С учетом объектов, по которым продажи еще не стартовали, в Татарстане не продано 74% строящегося жилья. Для сравнения – в марте 2021 года была раскуплена половина строящихся квартир, а в марте 2022-го – 39%.  

Но это касается данных Татарстана. В среднем по России картина немного лучше: за первые три месяца 2023 года в стране раскупили 29% строящейся недвижимости. Больше всего жилья продано в Москве (38%), Московской области (36%), Санкт-Петербурге (33%). По соотношению проданного и непроданного жилья также лидирует Краснодарский край, в котором на 42% строящейся недвижимости еще не открыли продажи. В этом регионе продано 19% жилья, а не продано – 39%.

Основной причиной аналитики называют сокращение платежеспособного спроса на фоне быстрого роста цен. Средние цены на жилье в Татарстане за два последних года выросли почти в два раза. В I квартале 2021 года  квадратный метр в среднем стоил 76 тысяч рублей, а в 2023-м – 132 тысячи.

Напомним, что о возникновении затоваривания жильем предупреждал президент России Владимир Путин. 

– На рынке недвижимости начинают возникать определенные дисбалансы, происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки. Нужно, конечно, эти риски снижать, – подчеркнул глава государства. 

Проблемой обеспокоился и министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Ирек Файзуллин. Он обратился к застройщикам с предложением снизить цены на квартиры для стимуляции спроса по льготной ипотеке. По мнению главы Минстроя, строительные компании обладают такими резервами.

– Практически продажи новостроек на 80% идут через льготную ипотеку. Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: а не хотите ли снизить цену немножко, чтобы продалось? Потому что возможности такие есть на разных территориях, этот анализ тоже присутствует у нас, – сказал Файзуллин.

Льготная ипотека, направленная на повышение доступности жилья, произвела обратный эффект – с момента запуска программы доля доступного жилья в Казани резко сократилась. В апреле 2023 года она составила 31% после 86% в аналогичном месяце 2020 года. По данным аналитиков, доля доступного по льготной ипотеке жилья в Казани наименьшая, по сравнению с другими городами. На втором месте после столицы Татарстана – Нижний Новгород, где показатель составил 55%, снизившись на 34%.

Парадоксальная ситуация: строящееся жилье дороже, чем готовое

Вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев подтвердил, что затоваривание на рынке новостроек действительно есть. Однако снижать цены застройщикам крайне проблематично, ведь цены уже зашиты в их финансовую модель: строительные компании работают по проектному финансированию, которое предоставляют им банки. Поэтому в ближайшее время снижение цен на строящееся жилье невозможно, но возможны спецпредложения от застройщиков в виде различных акций.

– Ситуация затоваривания возникает именно из-за высоких цен. На рынке складывается парадоксальная ситуация: строящееся жилье дороже, чем готовое. Такое случилось благодаря льготной ипотеке и дикому спросу в 2021 году. Тогда спрос был колоссальный, в несколько раз выше, чем сейчас, тогда все квартиры разбирались. Но за счет того, что в 2022 году сделок было крайне мало, эти квартиры стоят непроданными, – пояснил риелтор. 

По словам Савельева, на рынке недвижимости есть два периода, когда спрос традиционно повышается – это март-апрель и сентябрь-октябрь. Март действительно продемонстрировал небольшой рост по количеству сделок – примерно на 30% больше, чем в феврале. 

– Потихоньку мы видим, что рынок начинает отыгрывать свое. Если не будет особых потрясений, то рынок к концу года вернется в свое нормальное состояние, – надеется риелтор.

Снижение спроса не привело к массовой заморозке застройщиками реализации проектов, по крайней мере, среди татарстанских строительных компаний – пятерка крупнейших игроков не свернула проекты, а продолжает строить запланированные объекты. А вот со стороны застройщиков из других регионов заметен спад активности. По словам Савельева, два года назад строительные компании проявляли большой интерес к рынку Казани, но сейчас эти настроения стали немного спадать. 

– У меня два застройщика интересовались рынком Казани, хотели зайти, но пока они поставили свои планы на стоп, – сказал риелтор.

Эксперт считает, что объем строительства многоквартирного жилья сокращаться не будет, потому что потребность жителей города в жилье очень высокая. Примерно ⅔ города нуждается либо в покупке, либо в улучшении жилищных условий, поэтому спрос будет сохраняться.

