Весна 2022 года. Центробанк спускает ключевую ставку с 20% до 17%, чем несколько оживляет рынок недвижимости в Казани. Хотя уже тогда казалось, что стоимость стандартной «двушки» в столице Татарстана пробила потолок: на «вторичке», по данным исследования KazanFirst, квартиры предлагали в среднем за 7,3 миллиона рублей.

К декабрю того же года на рынке наблюдался вал предложений. Ключевая ставка к тому моменту упала до 7,5%, снизилась и ставка по ипотечным кредитам. Однако анализ обстановки на конец 2022-го показывал, что цены продолжают подниматься, хоть и менее серьезными темпами.

В августе 2023-го на рынке недвижимости Татарстана вновь фиксируется рекордный ажиотаж. Росреестр зафиксировал в последний месяц лета 8 967 договоров купли-продажи — плюс 51% к показателям августа 2022-го. В этом же тренде оказалась и Казань: зарегистрировано 3 628 договоров против 2 130. По словам экспертов, интерес к покупке квартир в Татарстане вырос за год на 50%, в Казани — на 70%.

Виной всему очередное повышение ключевой ставки ЦБ, а также озвученная директором департамента финансовой политики министерства финансов России Иваном Чебесковым информация об ужесточении критериев по ипотеке с государственной поддержкой. Правительство намерено увеличить первоначальный взнос с 15 до 20%, а ставку по кредиту — на полпроцента. Покупатели, само собой, стремятся запрыгнуть в «последний вагон» поезда прежних условий.

Что же происходит с ценами на жилую недвижимость в Казани сейчас и как ситуация изменилась с начала 2023-го года? Редакция KazanFirst собрала более пяти тысяч объявлений о продаже жилой недвижимости, опубликованных на сайте «Авито» на сентябрь 2023 года, разделив их по районам. И сравнила с теми данными, что фиксировались в аналогичном исследовании в декабре ушедшего года. Предпочтение было отдано двухкомнатным квартирам, как наиболее типовому решению в плане приобретения среднестатистической семьей.

Новостройки и предложения на вторичном рынке были рассмотрены отдельно. Кроме того, мы сравнили количество опубликованных объявлений, а также динамику изменения цен, площади и стоимости «квадрата» жилой недвижимости.

«Двушки» Казани прибавляют по миллиону в год

Если брать в целом вторичный рынок Казани, то за период исследования цена поднялась на 12,7%. В денежном выражении это плюс 1,11 миллиона рублей. Если в декабре средняя стоимость «по больнице» составляла 7,6 миллиона, то сейчас — больше 8,7 миллиона рублей. Весной 2022-го, к слову, эта «двушка» вовсе обошлась бы в 7,2 миллиона рублей.

При этом средняя площадь квартир практически не изменилась — 56,6 «квадрата» сейчас против 56,7 кв. метров в конце 2022-го. Соответственно, и цена 1 «квадрат» в столице Татарстана выросла и достигла 154 540 рублей. А вот предложений стало меньше на четверть: 2 494 объявления сейчас против 3 153 в декабре 2022-го (минус 26,4%).

Новостройки подорожали чуть больше — плюс 14,4%, с 9,6 миллиона до 11,2 миллиона рублей. Интересно, что объявлений о продаже нового жилья тоже стало меньше, но не настолько, как на вторичном рынке: минус 7,2% (2 707 объявлений сейчас против 2 904 в декабре).

Квартиры в новых домах стали чуть меньше (минус 2,7 «квадрата»). А стоимость 1 кв. метра достигла 186 360 тысяч рублей (плюс 18,1% к прошлогодним показателям).

Районы: «двушки» в Вахитовском подорожали на цену квартиры в «Авиастрое»

Самыми «тихими» в плане количества объявлений оказались Авиастроительный и Московский районы Казани. В «Авиастрое» всего 99 объявлений о продаже (зимой было 136). Тут практически не изменилась и средняя стоимость: 5,8 миллиона рублей против 5,7 в конце 2022-го. Правда, и квартиры тут самые малогабаритные — всего в районе 48 «квадратов».

В Московском районе — 167 объявлений (минус 92 к прошлому исследованию). Квартиры здесь в среднем 48,9 кв. метров (почти без изменений). А стоимость выросла, но меньше, чем в целом по Казани, — до 6,2 миллиона рублей (плюс 5% к зиме).

Примерно на те же 5% подорожало жилье в Кировском районе Казани: с 6,9 до 7,3 миллиона рублей. Предложений здесь тоже немного (291 объявление), и их стало меньше на 37% (зимой было 399). Средняя площадь квартир — 55,4 «квадрата».

По традиции в «середняках» Советский и Приволжский районы. Цены на «двушки» здесь сейчас колеблются в районе 8,1-8,3 миллиона рублей. Правда, в Советском рост оказался менее существенным (плюс 7%), чем в Приволжском (плюс 12,4%).

Советский при этом оказался лидером по количеству опубликованных объявлений — 760. Однако это все равно меньше, чем в декабре 2022-го: тогда предложений было больше тысячи. В Приволжском по этому показателю тоже падение — с 564 до 419.

В Ново-Савиновском районе — вторые по дороговизне «двушки» в Казани со средней стоимостью в 10 миллионов рублей… за 56,3 «квадрата». «Вторичка» здесь продается практически по средней стоимости новостроек столицы Татарстана — 178 665 рублей за 1 кв. метр. Рост к декабрю составил 11%, а предложений тоже стало меньше: было 474, стало 365.

