Раис Татарстана Рустам Минниханов предложил увеличить лимит кредита по семейной ипотеке с 6 млн до 10 млн рублей. Такую инициативу он озвучил на коллегии Минстроя России. Он также считает необходимым снизить размер первоначального взноса с 15 до 10%, а для многодетных семей – до 5%. Помимо этого руководитель республики предложил вернуть ставку в 4,5% годовых. 

С аналогичной инициативой выступил Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ. Депутаты предложили Минстрою России увеличить максимальную сумму кредита по семейной ипотеке в городах-миллионниках с 6 до 12 млн рублей (такой лимит сейчас установлен для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области). Член комитета от партии «Единая Россия» Сергей Колунов обратил внимание на значительный рост цен на жилье в городах-миллионниках за последний год – в среднем они выросли более чем на 15%. В отдельных городах цены выросли еще больше: в Самаре стоимость квадратного метра выросла на 46,8%, в Казани – на 28,3%, в Воронеже — на 24,7%, в Красноярске — на 22,7%.

Стоимость двух- или трехкомнатной квартиры площадью 60–70 квадратных метров в Казани может достигать 12 млн рублей. Депутаты Комитета убеждены, что увеличение лимита позволит семьям приобрести комфортное жилье в новостройках. 

Напомним, что в настоящее время семьи с одним или несколькими несовершеннолетними детьми могут взять ипотеку под 6%, максимальная сумма кредита ограничена 6 млн рублей. Программа действует только на первичном рынке жилья (за исключением Дальнего Востока, где в нее также включен вторичный рынок). В апреле 2021 года правительство России распространило льготную ипотеку на приобретение земельного участка и строительство собственного дома. Максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн рублей.

Учитывая, что средняя стоимость двух- и трехкомнатных квартир в Казани достигает 12 млн рублей, семье потребуется 1,8 млн на первоначальный взнос. По данным Минтруда, на апрель 2023 года средняя зарплата в Татарстане составляла 51 тысячу рублей. При условии, что супруги будут откладывать 10% своего дохода, семье потребуется 12,5 лет, чтобы накопить на первоначальный взнос. 

«10% и 15% — это значительная сумма»

Для того, чтобы узнать, как относятся к инициативе о повышении лимита татарстанцы, KazanFirst запустил опрос в соцсетях. Аудитория восприняла новость скептически – только 24% пользователей считают, что увеличение максимальной суммы кредита поможет семьям приобрести жилье. 72% полагают, что это ничего не изменит: одни считают, что при стоимости квартир в 12 млн для граждан ничего не изменится; другие уверены, что при уменьшении ставки застройщики увеличат цены до небес. Тем не менее, некоторые пользователи обрадовались возможным нововведениям.

– Поскорее бы приняли эти условия. Как раз хотим взять дом или квартиру. Ведь это значительная сумма – 10% и 15% от стоимости жилья, и 4,5% годовых — это значительно меньше 5,7%, – написала Эльмира.

Как бы то ни было, семейная ипотека остается востребованным инструментом среди покупателей недвижимости. В 2022 году доля семейной ипотеки в общем объеме выдач ипотечных кредитов со льготной ставкой в Росбанке выросла на 13%, до 32%. Рост спроса на «Семейную ипотеку» начался после изменения ее условий: с июля 2022 года программа стала доступна для семей с одним ребенком. По оценке Frank RG, объем выданных кредитов в количественном выражении по «Семейной ипотеке» вырос на 98%, в 2023 году эта программа пользовалась еще более высоким спросом благодаря расширению с начала 2023 года на семьи с двумя детьми до 18 лет.

 – Повышение потолка максимальной суммы по «Семейной ипотеке» позволит жителям регионов, где стоимость квадратного метра жилья выше, чем в среднем по стране, решить квартирный вопрос или улучшить условия жизни. Заемщики в крупных городах и ранее брали более значительные, чем ограничение по «Семейной ипотеке», суммы в ипотеку, просто «остаток вне лимита» по таким кредитам оформлялся в рамках базовых программ. Повышение лимита позволит таким заемщикам получить необходимую для покупки квартиры сумму по еще более выгодным условиям за счет субсидирования полной стоимости кредита, – сказала главный аналитик компании «Росбанк Дом» Ирина Бабина. 

Снижение первоначального взноса до 10%, как и увеличение лимита, аналитик считает адресными мерами поддержки заемщиков, они направлены на круг платежеспособных заемщиков в крупных городах с высокой стоимостью квадратного метра. Поэтому, по мнению Бабиной, такая мера поддержки не должна привести к росту цен на недвижимость.

Мера поможет и покупателям, и застройщикам

Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова уверена, что увеличение лимита позволит семьям с детьми приобрести комфортное жилье. 

– Если мы рассмотрим Казань, то 6 млн для покупки квартиры для семьи уже недостаточно, потому что это стоимость однушки в пригороде. Поэтому увеличение лимита повысит возможность покупки квартиры для семей с детьми, – заявила она.

