«Большая часть рынка не сможет адаптироваться»: как налоговая реформа ударит по застройщикам РТ

Повышение НДС и изменение тарифов страховых взносов приведут к росту себестоимости строительства и, как следствие, подорожанию жилья. Так считают участники рынка и эксперты, опрошенные KazanFirst. По их словам, «придется пересчитывать всю финансовую модель каждого проекта». Небольшие игроки адаптироваться не смогут, и, возможно, последует «волна банкротств». Впрочем, есть и те, кто полагает, что реформа очистит отрасль, — в ней выживут «самые сильные и способные».

Повышение налога на добавленную стоимость (НДС) с 20 до 22% напрямую отразится на себестоимости строительства — цены на жилье на первичном рынке недвижимости вырастут. Кроме того, налоговая реформа окажет заметное давление на финансовую модель застройщиков, поскольку затраты увеличатся независимо от текущей рыночной конъюнктуры и спроса. Об этом KazanFirst заявил генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. По его словам, «основная доля затрат в любом строительном проекте — это строительно-монтажные работы, закупка материалов, логистика и услуги подрядных организаций». Все эти статьи расходов облагаются НДС.

Речь идет о внесенном правительством РФ в Госдуму законопроекте о повышении с 1 января 2026 года НДС до 22%. Налог начисляется на стоимость товаров и услуг на каждой стадии производства и реализации, и конечный потребитель фактически его «переплачивает». Льготная ставка 10% для социально значимых товаров сохранится.

Компании и индивидуальные предприниматели (ИП) на упрощенной системе налогообложения (УСН) сейчас освобождены от НДС, если их годовой доход не превышает 60 млн рублей в год. Теперь же Минфин предлагает снизить порог до 10 млн, и это сделает плательщиками налога тысячи небольших компаний и предпринимателей.

Большинство малых и средних предприятий (МСП) также могут утратить право на пониженный тариф страховых взносов. Минфин РФ предложил вернуть для них общие ставки — 30% до предельной базы и 15% сверх нее.

Компании, работающие в сфере торговли, строительства, добычи полезных ископаемых, операций с недвижимостью, финансовой и страховой деятельности будут платить стандартный тариф в 30%. Для приоритетных отраслей МСП по обработке, производству, транспорту, электронике сохраняется пониженный тариф страховых взносов в 15% с зарплат выше 1,5 минимального размера оплаты труда (МРОТ).

«Придется пересчитывать всю финансовую модель каждого проекта»

Как объясняет гендиректор «СМУ-88», «поскольку вырастет себестоимость строительства… придется пересчитывать всю финансовую модель каждого проекта».

— В текущих условиях наш главный приоритет — это обеспечение финансовой устойчивости компании. Ключевым фактором для поддержания этой стабильности является сохранение минимально необходимой рентабельности проектов — на уровне 15%. У кого и на сколько цены вырастут, зависит от выбранной экономической стратегии. Стоит понимать, что у каждого проекта своя финансовая модель, тут одного универсального решения не будет, — рассказал Наиль Галеев.

С его слов, компания «трезво оценивает риски и понимает, как повышение цен отразится на спросе с учетом уже сложившейся ситуации на рынке недвижимости». Он подчеркнул, что «мы не можем отказаться от корректировки цен, снизив собственную маржинальность ниже критического уровня в 15%», однако «постараемся провести этот процесс максимально мягко».

— Параллельно мы продолжим работу по оптимизации внутренних бизнес-процессов, чтобы частично компенсировать рост издержек за счет собственной эффективности, — заключил собеседник.

«Рынок региона стабилен, проекты обеспечены спросом»

Повышение НДС и изменение страховых взносов потребуют адаптации, но эти изменения кардинально не повлияют на развитие рынка недвижимости, считает вице-президент блока экономики и финансов GloraX (федеральный застройщик, строит в Казани) Глеб Шурпик. В беседе с KazanFirst он дополнил, что «опыт 2019 года, когда ставка НДС повысилась с 18 до 20%, показывает, что подобные изменения быстро компенсируются рыночными механизмами».

— Рынок региона стабилен, проекты обеспечены спросом, а поддержка государства помогает сохранять предсказуемость в отрасли. У большинства застройщиков сформированы устойчивые финансовые модели и заключены долгосрочные контракты, что позволяет равномерно распределять нагрузку и компенсировать дополнительные расходы. Повышение НДС лишь слегка скорректирует структуру затрат девелоперов. Возможно небольшое увеличение стоимости строительных материалов и услуг — это естественная реакция рынка. Однако для конечного потребителя повышение цен на жилую недвижимость будет минимальным. Конкуренция между застройщиками и субсидирование ставок проектного финансирования практически полностью нивелируют возможное удорожание, — прогнозирует эксперт.

 «Но если вдруг что-то пойдет не так…»

Основатель строительной компании «Инбриг» (возводит ИЖС) Викентий Бригаднов в беседе с KazanFirst предположил, что с 2026 года в отчетах его компании появится оплата НДС. На данный момент «Инбриг» работает на упрощенной системе и «освобождена от уплаты». По его словам, он готов к этому и «определенные риски» закладывает.

Единственный способ у предпринимателей покрывать издержки — «переложить эти расходы на клиентов».

