Объем проданного жилья у девелоперов Татарстана остается низким относительно прошлых лет. В октябре 2023 года, по данным Дом.РФ, застройщики распродали менее трети (28%) построенных квадратных метров. Если сравнить нынешние показатели с цифрами прошлых лет, то столько же нового жилья реализовали в застойном для отрасли 2022 году, в 2021 году – 39%, а в 2020 году — 52%. 

Показатель в 28% распроданных квартир ниже общероссийских – в России проданная площадь в строящихся домах достигает 34%. Больше всего квартир в новостройках распродали в Москве – 42%, Московской области – 37% и Краснодарском крае – 23%. 

На проблему затоваривания жильем ранее обращал внимание Президент России Владимир Путин – на совещании по экономическим вопросам он признал, что накопление нераспроданного жилья может привести к снижению объемов строительства. 

– На рынке недвижимости начинают возникать и определенные дисбалансы, происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки. Нужно, конечно, эти риски снижать, – предупреждал он. 

Это заявление комментировал министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин. Он заметил, что льготная ипотека остается основным двигателем рынка – с помощью этого механизма проходит 80% сделок по покупке жилья.

– Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: а не хотите ли снизить цену немножко? Чтобы продалось, – сказал глава Минстроя.

Застройщики Татарстана, тем не менее, не внемлют жалобам населения на непосильно высокие цены – ослабление рубля, удорожание стройматериалов, топлива и рост логистических издержек приводит к удорожанию себестоимости строительства. Средняя цена на «квадрат» в октябре, по данным ДОМ.РФ, составила 139 тысяч рублей. Однако эта сумма – вовсе не предел, учитывая рост цен на материалы.

В августе крупнейшие российские банки зафиксировали небывалый спрос на ипотечные кредиты – их в стране оформили 210 тысяч на сумму около 850 миллиардов рублей. Аналитики ДОМ.РФ заметили, что значения достигли максимума за всю историю рынка. Такое оживление произошло на фоне чувствительного повышения ключевой ставки, из-за которой подорожали ипотечные кредиты. Люди спешили оформить сделку по ранее одобренным условиям. Похожие темпы сохранялись в сентябре. 

Построенные «квадраты» купят нуждающиеся в жилье татарстанцы

Однако в октябре эксперты прогнозировали замедление, особенно по рыночным программам, средняя ставка по ним уже выросла до 14% и продолжит расти в ноябре. Это привело к перетоку спроса из вторичной недвижимости в первичку. Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов обратил внимание на сильный переток спроса со вторичного рынка на первичный, поскольку льготные программы ограничивают удорожание ипотеки на первичное жилье в условиях роста ключевой ставки.

На растущий интерес к новостройкам указал и вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. Он не считает, что 28% проданного жилья – это критическое значение. Собеседник уверен, что построенное жилье распродадут, потому что потребность в жилье у жителей республики достаточно большая. Кроме того, к лету следующего года Савельев ожидает снижения ключевой ставки. 

– Сейчас ставка по ипотеке уже порядка 15%, а с учетом того, что ожидается последующее поднятие ставки, ипотека станет абсолютно недоступной, – спрогнозировал эксперт. 

Савельев уверен, что схлопывания ипотечного пузыря не случится, но рынок ипотеки на вторичном рынке значительно просядет.

Агент по недвижимости «Флэт» Алексей Шакмаков причиной затоваривания в Казани назвал то, что в республике строится очень много недвижимости относительно других городов, исключая Москву. Он не считает, что застройщики будут снижать объемы строительства, так как это снижение спроса временное и продлится не более полугода.

– Если даже какие-то снижения по продажам будут, они перетерпят пару месяцев и все равно продолжат строить, – сказал он.

Из-за повышения ключевой ставки льготные программы будут плавно становиться менее интересными. Шакмаков предположил, что правительство разработает новую программу для семей с детьми, для повышения рождаемости.

