном рынке жилья сдерживали альтернативные сделки, в которых участвуют новостройки. И наконец, быстрые темпы снижения ключевой ставки побуждают потенциальных покупателей ждать наилучших условий для сделки. 

С III квартала участники рынка ожидают рост ипотечных продаж, в том числе за счет реализации накопленного за II квартал 2022 спроса. Эксперты называют текущие условия по ипотечным госпрограммам выгодными как покупателю, так и застройщикам. По мере стабилизации экономики чувство безопасности начнет возвращаться к населению и спрос на жилье, подкрепленный щедрой льготной ипотекой, начнет возвращаться. Рост продаж ожидается уже с III квартала 2022 года.

«Пока ощущения позитивные» 

Директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев согласился, что программа ипотеки с господдержкой остается ключевым драйвером рынка, несмотря на снижение ключевой ставки и относительную доступность коммерческой ипотеки. По остальным предложениям сделки пока остаются единичным явлением. 

– По сравнению с маем в июне спрос по нашим проектам вырос на 60%, а в июле — еще на 53%. Что касается акций: мы не предоставляем прямого дисконта на наши объекты, но вместе с банками-партнерами постоянно ищем возможности, чтобы предложить наиболее комфортные условия по ипотеке. Например, мы предлагаем по ряду проектов ставку 0,1% на весь период, – сказал Галеев. 

Он добавил, что прогнозы на следующий год можно будет давать по итогам сентября – после полноценного начала делового сезона. 

– Пока ощущения позитивные — рынок стабилизируется, спрос возвращается к средним значениям, – поделился спикер.

Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов рассказал, что после провального по сделкам апреля каждый следующий месяц продажи стабильно растут на 15-20%. Продажи по итогам июля перегнали не только март, но и аналогичный период прошлого года. Конечно, к рекордному 2021 году продажи пока не вернулись, но уже находятся в границах привычных значений.

– Думаю, что рынок продолжит расти. Безусловно, свою роль сыграли меры господдержки. Плюс снижение ключевой ставки Банком России хорошо стимулирует рынок вторичного жилья, который напрямую влияет на спрос на новостройки. Чтобы что-то купить, людям надо что-то продать, – напомнил Юсупов.

Он сообщил, что «Унистрой» начал субсидировать ипотечные ставки по господдержке еще в апреле. Это один из инструментов стимулирования спроса, который позволяет снизить нагрузку на клиента и сделать покупку квартиры в нынешних условиях более комфортной.

«Рынок был в глубокой коме и сейчас только начинает снова дышать»

Вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев рассказал, что первичный рынок недвижимости зависит также от рынка «вторички», поскольку покупатели первичного жилья нередко оказываются продавцами вторичного. 

– В связи с тем, что у нас довольно большой пласт покупателей с первички ушел в инвесторы, количество инвестиционных сделок резко сократилось, потому что ценники пошли вниз и остановились. А инвесторы покупают недвижимость на росте – так было в 2020 и 2021 годах. В 2022 году этот сегмент инвесторов очень сильно сократился, – заметил собеседник.

Он также сообщил, что после 22 июня звонков клиентов действительно стало больше, но вторичный рынок по-прежнему стагнирует. Средняя ставка по ипотеке в Казани – 10-11%. И пока процент ипотеки от банков не опустится хотя бы до 8%, рынок недвижимости будет в таком «вялотекущем» состоянии. 

Риэлтор напомнил, что практически у всех застройщиков Казани есть свои ипотечные программы, и это стало своеобразным ноу-хау столицы Татарстана. Другой вопрос, что субсидирует процент ипотеки застройщик чаще всего за счет покупателя – путем повышения цены на «квадрат». 

– Строительная отрасль – одна из важнейших отраслей, от нее зависит множество факторов экономики. Поэтому я ожидаю если не появления новых госпрограмм, то улучшение старых, – сказал Савельев. 

Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова назвала изменения на рынке после снижения ипотечной ставки до 7% не оживлением, а скорее реанимацией. 

– До этого рынок был в глубокой коме и сейчас только начинает снова дышать. Очень многие потенциальные покупатели откладывали свою покупку, потому что предполагали, что будут улучшения условий по ипотеке. Зачем сейчас приобретать, если потом условия будут лучше? Зачем переплачивать? Так и получилось. Ипотека вернулась на докризисный уровень. А поскольку 60% приобретается по ипотеке, рынок немного оживился, – сказала она.

Гизатова заметила, что с рынка ушли все инвесторы. Их на рынке жилья по ипотеке и так было не так много, потому что долевое строительство – все еще довольно рисковое дело. 

– Я думаю, что сейчас на первое место выйдет индивидуальное жилое строительство. Оно вытянет все нормативы, объемы ввода жилья, потому что это понятно, контролируемо и не требует участия большого количества банков, – рассуждала Гизатова.

Каждое событие влияет на все составляющие рынка

Менеджер по недвижимости АН «ФЛЭТ» Адель Рахматуллин подтвердил, что оживление спроса имело место, но до показателей прошлого года все равно далеко. 