— Но будет это выглядеть в непонятной форме. Потому что, с одной стороны, можно просто цену на услугу, на товар прибавить. С другой стороны, большая часть рынка не сможет адаптироваться, и это приведет не к повышению стоимости, а к снижению маржинальности, но к увеличению объемов продаж и работ у сузившегося круга компаний или предпринимателей. Не всегда увеличение налогов влияет на инфляцию, — считает собеседник.

Объясняет он это тем, что «повышение цен — сразу повышение зарплаты, а повышение зарплаты — это снова повышение цен, будто замкнутый круг, который невозможно остановить».

В пример он привел стратегию, что «можно продавать меньше, но по высокой цене либо продавать много, но по более сдержанной низкой цене».

По его словам, «самое печальное, что может случиться с компаниями, — это плохо, неправильно считать себестоимость, неправильно составлять финансовую модель, планирование, непонимание, как и какие налоги предстоит платить в будущем, наценка недостаточная, чтобы закрыть все издержки». Тогда эти компании просто будут уходить.

— На самом деле сейчас строительная отрасль Татарстана и всей России и так переживает не лучшие времена, потому что резкое падение спроса, высокая ключевая ставка, отсутствие лимитов по льготным ипотекам. То есть они просто поставили фактически на грань банкротства большую часть компании в отрасли индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это выдержат самые сильные, самые способные и уйдут все неэффективные. Чтобы платили налоги, работали в белую, нужны эффективные компании, к чему и стремится государство в принципе. То есть, я думаю, все эти изменения как бы подвигнут нас в более правильном режиме работать. Поэтому тут я вижу, какие-то стратегические плюсы. Но если вдруг что-то пойдет не так, думаю, откатимся назад и изменят снова налоги, — поделился своим мнением Бригаднов.

Если многие компании уйдут, «то емкость будет перераспределена на другие компании». По его подсчетам, «раньше была емкость, которую они забирали, например, 30 домов, а в связи с уходом большинства конкурентов у них будет 60 домов, соответственно, это становится выгодно, поэтому не факт, что цены будут расти».

Однако он допускает мысль, что «некое повышение цен все равно будет». Так как сейчас идет снижение ключевой ставки, «которая приведет к увеличению спроса, спрос сразу рождает рост небольшой инфляции, потому что все пытаются сразу заработать, наценку больше делают».

— Нужно понимать, что предприниматель — это не человек со стабильной заработной платой и с понятной финансовой моделью. Всегда многие предприниматели, физлица необразованные, не понимают все виды расходов, которые есть, которые предстоят, поэтому сложности будут, их будет много. Они будут у всех, и у нас в том числе. Кто-то сможет подстроиться под эти сложности и решить их, а кто-то не сможет, поэтому надо заблаговременно выстраивать свои финансовые модели с учётом будущего изменения в законодательстве, — заключил эксперт.

«Мы сейчас будем наблюдать целую волну банкротств»

Руководитель агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев уверен, что налоговая реформа «негативно отразится на рынок недвижимости». По его мнению, «все это выльется в повышение цен, а дополнительные расходы будут заложены в стоимость квадратного метра».

Если же законопроект примут, то «вырастет финансовая нагрузка на строительный кластер, и, соответственно, себестоимость строительства вырастет».

— Это не тот инструмент, который должен чистить рынок от недобросовестных застройщиков. Тут нельзя так говорить об этом. На первичном рынке недвижимости Казани недобросовестных застройщиков практически нет. Мы вышли наконец-то из эпохи обманутых дольщиков. На сегодняшний день, если мне память не изменяет, обманутых дольщиков в Казани вообще нет ни одного. На этот фактор никак не повлияет. Если в сегменте ИЖС, то там, может быть, повлияет. Там есть недобросовестные застройщики, и мы сейчас будем наблюдать целую волну банкротств, — рассказал в разговоре с KazanFirst Савельев.

Последствия налоговой реформы обсуждали на круглом столе в Торгово-промышленной палате (ТПП) Татарстана. Тогда индивидуальный предприниматель Светлана Петрякова (занимается строительством коттеджей, компания «Построй свой дом») рассказывала, что строительные компании заключали договоры в 2024 и 2025 годах исходя из действующих ставок налогов и льгот. И если в следующем году правила налогообложения поменяются, то пересмотреть ранее заключенные соглашения не получится.

— Из каких денег это будет закрываться? Многие застройщики обанкротятся — раз. Уйдут в тень — два. А третье, как следствие, — покупатель останется без своего товара, то есть дома, — предупреждала она.

По итогам обсуждения в комитет Госдумы РФ по бюджету и налогам были направлены выводы бизнеса Татарстана об основных проблемах и рисках для малого бизнеса. Среди предложений указано обеспечить «поэтапное введение с предоставлением бизнесу времени на адаптацию», «включить отрасли обрабатывающей промышленности и строительную отрасль в число приоритетных отраслей, имеющих право на пониженные тарифы страховых взносов», «установить переходный период с понижением порога до 45 млн рублей в 2026 году и до 30 млн рублей в 2027 году», «сохранить стоимостной порог дохода в размере 60 млн рублей для применения индивидуальными предпринимателями патентной системы налогообложения (ПСН)». Однако пока в Госдуме не комментировали татарстанские поправки.