Савельев допустил перекос в сторону индивидуального жилищного строительства. Загородная недвижимость сильно растет в цене и спросе – бюджетный вариант площадью в 100 квадратных метров и 5-6 соток земли можно купить от 4 до 6 млн рублей в зависимости от района. Самые популярные районы для покупки загородного дома – это Лаишевский, Пестречинский, Высокогорский, Зеленодольский. На ИЖС действует льготная программа ипотеки, что так же стимулирует спрос. 

«Дороже уже не будет»

Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова так же считает, что спрос значительно уступает предложению, что не в коей мере не способствует увеличению стоимости квадратного метра.

– Некоторые застройщики говорят: «Покупай сейчас, потому что потом будет дороже». Не будет, во всяком случае, пока. Затоваривание привело к тому, что стоимость готовых квартир дешевле более чем на 1 млн рублей, чем квартиры, которые находятся на старте продаж, – рассказала она.

Гизатова также исключает возможность снижения цен в этом году. Это может случиться только через два-три года, когда цены достигнут своего пика. 

Собеседница заявила, что объемы строительства многоквартирного жилья уже начинают снижаться – например, крупнейший федеральный застройщик ПИК (зашедший на рынок Казани в прошлом году) объявил о заморозке некоторых проектов и отказе от запуска новых. Гизатова уверена, что объемы строительства будут сохраняться только за счет строительства ИЖС. Если в 2022 году в Татарстане ввели в эксплуатацию более 3 млн квадратных метров, то в этом году будет так же или еще больше, но только за счет загородного жилья, а не новостроек. 

Объем нераспроданного жилья бьет рекорды

Директор по продажам компании «Этажи Казань» Дмитрий Богатырев признал, что объем нераспроданного жилья бьет все рекорды. В Казани ситуация хуже, чем в среднем по России, потому что в столице Татарстана средняя стоимость квадратного метра значительно выше.

– В прошлом году 80% продаж новостроек проходили через льготную ипотеку. В этом году ЦБ вводит новые барьеры по ипотеке – ушли от нулевых ставок, уходим от минимальных ставок. Плюс увеличиваются риски нераспроданного жилья. К тому же сейчас на улучшение жилищных условий идет только половина маткапитала, когда 10 лет назад шло 97%. Это говорит о том, что прежние механизмы для выравнивания ситуации исчерпали себя и нужно искать новые, – заметил Богатырев.

Собеседник считает, что коррекции цен в сторону уменьшения ожидать не стоит. Спрос небольшой, но он есть. К тому же застройщики пока не почувствовали финансовой нагрузки, так как их деятельность строится на проектном финансировании. 

– Скорее всего, будут скрытые скидки – например, кладовки, балкон или парковки в подарок. Застройщики к этому подходят крайне аккуратно, они не хотят будоражить рынок. Но если начнут снижать цены, то покупатели будут ждать дальнейшего снижения цен и спрос может приостановиться, – рассуждает специалист. 

Объемы строительства, скорее всего, не будут снижаться, уверен Богатырев. Они либо останутся на прежних значениях, либо увеличатся. Так как есть федеральная программа доступного жилья и необходимого объема ежегодного ввода, застройщики просто не могут сбавлять темпы, а наоборот, должны наращивать объемы строительства.

«Это сигнал для строителей»

Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов заметил, что с прошлого года на рынке нарастает конкуренция между строителями за покупателя. Еще пару лет назад все было наоборот: покупатели спешили купить, не особо выбирая и не затягивая с выбором. Это нормальные «качели» для рынка жилья, подчеркнул он. Сейчас мы наблюдаем цикл перепроизводства в строительстве. Как правило, он приводит к постепенному сжатию стройки и возвращению баланса между продавцами и покупателями.

– После перехода на проектное финансирование в 2019 году застройщики стали менее зависимы от спроса конечных покупателей (граждан) и более зависимы от банков, которые предоставляют им финансирование. За последние годы произошел переход, когда старые проекты, выводимые по прежним правилам, были замещены новыми, которые строятся на деньги банков. В нынешней ситуации застройщикам нет большого смысла сбивать цену. Более того, они должны показывать ее стабильный рост, чтобы банки могли в своих финансовых моделях показывать высокое соотношение риска и доходности. Это немного патовая ситуация, когда банки уже вложились и давать скидки нельзя, чтобы не сгорели текущие проекты, – объяснил Емельянов.