Самым дорогим районом Казани стал Вахитовский. Сейчас двухкомнатная квартира здесь обойдется в среднем в 15,4 миллиона рублей. При этом и рост аномальный — плюс 27,8% к показателям прошлого исследования. Другими словами, ценник на «двушку» подскочил практически на 4,3 миллиона рублей (в «Авиастрое» жилье можно приобрести всего лишь за эту разницу).

Правда, и квартиры здесь габаритные — 77 «квадратов» в среднем. И, судя по сравнению с показателями декабря, на продажу выставляют все более серьезные экземпляры: рост составил почти 16%, а средняя площадь квартир в объявлениях выросла на 12 кв. метров. Тем не менее район все равно остается одним из самых «элитных» в плане стоимости «квадрата» — почти 200 000 рублей за «единицу».

Эксперты: что будет с ценой и стоит ли спешить с покупкой недвижимости?

Как отмечает глава агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова, цены на жилье в Казани действительно выросли. Но нельзя сказать, что повсеместно, — на какие-то объекты они остались на прежнем уровне.

— В первую очередь поднялись цены на объекты, которые подходят для инвестирования, — квартиры, которые можно выгодно сдавать в долгосрочную аренду или посуточно. Это центр, Ново-Савиновский район. Цены там выросли, — отмечает собеседница KazanFirst. — Не могу сказать, что цены выросли и обогнали инфляцию. То есть если бы вы денежные средства поместили на депозит, вы бы получили даже больше, чем выросли цены на квартиры.

При этом в октябре, по словам Гизатовой, на рынке ожидается охлаждение. Возможно даже — небольшое снижение цен, на которое сыграют те продавцы, которые не могут ждать и срочно хотят реализовать недвижимость. Причина — в ухудшении условий для продажи, связанных с ростом ставки по ипотеке.

— Ставка рефинансирования поднялась, банки уже анонсируют 14% годовых. Это ощутимо для вторичного рынка. Чтобы реализовать свой объект, нужно будет либо снизить стоимость, либо отложить продажу. Пока весь август и сентябрь мы видим активность тех заемщиков, которые успели получить одобрение еще по старым условиям. И сейчас самый пик, — рассказала руководитель АН. — Если у человека есть наличные денежные средства, я бы не торопилась с покупкой, а подождала октября.

При этом Гизатова добавляет, что основной движущей силой на рынке недвижимости являются не экономические факторы, такие как, например, рост благосостояния покупателей, а стрессовые.

— Мы видим колебание курса рубля по отношению к другим валютам. Все в панике, занимают. Любой слух, что ипотеку отменят, многим говорит, что надо тогда взять. Такой массовый эффект. На рынок это очень сильно влияет, — говорит руководитель агентства недвижимости. — Так же действует изменение первоначального взноса на пять процентов. Это тоже побуждение к покупке недвижимости, которую, возможно, откладывали. Пока рынок находится в стрессе, в очень активной фазе покупок. Но стоит отметить, что если мы посмотрим рынок первичного жилья, то 40% остается нераспроданным.

По словам генерального директора строительной компании Brickstone Антона Зиновьева, похожая динамика наблюдается и с загородной недвижимостью. С начала года цены выросли примерно на 35%. Если в январе квадратный метр в кирпичном доме с предчистовой отделкой в среднем стоил 42 тысячи рублей, то в сентябре — уже 57 тысяч.

— Если есть потребность в строительстве или покупке дома, то стоит поспешить с решением этого вопроса, — резюмирует Зиновьев.

И приводит ряд причин. Во-первых, программы государственной поддержки и семейная ипотека могут быть отменены. Что поставит крест на возможности получить комфортный ипотечный платеж в пределах 30-40 тысяч рублей.

Во-вторых, стоимость недвижимости всегда растет. Причем весной и летом быстрее обычного.

В-третьих, стоимость квадратного метра всегда стремится к показателям новостроек. А сейчас разрыв в этом плане очень большой — за городом «квадрат» в среднем в два-три раза дешевле.

— Высокий спрос на строительство мы наблюдаем с 2020 года, он не снижается, — подчеркивает гендиректор строительной компании. — Дефицита предложения сейчас на рынке нет. Строительный рынок испытывает сложности с ЖБИ-изделиями, бетоном — срок ожидания увеличился.

Итоги: рынок на пике, эксперты ожидают снижения цен в октябре

Данные исследования KazanFirst говорят, что в 2023 году средняя цена предложений о продаже двухкомнатных квартир в Казани выросла. Причем темпы роста стоимости значительно ускорились в сравнении с 2022 годом.

Показатель этот, тем не менее, справедлив только в разрезе всей столицы Татарстана. В каждом конкретном районе Казани колебание цен разнится: от практически незаметных изменений до роста почти на треть.

Количество самих предложений снизилось (по отношению к показателям декабря 2022 года) чуть более чем на четверть. При этом подобная тенденция фиксируется во всех районах Казани, кроме Вахитовского. Интерпретировать это можно двояко: и как желание продавцов дождаться более высоких цен, и как серьезный ажиотаж среди покупателей.

Новостройки в целом по Казани растут в цене чуть более быстро, чем «вторичка», а объем предложений о продаже подобной недвижимости изменился менее радикально: снижение всего на 7%.

По словам экспертов, на рынке недвижимости Казани в 2023 году действительно фиксируется рост цен. В первую очередь на объекты, подходящие для инвестирования. Активничают и заемщики, успевшие получить одобрение по ипотеке на прежних условиях. При этом рост ключевой ставки, а также повышение размера первоначального взноса в октябре может охладить рынок и даже привести к небольшому снижению цен.

Над материалом работали: 

Текст — Даниил Ляпунов

Инфографика — Ульяна Клунко

Читайте также: Десять тысяч за ночь в лесу: на что идут жители Казани в поисках покоя