– К сожалению, падение рынка и спроса происходит очень быстро, а восстановление гораздо тяжелее. Это похоже на подъем и спуск с горы. Если тенденция сохранится без изменений, то в перспективе 6-12 месяцев можно ожидать полного восстановления, – считает Рахматуллин.

Программа ипотеки с господдержкой прекращается 1 января 2023 года. Однако вероятность полной остановки программы эксперт считает очень маленькой, хоть и не исключает, что это может произойти. А вот условия ставок и размеров могут измениться, потому что данный инструмент призван регулировать спрос на рынке новостроек. Окончатальное решение, по мнению Рахматуллина, будет зависеть от макроэкономических показателей страны ближе к концу года. 

– В Татарстане более 50 застройщиков и еще больше ЖК, которые они застраивают. При таком огромном выборе покупателю крайне тяжело принять верное решение без экспертного взгляда. Условия субсидирования ипотеки меняются в зависимости от конкретного застройщика и ЖК. 

Одна из последних ярких акций, которая действовала в мае, позволяла покупателям приобрести квартиру в новостройке по ставке 0,1% на весь срок кредитования по цене без удорожания, то есть почти в рассрочку. Безусловно, такие условия значительно помогают повысить показатели продаж объектов строительства, поделился эксперт.

Несколько другую, чем Савельев, ситуацию наблюдает Рахматуллин на рынке вторичного жилья. По его словам, цены на квартиры снизились на 7-10% от показателей на начало года. В индивидуальных случаях можно приобрести объекты дисконтом до 20-25%. Это большое преимущество для тех, кто сегодня выходит на рынок с целью покупки. Тенденции по массовому перетоку спроса с первичного жилья на вторичное не наблюдается. В целом рынок сохраняет свои пропорции на докризисных значениях, добавил Рахматуллин.

Учитывая, что текущая ситуация на рынке довольно ровная, волнует, какие «черные лебеди» могут нарушить установившийся баланс. 

– Само понятие «черные лебеди» подразумевает непредсказуемость. Поэтому прогнозировать появление подобных факторов почти невозможно. Если пофантазировать, то можно назвать такие явления, как оспа обезьян, рецессия на рынках, конфронтация между Китаем и Тайванем, повышение уровня безработицы, глобальный голод, всеобщая мобилизация, падение метеорита, – перечислил эксперт. – И, наверное, ни одно из этих происшествий нельзя исключать полностью. За последние три года мир переживает большой спектр событий, начиная от глобальной пандемии и заканчивая вооруженными локальными конфликтами на европейской части территории, и значение каждого из них влияет на все составляющие рынка. Так как мы живем в условиях открытой рыночной экономики, то почти любое событие прямо или косвенно будет влиять на другие сферы. 

Застройщики обладают достаточными запасами ликвидности

Начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций» Василий Карпунин не ждет серьезного снижения цен. 

– Одним из центральных факторов, влияющих на динамику цен, являются рыночные процентные ставки. А в этом плане мы наблюдаем их поступательное снижение. Это позитивно как с точки зрения перспектив продления программ льготного ипотечного кредитования, так и снижения по ним ставок. Кроме того, ставки неизбежно будут снижаться и по стандартным ипотечным кредитам. Это мощнейший драйвер для спроса, – заметил эксперт. 

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева полагает, что в перспективе 2022 года не произойдет бурного оживления активности на рынке недвижимости за счет ухудшения общего благосостояния россиян в условиях экономической неопределенности и действия санкций, а также потому, что рынок был сильно перегрет в 2020-2021 годах, поэтому значительная часть граждан успела улучшить жилищные условия ранее.

– Тем не менее льготные программы и со стороны государства, и со стороны застройщиков стимулируют спрос, а недвижимость остается самым надежным активом для инвестиций в сознании россиян, поэтому продажи будут, но в меньших объемах, чем в 2021 году. На данный момент спрос невысокий, тогда как застройщики выводят новое предложение на рынок, поэтому для равновесия спроса и предложения во второй половине года рост цен будет как минимум замедляться, а возможно, произойдет и некоторая коррекция, – рассуждала Пырьева. 

Она подчеркнула – покупатели сейчас отчасти пребывают в ожидательном состоянии – рост цен уже замедлился, застройщики предлагают субсидированные ставки, близкие к нулю, а значит, готовы пойти навстречу покупателям, поэтому есть шанс, что и ценник снизится.

Рынок недвижимости довольно устойчив, считает Пырьева. Нарушить равновесие могут какие-либо сильные внешнеполитические потрясения, которые скажутся на экономике страны. Доля крупных надежных застройщиков сейчас преобладает над прочими игроками, и такие компании (например, ПИК, ЛСР, Самолет) обладают достаточными запасами ликвидности, солидными земельными банками и, что немаловажно, собственными мощностями, что снижает уровень зависимости от зарубежного оборудования и материалов.