Рынок недвижимости в ближайшие месяцы ждет стагнация

Аналитики «Цифры брокер» полагают, что рынок Татарстана столкнулся с общерыночными тенденциями, которые наблюдаются на всех ключевых рынках недвижимости в России. Они напомнили, что ранее рынок недвижимости почти лишился льготных госпрограмм, которые позволяли взять ипотечный кредит по наиболее низким ставкам. При этом наблюдаемые ранее в этом году всплески продаж недвижимости отчасти были связаны с ослаблением национальной валюты.

– В результате к началу октября рынок недвижимости подошел как минимум с тремя факторами, которые играют против активизации покупательского спроса: на рынке ожидают сворачивания льготных ипотечных программ, цены на жилье в этом году выросли (прежде всего, на первичном рынке), а потенциально растянутый во времени спрос был ускоренно реализован на фоне ослабления российской валюты и повышения ключевой ставки Банком России, – пояснили эксперты.

По мнению аналитиков «Цифры брокер», при отсутствии экономических и геополитических шоков рынок недвижимости в ближайшие месяцы ждет стагнация и в части продаж, и в динамике стоимости квадратного метра: покупатели будут выжидать более удачного момента для покупки недвижимости, в том числе в Татарстане. 

Аналитик АЦ Банки.ру Инна Солдатенкова главной причиной охлаждения ипотечного спроса назвала повышение требований к минимальному первоначальному взносу по льготным программам с 15 до 20%. В условиях высокой стоимости недвижимости это нивелировало потенциальный спрос у людей, которые не обладали необходимым размером накоплений, в результате чего они были вынуждены отказаться от сделок.

– На мой взгляд, дальнейшее удорожание недвижимости в ближайшее время маловероятно – ее стоимость во многих ключевых регионах страны и так достаточно высока. В то же время, поскольку повышение ключевой ставки непосредственно влияет на стоимость проектного финансирования для застройщиков, ожидать удешевления жилья так же не стоит, особенно в крупных регионах, – поделилась аналитик.

Интерес населения к льготной ипотеке сохранится даже в случае ужесточения денежно-кредитной политики и повышения ключевой ставки, вероятность которого следует из риторики ЦБ, из-за которого возможно повышение максимальной процентной ставки по ипотеке с господдержкой. Спрос будет высоким как в течение пикового для ипотечного спроса IV квартала года, так и в первом полугодии следующего года. 

Сдуться или схлопнуться? 

Раздувшийся «пузырь» на рынке жилья заведующий кафедрой Института управления, экономики и финансов КФУ Игорь Кох считает очевидным – его рост в течение последних нескольких лет поддерживается в значительной степени за счет широкомасштабного льготного ипотечного кредитования.

– Любой «пузырь» рано или поздно должен либо постепенно «сдуться», либо резко «схлопнуться». В первом случае цены на жилье в течение достаточно длительного времени должны перестать расти или даже немного снизиться, чтобы позволить доходам населения догнать их. Прибыли застройщиков так же снизятся, что приведет к сокращению объемов нового строительства, в том числе к приостановке запуска новых проектов. После выравнивания спроса и предложения, доходов и цен рынок может вернуться к умеренному росту цен (в пределах инфляции) и объемов строительства. Этот сценарий предпочтителен для рынка недвижимости в целом, но приведет к потерям для строительной и смежных отраслей, – спрогнозировал эксперт.

В случае схлопывания «пузыря» Кох ожидает снижения цены на недвижимость на десятки процентов, что остановит инвестиционный спрос на нее и перенасытит рынок предложениями тех, кто захочет от недвижимости избавиться. Этот сценарий невыгоден застройщикам, поскольку в этом случае ожидают банкротства, а также и владельцам недвижимости, купившим ее по завышенным ценам. 

– С другой стороны, у многих действительно нуждающихся в жилье семей появится возможность купить квартиру по приемлемой цене, – рассуждал экономист.

Таким образом, хорошего для всех участников рынка варианта выхода из текущего положения просто не существует. Пока Кох не видит продолжения поддержки продаж нового жилья через льготное кредитование, что, в свою очередь, приводит к росту цен, который стимулирует «инвестиционный» спрос на жилье, что опять приводит к росту цен. А это эксперт назвал путем в тупик.

Читайте также: Считайте деньги и не копите: казанцам рассказали, где взять первый взнос на ипотеку