Гизатова добавила, что мера поможет застройщикам распродать большие квартиры с большой площадью, которые не востребованы инвесторами (недавно мы публиковали материал, в котором рассказывали, что в Казани предложение на рынке недвижимости намного превысило спрос). Таким образом, повысив лимит для семейной ипотеки, правительство убьет двух зайцев, считает собеседница: повысит доступность жилья для семей с детьми и поможет застройщикам распродать квартиры от 50 квадратных метров.

Вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев заявил, что снижение ставки и увеличение максимальной суммы кредита не приведет к росту цен, потому что цены на жилье и без того чересчур высокие. А вот на рост сделок с участием ипотеки повлияет – их станет больше. 

– Это сделает жилье более доступным. Не у каждой молодой семьи есть первоначальный взнос в размере 20%. А вот 5% – это уже реально. С учетом того, что в качестве первоначального взноса можно использовать маткапитал, многие молодые семьи действительно смогут купить квартиру, – сказал эксперт. 

Предупредил Савельев и о минусах этой инициативы. Дело в том, что в случае, если заемщик не сможет обслуживать ипотечный кредит, банк выставляет недвижимость на торги, где она продается значительно дешевле рынка. Эта разница, а также штрафы и пени заемщика гасятся за счет первоначального взноса.

–  В случае с 5-процентным первоначальным взносом — при таком сценарии получается, что банк уходит в минус. Поэтому в ипотеках с низким процентом и первоначальным взносом есть риск, что люди просто откажутся от квартиры. Это вызвало ипотечный кризис в США в 2008 году, а в 2009 году подобное было и в России. Тогда возникали ситуации, когда задолженность перед банком превышала стоимость квартиры. Платить такую ипотеку становится экономически невыгодно. Хотя думаю, что на нашем рынке этот риск минимален. Поэтому я поддерживаю данное предложение, – пояснил риелтор.

Для снижения этих рисков эксперт считает необходимым более тщательно проверять уровень доходов семей, а также проводить оценку квартиры, во избежание злоупотреблений, связанных с завышением цены. 

Радикально решить жилищную проблему не получится, но получится поддержать продажи

Завкафедрой Института управления, экономики и финансов КФУ Игорь Кох согласился, что повышение размера доступного семьям ипотечного кредита и снижение первоначального взноса являются оправданными шагами в условиях роста стоимости недвижимости, поскольку позволяют в какой-то степени поддержать доступность жилья. 

– С другой стороны, эти меры, если они не будут сопровождаться снижением процентных ставок, приведут к росту размера ежемесячных платежей семьи по ипотечному кредиту. Таким образом, при сохранении низких темпов роста доходов населения и высоких темпов роста стоимости жилья радикально решить жилищную проблему не получится. Но застройщики и риелторы получат возможность поддерживать продажи нового жилья и повышать цены на него. К сожалению, говорить о реальной доступности жилья можно будет только при достижении давно известного паритета между стоимостью жилья и доходами населения (стоимость одного квадратного метра должна быть не выше среднемесячной зарплаты), – сказал экономист.

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева оценила инициативу позитивно, поскольку повышение лимита по семейной ипотеке позволит большему числу семей воспользоваться программой и улучшить свои жилищные условия. Учитывая, что в крупных городах России цены на квартиры превышают сумму в 6 млн рублей, то возможности для покупки жилья на данный момент имеют далеко не все.

– Мы полагаем, что принятие такой инициативы поддержит спрос на рынке недвижимости, поскольку семьи с детьми – это самые частые покупатели жилья. Тем не менее, пока нет оснований ожидать ажиотажного роста спроса, который смог бы привести к значительному повышению цен, – сказала эксперт. 

Она также обратила внимание, что в отношении снижения размера первоначального взноса есть определенные опасения – качество кредитных портфелей несколько ухудшилось за последнее время, и такая мера может привести к раздуванию ипотечного пузыря и сыграть злую шутку как для рынка недвижимости, так и для банков.

–  По нашим оценкам, потенциальная возможность повышения доступности жилья таким образом не сопоставима с рисками раздутия ипотечного пузыря, что приведет к гораздо более неприятным последствиям как для банковской системы, так и для граждан, – подчеркнула Пырьева.

«Увеличение параметров семейной ипотеки, то есть ее площади, — это плюс для молодых семей»

Первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал заметил, что отказываться от льготной ипотеки в правительстве не будут, наоборот, сейчас даже идут разговоры об увеличении ипотеки по отдельным категориям. 

– Здесь очень простая арифметика: люди привыкли брать длинные деньги. Чем больше размер ипотеки, тем можно взять большее количество жилплощади, соответственно, потом люди будут хотеть больше денег тратить на ремонт, обстановку, мебель, и строительство тащит за собой другие сферы экономики. Поэтому ипотечные деньги – это деньги очень хорошо работающие, и не только для банка, но и в первую очередь для человека, который их взял, и для промышленности, и в целом для государства. Потому что это деньги, которые напрямую сразу же идут в экономику и начинают работать, – пояснил эксперт.

Читайте также: «Работодатели ведут битву за молодежь»: спасут ли рынок труда мигранты?