Эксперт обратил внимание, что накопление квартир не приведет к явному кризису. Скорее банки возьмут нераспроданные метры себе на баланс, пересчитают по сниженной цене и уже потом выставят на торги. Это займет не один месяц или даже год. То есть цены упадут, но лишь на самые неликвидные, сложные, плохо продаваемые проекты в неудобных локациях и уже после того, как их заберут банки. Некоторые к тому времени успеют обветшать.

– В целом это сигнал для строителей, что рост остановился, рынок насыщен и надо искать новые драйверы. Вероятнее всего, им будет выгоднее переключиться на еще более дорогой сегмент, то есть строить меньше, но качественнее и для тех, у кого есть деньги. В результате суммарный объем стройки упадет прежде всего в сегменте комфорт- и эконом-класса , – поделился своим мнением Емельянов.

Затоваривание на рынке жилья вредит в первую очередь самим застройщикам

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева заметила, что застройщики продолжают строительство осторожными темпами, оценивая обстановку. В то время как спрос на новостройки продолжает снижаться за счет завышенных цен и менее выгодных условий по ипотеке. При этом в 2023 году активизировался спрос на вторичную недвижимость, которая в последние годы просела в цене. 

– На данный момент обстановка некритичная – рост продаж не мог длиться вечно, и сейчас необходима ценовая коррекция и новые драйверы для роста спроса на новостройки. Тем не менее, планы по вводу жилья в эксплуатацию сохраняются, поэтому на данном этапе нет оснований полагать, что строительство будет сокращаться серьезными темпами. Кроме того, государство заинтересовано в поддержке строительной отрасли как одной из ключевых отраслей экономики, – сказала эксперт.

Она добавила, что из-за санкций, логистических проблем и инфляции выросли и издержки самих застройщиков – дорожают стройматериалы, рабочая сила и кредиты. Кроме того, снижаются объемы продаж, поэтому девелоперы могут в текущих условиях зарабатывать за счет высоких цен за квадратный метр.

– Тем не менее, застройщики уже предлагают скидки и разрабатывают индивидуальные условия под клиента, однако на данном этапе этого мало, чтобы вернуть массового покупателя на рынок новостроек, – подчеркнула Пырьева. 

По оценке эксперта, затоваривание на рынке жилья вредит в первую очередь самим застройщикам, поскольку они не смогут обслуживать свои кредиты без продаж и средств на эскроу-счетах. Поэтому Пырьева считает, что существенного переизбытка на рынке девелоперы не допустят. На данный момент это неприятная статистика, но не критичная.

– Государство контролирует вопрос с улучшением жилищных условий россиян, ежегодно расселяя людей из аварийного жилья, поэтому глобально объемы строительства не должны в ближайшие годы снизиться. Ключевой задачей сейчас остается вопрос цены – спрос угас, потому что у россиян нет возможности по текущим ценам покупать жилье, в то время как доходы снижаются, – резюмировала аналитик.

Что говорят застройщики?

Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев связал нынешнюю ситуацию с отложенным эффектом кризисных явлений прошлого года. Тогда в течение пяти-шести месяцев из-за высокой ключевой ставки и мобилизации рынок был фактически выключен. Стройка же в это время не останавливалась, девелоперы, несмотря на сложности, запускали новые проекты. 

По итогам года все заметили, насколько сильно просело количество сделок по сравнению с предыдущим годом, когда продажи шли более-менее ровно. Накопление на рынке непроданных квартир глава строительной компании сравнил с эффектом, когда вы включаете воду в раковине и затыкаете слив, – раковина наполнится.

– Не скажу за весь рынок республики, но сегодня у наших продаж положительная динамика. Мы движемся планово в том коридоре, который запланирован эскроу-счетами. Возможно, это связано с тем, что наши проекты обычно находятся несколько выше средней стоимости рынка, а самые заметные колебания происходят как раз в массовом сегменте, – рассказал Галеев.

По мнению собеседника, некоторое «затоваривание» – временное явление, до конца года ситуация должна стабилизироваться. Поэтому пока «СМУ-88» не собирается глобально корректировать свои планы — компания будет наращивать объемы и запускать новые проекты как в Казани, так и за пределами Татарстана. 

– И, конечно, у нас серьезные планы по редевелопменту Новой Портовой. Прямо сейчас у нас в разработке несколько участков на этой территории, которые мы анонсируем уже в этом году, – сказал гендиректор «СМУ-88».

Читайте также: «Мера в духе кастовой системы»: Минфин планирует мотивировать чиновников к труду льготной ипотекой