Реновация близко? Когда сносить хрущевки в Татарстане станет выгодно

«Ломать — не строить». Для современного градостроительства пословица, пожалуй, не слишком справедливая: иногда для создания нового нужно как раз сломать что-то с уже истекшим «сроком годности». Например, снести хрущевку и возвести на ее месте высотку.

Такой процесс называется модным термином «реновация» и уже вовсю идет в крупных городах России. В той же Москве уже переехали или оформляют необходимые документы порядка 140 тысяч горожан. Это жильцы 871 дома, которых расселили в 256 новостройках. А, по данным Фонда развития территорий, всего с 2008 года в стране переселено 1,6 миллиона человек (в том числе из домов, признанных аварийными).

В 2017 году о «комплексном развитии территорий» (реновация под немного иным соусом) заговорили и в Казани. Процесс пошел, но он не затрагивает жилые массивы — перестраивать планируют территории на отшибе, в бывших промышленных зонах и на месте гаражных кооперативов.

Обозначали тогда эксперты и причину, по которой реновация в Татарстане не идет по сценарию московской, — слишком низкая цена квадратного метра.

— Как только жилье подорожает — это станет рентабельным. Вот в Москве это рентабельно. Надо, чтобы жилье стоило минимум 60—70 тысяч рублей за кв. метр, — отмечал заведующий кафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.

С тех пор стоимость жилья и в Казани, и в республике в целом серьезно подросла. По данным исследования KazanFirst, средняя стоимость «двушки» в столице Татарстана пробила отметку в 8,7 миллиона рублей, а квадратный метр достиг 154 540 рублей.

— Если есть экономическая целесообразность, то девелоперы могут, но только по согласованию с жителями, выкупить квартиры и расселить, — рассказывал в интервью уже 2023 года мэр столицы Татарстана Ильсур Метшин. — То есть реновация идет силами девелоперов. Но у нас пока нет ни одного примера, чтобы кто-то пришел и предложил продать ему пятиэтажку с тем, чтобы он выкупил, расселил, снес и построил на этом месте что-то новое. А примеры с 2-, 3-этажными домами есть.

Обозначили и требующие развития территории: «грязнушки» вдоль Казанки в Кировском районе, Адмиралтейская слобода, площадки Порохового и Вертолетного заводов.

Однако, по словам челнинского риелтора Артура Хамитова, в Татарстане масштабной реновации в ближайшие годы ждать не стоит. Хотя рано или поздно, конечно, с хрущевками произойдет то же, что и с признанным сейчас аварийным жилым фондом — из опасных для жизни зданий будут расселять. Причина та же, что и несколько лет назад, — слишком дешевый «квадрат».

— Хрущевки по-прежнему очень и очень эконом-вариант. Казалось бы, это хорошо для застройщика: можно, скажем так, актив по низкой цене взять, — рассуждает специалист. — Но реновация предполагает, что жильцам предоставляют соразмерное жилье или иную соответствующую компенсацию. И получается, что девелопер приобретает, фигурально выражаясь, на 100 рублей, а должен вернуть 150 рублей. Плюс еще потратиться на проекты, снос, экспертизу и так далее. Что делает нерентабельным делом продажу оставшейся части квартир.

Аналитика KazanFirst, основанная на предложениях о продаже домов, построенных в период с 1956 по 1974 год, показала, что цены на подобные квартиры действительно значительно ниже средних «по больнице» в целом. Например, в Казани двушку в хрущевке можно приобрести за 5,6 миллиона рублей (около 126 тысяч рублей за «квадрат»).

В Челнах и Альметьевске цены «пляшут» в районе 3,5-3,7 миллиона рублей. В Нижнекамске достигают 4,2 миллиона, а в Елабуге среднее предложение даже ниже 3 миллионов рублей. Собственно, ни в одном городе, кроме столицы Татарстана, средняя цена одного «квадрата» в хрущевке не превысила 80-90 тысяч рублей.

Подобные рассуждения, конечно, логичны только в случае, если сама реновация идет «чисто». Собственно, и московское обновление жилого фонда показывает, что подводных камней (особенно для жильцов) в подобном процессе немало. Например, в Северном Измайлово жильцам попавшего под реновацию дома власти поставили ультиматум: или переезжаете в предложенные квартиры, или — все равно переезжаете, но через судебное решение.

По закону переселенцам должны предоставить равнозначное жилье. Однако в этом случае оказалось, что единственный вариант — дом с множеством недостатков и сильно неудачным расположением. У которого, к тому же, на исходе гарантийный срок — с застройщика ничего не «выбить».

Считает, что не стоит бояться реновации, и руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Во-первых, это дорогое удовольствие, доступное пока только для Москвы. Во-вторых, даже если этот процесс доберется до Казани, жители хрущевок от этого могут только выиграть.

— С учетом правил реновации переселение жителей идет в пределах своего района. Таким образом, есть шансы сохранить преимущества локации и жить в новом жилье, — рассуждает эксперт.

Стоит ли сейчас приобретать жилье в хрущевке? Как отмечает руководитель агентства недвижимости, все зависит от каждого конкретного случая.

— Хрущевка хрущевке рознь. Нельзя сравнивать новостройки и дома 50-летней давности. У хрущевок есть два неоспоримых преимущества: у них отличное месторасположение и они малоэтажные, — отмечает Гизатова. — А дальше уже зависит от предпочтений. Выбрать хрущевку ближе к центру или новостройку на окраине Казани (одна ценовая группа)? Я выбрала бы первый вариант. Опять же из своих предпочтений и необходимости жить в центре.

Согласен с тем, что реновация в Татарстане если и будет, то не скоро, и генеральный директор строительной компании BRICKSTONE Антон Зиновьев. Однако он подчеркивает, что прогнозы тут строить сложно: необходимо учитывать год постройки дома, район, знать градостроительные планы. А вот хрущевку для приобретения жилья эксперт называет не самым надежным вариантом.

— На мой взгляд, жилье в хрущевках стоит покупать только при сочетании определенных обстоятельств. К примеру, необходимость заехать и жить сразу, то есть наличие хоть какого-то ремонта, и минимальная цена — хрущевки обладают самой низкой стоимостью квадратного метра. При достаточно большом первоначальном взносе разница в ипотечной ставке между новостройками и вторичкой не сыграет роли — хрущевка окажется выгоднее, — рассуждает Зиновьев. — Если же условия не столь жесткие, хрущевку покупать не желательно, потому что это морально и физически устаревший жилой фонд со всеми вытекающими последствиями, не комфортными в ежедневной жизни. Так же и в инвестиционных целях — этот фактор будет только усиливаться со временем, что отразится на стоимости объекта.

Как отмечает глава строительной компании, в ближайшее время, вероятнее всего, популярность сохранят новостройки, причем в черте города, — у них более предсказуемая траектория роста цены.

Читайте также: Класс мажоров: топ-5 элитных школ для «золотой молодежи» Казани